家づくりや土地探し、賃貸物件選びを進める中で、「用途地域（ようとちいき）」という言葉を目にしたことがある方も多いのではないでしょうか。土地選びにおいて、周辺にどんな建物が建てられるかを左右する用途地域は、住み心地や将来の生活環境に大きく影響する極めて重要な指標です。

 

「静かで落ち着いた住宅街に住みたい」「買い物が便利な駅近くで暮らしたい」など、希望するライフスタイルによって選ぶべきエリアは異なります。今回は、用途地域13種類の基本の違いから、住宅地として人気の高い「第一種住居地域」「第二種住居地域」の詳細比較、土地・住まい選びで失敗しないためのチェックポイントまでわかりやすく解説します。

用途地域とは? 13種類の分類と基本の違い

 

用途地域とは、都市計画法に基づいて「どのエリアにどんな建物を建ててよいか」を定めた土地利用のルールのことです。日本全国の都市計画区域内において、土地を計画的かつ効率的に活用するために設定されています。

なぜ用途地域が定められているのか?

 

都市の中には、住宅、商業施設、工場などさまざまな役割を持つ建築物が存在します。仮に何の制限もなく自由に建築を許可してしまうと、静かな一戸建て住宅の隣に大きな騒音を出す工場が建ったり、住宅街の真ん中に高層ビルがそびえ立って日当たりが遮られたりしてしまいます。

 

このような建築物の混在による住環境の悪化や業務効率の低下を防ぎ、誰もが快適に過ごせる街づくりを進める目的で用途地域が制定されています。

用途地域13種類の一覧と大きな3つのグループ

 

用途地域は大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つのグループに分かれており、合計13種類が存在します。

 

グループ	用途地域の名称	主な特徴・指定の目的
住居系（8種類）	第一種低層住居専用地域	低層住宅のための良好な住環境を守る地域。最も規制が厳しい。
	第二種低層住居専用地域	主に低層住宅のための住環境を守る地域。小規模な店舗（150m2以下）が可能。
	第一種中高層住居専用地域	中高層住宅のための良好な住環境を守る地域。病院や大学、一定の店舗が可能。
	第二種中高層住居専用地域	主に中高層住宅のための住環境を守る地域。中規模の店舗・オフィスが可能。
	第一種住居地域	住居の環境を保護する地域。3,000m2までの店舗やホテル、事務所が可能。
	第二種住居地域	主に住居の環境を保護する地域。パチンコ店やカラオケボックス等の遊戯施設も可能。
	田園住居地域	農業の利便と調和した良好な低層住宅環境を保護する地域。
	準住居地域	道路沿い等において、自動車関連施設と住居が調和した環境を守る地域。
商業系（2種類）	近隣商業地域	近隣住民が日用品の買い物等をするための地域。日常的な店舗や小規模工場が可能。
	商業地域	ターミナル駅周辺など、銀行・店舗・娯楽施設・集客施設が集まる地域。
工業系（3種類）	準工業地域	主に軽工業やサービス業務の地域。危険性の高い工場を除き、住宅も建築可能。
	工業地域	どんな工場でも建てられる地域。住宅や店舗も建築可能だが環境への配慮が必要。
	工業専用地域	工場の利便を増進する地域。13種類の中で唯一、住宅を建てることができない。

 

13種類の用途地域は、表の上に行くほど住宅の保護を最優先した厳しい規制が適用され、下に行くほど建築できる建物の用途や規模の自由度が増す仕組みになっています。

 

【住居系・商業系・工業系】エリアごとの住環境と特徴の違い

 

13の用途地域は、それぞれ住み心地や周辺の利便性が異なります。ライフスタイルや家族構成によって最適なエリアが分岐するため、グループごとの特徴を押さえておきましょう。

住居系地域: 住環境が優先される落ち着いたエリア

 

住居系地域（全8種類）は、住民が安心して暮らせる環境づくりを目的としたエリアです。建物の高さ制限や日影規制などが細かく定められており、日当たりや風通しが確保されやすい点が特徴です。

 

特に「第一種低層住居専用地域」などは、閑静な高級住宅街が多く、小さなお子様のいるファミリー層や、騒音の少ない穏やかな暮らしを求める方に適しています。一方で、大きな商業施設の建築が制限されるため、近くにスーパーがなく車や自転車での買い物が必須となるケースもあります。

商業系地域: 買い物が便利で活性化しているエリア

 

「近隣商業地域」や「商業地域」などの商業系地域は、主要な駅周辺や賑やかな商店街沿いに指定されるエリアです。飲食店、スーパー、各種専門店、映画館などのエンターテインメント施設が集積しています。

 

深夜まで営業している店舗も多いため、仕事帰りの買い物がしやすく、街灯も多いため夜道の歩行も安心感があります。共働き世帯や単身者、利便性を最優先にしたい方には非常に魅力的な環境です。ただし、人通りや交通量が多く騒音が気になりやすい点や、すぐ近くに高層ビルやマンションが立ち並んで日当たりが制限されやすい点には留意が必要です。

工業系地域: 住宅も建てられるが環境変化に注意が必要なエリア

 

工業系地域（全3種類）のうち、「準工業地域」と「工業地域」では、住宅やマンションを建てることも法律上認められています（※「工業専用地域」のみ住宅建築が完全に禁止されています）。

 

準工業地域は比較的規制がゆるやかなため、広大な敷地を活かした大規模マンションやショッピングモールが建設されるケースもよく見られます。日当たりや建物の高さに関する制限が住居系地域ほど厳しくないため、将来隣接する土地に工場や大型施設が立ち並ぶ可能性を理解した上で選ぶ必要があります。

第一種住居地域と第二種住居地域の違い・特徴を徹底比較

 

住宅地を探す中で、最も多く目にするのが「第一種住居地域」と「第二種住居地域」です。どちらも利便性と住環境のバランスが良い人気のエリアですが、建築できる施設に明確な違いが存在します。

第一種住居地域の特徴と建てられる施設

 

第一種住居地域は、「住居の環境を保護するため定める地域」です。住宅地としての落ち着きを保ちつつ、住民の日常に必要な施設を建てることを認めています。

 

• 一戸建て、マンション、アパートなどの住宅
• 店舗・飲食店・事務所（床面積3,000m2以下まで）
• ホテル・旅館（床面積3,000m2以下まで）
• 病院、学校、保育所、図書館などの公共施設
• 危険性のない小規模な工場（床面積50m2以下）
• 自動車修理工場（作業場床面積150m2以下）

 

第一種住居地域では、大規模な店舗（床面積3,000m2超）や、騒音・風紀面で影響が出やすいパチンコ店、カラオケボックス、劇場などの遊戯施設は建設が禁止されています。

第二種住居地域の特徴と建てられる施設

 

第二種住居地域は、「主に住居の環境を保護するため定める地域」です。第一種住居地域で認められている施設に加えて、エンターテインメントや遊戯施設の建築が許可されています。

 

• 第一種住居地域で建てられるすべての施設
• 店舗・飲食店・事務所（床面積3,000m2超の大規模施設も可能）
• パチンコ店、カラオケボックス、麻雀店、ゲームセンターなどの遊戯施設
• 劇場、映画館（客席床面積200m2未満）
• 自動車教習所

 

第二種住居地域における最大の特徴は、パチンコ店やカラオケボックスといった施設や、3,000m2を超える大型商業施設の建築が可能である点です。

第一種と第二種で暮らしはどう変わる?

 

暮らしのイメージを比較するために、主要な制限・施設の違いを整理しました。

 

チェック項目	第一種住居地域	第二種住居地域
主な指定エリアのイメージ	郊外の住宅街、幹線道路から一歩入ったエリア	幹線道路沿い、郊外の駅周辺エリア
大規模店舗（3,000m2超）	× 不可	〇 建築可能
パチンコ店・カラオケ店	× 不可	〇 建築可能
ホテル・旅館	〇 可能（3,000m2以下）	〇 建築可能（規模制限なし）
環境・住み心地の特徴	静かさと買い物の便利さが両立しやすい	夜間も明るく便利だが、騒音や人が集まるリスクがある

 

「近所にスーパーや病院は欲しいけれど、夜間の騒音や賑やかすぎるお店は避けたい」という方は第一種住居地域、「仕事帰りの買い物や外食を便利にし、深夜まで明るいエリアで安心感を優先したい」という方は第二種住居地域を選ぶとライフスタイルにフィットしやすくなります。

 

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失敗しない土地・住まい選び! 用途地域チェックの3つの注意点

 

土地や住宅を購入してから「想像と違う環境になってしまった」と後悔しないために、用途地域を確認する際は以下の3つのポイントを必ず押さえておきましょう。

1. 現状だけでなく「将来建つ可能性がある建物」を確認する

 

土地選びの際、現地を訪れて「周りが空き地で日当たりがよく静かだ」と気に入っても、現状の景色だけで判断するのは非常に危険です。

 

たとえば、現在の隣地が空き地や駐車場であっても、用途地域が「第二種住居地域」や「近隣商業地域」の場合、将来的に大きなマンションやマンション1階に24時間営業の店舗、あるいはカラオケ店などが建設される可能性があります。用途地域の建築規制を事前に確認し、将来どんな建物の立つリスクがあるかを把握しておくことが失敗を防ぐ鍵となります。

2. 敷地が2つの用途地域にまたがる場合のルールを知る

 

購入を検討している土地が、ちょうど2つの用途地域の境界線上に位置しているケースも珍しくありません。たとえば「敷地の7割が第一種住居地域で、3割が商業地域にかかっている」といった場合です。

 

建築基準法では、敷地が異なる用途地域にまたがる場合、建物の「用途の制限」については「敷地の過半が属する用途地域のルール」が敷地全体に適用されます。敷地の大部分が第一種住居地域であれば、過半の制限が適用されるため、敷地の一部が商業地域にかかっていてもパチンコ店などは建てられません。境界線上の土地を検討する際は、どちらの地域が過半を占めているかを確認しましょう。

3. 昼と夜、平日と休日で現地周辺の雰囲気を確かめる

 

用途地域の区分を把握した上で、現地調査を実施することも大切です。用途地域が「準住居地域」や「第二種住居地域」の場合、時間帯や曜日によって街の表情が大きく変化することがあります。

 

• 【平日の昼間】車の交通量、トラックの抜け道になっていないか、近隣の工場・店舗の騒音
• 【休日の昼間】商業施設に向かう買い出し客の渋滞、周辺の人通り
• 【夜間】街灯の明るさ、営業している店舗の客層、酔っ払いの有無や騒音

 

このように、異なる曜日・時間帯に現地を歩くことで、用途地域だけでは見えにくい実際の住環境を立体的に把握できます。

 

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希望に合う土地・住まい探しを進めるには?

 

自分の希望するライフスタイルにぴったりの住環境を見つけるための、具体的なアクション手順をご紹介します。

インターネットで希望条件に合う土地・物件を探す

 

まずは不動産情報ポータルサイトなどを活用し、希望のエリアや予算の相場感を把握しましょう。気になる土地や物件が見つかったら、概要欄に記載されている用途地域の区分をチェックします。

 

各自治体のWebサイト（都市計画情報検索ポータルなど）で公開されている「都市計画図（用途地域図）」を参照すると、検討しているエリア周辺がどの用途地域に指定されているかを地図上で閲覧することができます。

無料でプロに相談できるサービスを活用する

 

「気になる土地があるけれど、どんな建物が建つ可能性があるのか自分だけでは判断できない」「家族の希望に合った用途地域や工務店選びを教えてほしい」という場合は、専門家の無料相談窓口を活用するのがおすすめです。

 

不動産の専門知識を持ったアドバイザーに相談することで、土地の制限や資金計画、建築会社選びまで一括でサポートを受けることができます。

 

【よくある質問(FAQ)】

Q.1 用途地域はどこで調べることができますか?

A.1 該当する市区町村の役所の都市計画課窓口で確認できるほか、各自治体の公式Webサイトで公開されている「都市計画図（用途地域図）」を使ってインターネット上で簡単に検索・確認が可能です。

 

Q.2 第一種住居地域と第一種低層住居専用地域の一番の違いは何ですか?

A.2 一番の違いは建築制限の厳しさです。第一種低層住居専用地域は主に1〜2階建ての住宅を守るための厳格な地域で大型店舗は建てられません。一方、第一種住居地域はマンションや3,000m2以下の店舗・ホテル・オフィス等も建設可能な利便性の高い地域です。

 

Q.3 第二種住居地域にパチンコ店やカラオケ店ができると治安が悪くなりますか?

A.3 必ずしも治安が悪化するわけではありませんが、夜間の人通りや騒音、交通量が増加する傾向があります。落ち着いた住環境を最優先にしたい場合は、現地周辺の確認や第一種住居地域・住居専用地域での検討をおすすめします。

 

Q.4 用途地域が将来途中で変更されることはありますか?

A.4 都市計画の見直しによって、用途地域が変更されるケースは存在します。道路の拡張や再開発事業などに伴い、住居地域から商業地域に変更されるなど、規制が緩和・変更されることがあります。