都市計画法の用途地域は全部で13種類に分類される

大規模な工場が立ち並ぶエリアに住居や学校があった場合、工場から排出されるガスや騒音などを考えると環境が良いとは言えません。このように、用途や使用目的の異なる建物などが同一地域に混在しないように設けられているのが用途地域です。

 

用途地域には、住居系の用途地域8種類、商業系の用途地域2種類、工業系の用途地域3種類の計13種類に分類されています。どのような目的で使用されているかは以下の通りです。

分類	用途地域の種類	どのような目的で使用されているか
住居系	第1種低層住居 専用地域	低層住宅に係る良好な住居の環境を保護する地域
	第2種低層住居 専用地域	主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護する地域
	第1種中高層 住居専用地域	中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護する地域
	第2種中高層 住居専用地域	主に中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護する地域
	第1種住居地域	住居の環境を保護する地域
	第2種住居地域	主に住居の環境を保護する地域
	田園住居地域	農業の利便の推進を図りつつ、良好な低層住宅の環境を保護する地域
	準住居地域	道路の沿道における業務の利便の推進を図りつつ、住居の環境を保護する地域
商業系	近隣商業地域	住宅地の住民に対する日用品の供給など、業務の利便を増進する地域
	商業地域	主として商業その他の業務の利便を増進する地域
工業系	準工業地域	主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進する地域
	工業地域	主として工業の利便を増進する地域
	工業専用地域	工業の利便を増進する地域

 

2018年4月1日に都市計画法の改正案が施行されて新しく用途地域に加わったのが、田園住居地域です。田園住居地域とはどのような用途地域なのでしょうか？ 田園住居地域について詳しく見ていきましょう。

 

『田園住居地域』とは

田園住居地域とは、25年ぶりに追加された用途地域です。都市部では人口増加による土地不足によって、土地の価格とともに固定資産税も上昇していました。一部の市街化区域では、土地不足を解消するために、農地にも高額の固定資産税が課せられたため、農地から宅地へと変更を余儀なくされました。

 

バブルの崩壊、土地価格の下落に続き、生産緑地法が制定されたことによって、農地を営めば税制上の優遇を受けることができるようになったため、都市近郊に農地が戻るようになりました。しかし、この生産緑地法には2022年までという期限が定められているため、期限が切れる時期には宅地として売却する人が増える危険性があります。そこで、田畑と市街地の共存を図る目的で田園住居地域が追加されました。

 

 

田園住居地域では、住居（マンションを含む）のほか、幼稚園から高等学校、診療所、小規模の店舗や飲食店といった生活に必要な最低限の建築物に関しては建築可能です。しかし、大規模の飲食店やスーパー、パチンコ、映画館、ホテル、工場といったものは制限されます。そのため、幹線道路や大規模な建物が立ち並ぶ都市部からすると、田園と低層住居に加え、最低限の生活に必要な設備が整っているような地域というイメージになるでしょう。

 

 

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新しく『田園住居地域』が追加されることの影響は？

2018年4月1日に施行されたため、田園住居地域に指定されるにはまだ少し時間がかかるかもしれません。しかし、都市部などの第1種低層住居専用地域や第2種低層住居専用地域のエリアで、生産緑地などの農地が残っている場合には、田園住居地域に指定される可能性が高いと言えるでしょう。

 

田園住居地域に指定された場合は、すでに居住している人は建て替え時に、これから住宅を建築する人は新築時にそれぞれ建築物に制限が加えられることになります。では具体的に、どのような制限が加えられるのでしょうか？ 田園住居地域における建築制限について見ていきましょう。

 

 

田園住居地域における建築制限とは

田園住居地域に指定されたからといって、大きな影響が出ることはあるのでしょうか？田園住居地域に近い用途地域である第1種低層住居専用地域と比較してみましょう。

制限内容		第1種低層住居専用地域	田園住居地域
建ぺい率		30、40、50、60％	30、40、50、60％
容積率		50、60、80、100、150、200％	50、60、80、100、150、200％
道路斜線制限	適用距離	20、25m	20、25m
	勾配	1.25	1.25
隣地斜線制限	立ち上がり	なし	なし
	勾配	なし	なし
北側斜線制限	立ち上がり	5m	5m
	勾配	1.25	1.25
絶対高さ制限		10、12m	10、12m
日影規制	対象建築物	軒高7m超または3階以上	軒高7m超または3階以上
	測定面	1.5m	1.5m
	規制面	3-2h/4-2.5h/5-3h	3-2h/4-2.5h/5-3h
外壁後退		1、1.5m	1、1.5m
敷地面積の最低限度		200m2以下の数値	200m2以下の数値

 

第1種低層住居専用地域と田園住居地域を比較してみると、建築における制限内容に差はありません。そのため、元々建てられていた住居を購入したとしても第1種低層住居専用地域の建物であれば、建て直し時に影響はありません。田園住居地域の土地で建物を建築する場合には、あまり難しく考えずに、第1種低層住居専用地域で建物を建築する場合と同様の一般的な制限が加わると認識しておけば良いでしょう。

 

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田園住居地域のメリットや注意点

田園住居地域と聞くと、田畑と住居しかなく、利便性が悪いというイメージがあるかもしれません。しかし、第1種低層住居専用地域では禁止されていた小規模な店舗や飲食店の建築が認められているため、そこまで利便性は悪くありません。また、幼稚園から高等学校、診療所といった日常生活に必要な施設は建築できるため、自然にも恵まれた良い環境で生活するには最適の地域と言えるでしょう。

 

しかし、生産緑地法が2022年に終了することに合わせて作られた用途地域でもあるため、場合によっては制限内容が変更されるなど、利便性が低下する可能性もあるので注意が必要です。また、田園住居地域の範囲が広くなった場合には、大きな家を建築する予定で土地を所有していたとしても、田園住居地域の制限に従わなくてはなりません。そのため、その周辺の土地を購入する場合にも注意しましょう。

 

 

農業を守るための地域ではない

田園住居地域は、農業そのものを守るための地域ではありません。農業そのものを守る場合は、都市計画区域外か市街化調整区域として定められます。そのため、田園住居地域の範囲内だからといって、建物の建築に対して通常よりも大きな制限が加わるわけではなく、第1種低層住居専用地域と同様の制限しか加わらないため、気にしすぎる必要はないと言えるでしょう。

 

 

 

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