一人暮らしをしている若い世代の方や、夫婦共働きの方の中には、静かで落ち着いた住環境より、住まいの近くにスーパーや飲食店がある方が良いと考えることもあるのではないでしょうか。

土地選びの際、住環境の一つの指標となるものに用途地域の区分けがあります。

今回は、用途地域の中でも住宅地と商業地のはざまのような地域である“第一種住居地域”と“第二種住居地域”について解説します。

都市には、工業や商業、レジャー施設、住宅などさまざまな機能があります。それらのどれをとっても必要な機能ですが、住宅と工場など異なった目的で建てられたものが混在すると、利用環境の悪化や、生産性の低下などを招く恐れがあります。

 

そこで、都市計画法では、土地を効率的に活用することを目的として“用途地域”を定めています。

 

土地を用途ごとに分類することによって、住宅や工場などが有効に事業や暮らしを営めるようになります。

 

“用途地域”の目的とは何なのでしょうか。

用途地域は全部で13種類あり、用途地域の名称・目的は以下の通りです。

住居の環境を最優先した地域

  • 第一種低層住居専用地域
  • 第二種低層住居専用地域
  • 第一種中高層住居専用地域
  • 第二種中高層住居専用地域

住宅の環境を守るための地域

  • 第一種住居地域
  • 第二種住居地域
  • 田園住居地域

道路沿い等で自動車関連施設などと住居が調和した環境を守るための地域

  • 準住居地域

映画館や倉庫、車庫なども建てられる地域

  • 近隣商業地域
  • 商業地域
  • 準工業地域
  • 工業地域

住宅は建てられず工場のみ

  • 工業専用地域

 

ポイント

上記の第一種低層住居専用地域は最も規制が厳しい地域です。ただし小中学校は建設可能なので、静かな環境だとかえって声や音が気になることもあるかもしれません。

第一種低層住居専用地域より下がるにつれ、規制が緩やかになっていきます。

住むのに適切な周辺環境を見極めましょう

では、第一種住居地域・第二種住居地域について説明します。

 

高さ制限がある低層住居専用地域と違い、日当たりや日陰などの制限が厳しくないため、密集したエリアで一戸建てとマンションなどが混在している街並みが特徴です。

 

あくまでもメインは住宅地域ですが、住居専用地域と大きく異なるのは、マンションや一戸建てのそばでも店舗や飲食店、事務所、ホテルなどを建てても良い点です。

 

工場についても床面積が50m2以下で危険性がなく、周辺環境を悪化させる危険がない場合、建つ可能性があります。

 

また、第一種と第二種の違いはほとんどありませんが、第二種住居地域では、第一種住居地域で禁止されているパチンコ屋・カラオケ店・勝馬投票券発売所等の遊戯施設を建てることが可能である点が大きな違いです。

 

なお、3,000m2を超える店舗や事務所の建設も、第一種住居地域では不可になっています。

ファミリーの間では、静かで落ち着いた環境という理由から、低層、中高層住居専用地域がよいという声が聞かれますが、すべての方にとってベストな選択とも言えません。

 

低層、中高層住居専用地域でも、コンビニや病院を建てられる地域があるので、通行人や車の出入りが意外と多かったり、音が気になったりすることもあり注意が必要です。

 

反対に第一種低層住居専用地域は、生活に最低限必要な施設しか建てられないので、不便に感じる場合もあるかもしれません。

 

住まいの近くにスーパーなど日用品を購入できる場所があると便利です。

その点から言うと、第一種住居地域・第二種住居地域は、スーパーや、パン屋などの建設が許可されているので、利便性の良さがメリットといえます。

 

街の具体的なイメージとしては、アパートやマンションの間に店舗やスーパーがあるような郊外の駅前や、幹線道路沿いに多くみられるようなエリアです。

 

利便性が高い地域には、駅から近い、職場に通勤しやすい、商業施設から近いなど、住環境に代わる良さもあります。

 

仕事で遅くなって夜道を歩いていても、夜間まで営業している店舗があった方が明るくて安心という場合もあるのです。

 

さまざまな施設があると治安の面で心配という場合もありますが、大切なのは土地を決める前に現地の環境を実際に確かめることです。現状だけではなく、今後何かが建ちそうな空き地にも注意する必要があります。

 

可能であれば、日当たりに影響しそうな建物や、音を発するレジャー施設や工場など、生活環境に影響を及ぼすような建物が建つかどうか確認しましょう。

ライフスタイルを踏まえて周辺環境の条件を整理しましょう

“準住居地域”は、第二種住居地域に加えて、映画館や営業用倉庫、劇場などが建築可能なので、求める生活スタイルによってはおすすめのエリアです。

 

ただし、実際に指定されている地域は少ないため、見つけたら穴場物件かもしれません。

 

隣商業地域”や“商業地域”も選択肢の1つでしょう。郊外の駅周辺では商店街やショッピングモールが建てられることもあり、普段の買い物や休日のレジャーも近くて便利です。都心回帰に伴い、住居専用地域以外の利便性が高いエリアにも住宅が増えてきているようです。

 

また、将来的な資産価値の維持という面から、さまざまな用途で使える商業地域のマンションは有利であると考える方もいます。

 

まとめ

  • 用途地域とは、土地を用途ごとに13種類に分類しそれぞれの土地を有効活用できるよう、都市計画法によって定められたもの
  • 第一種住居地域は、住宅の環境を守るため地域で、住宅・共同住宅のほか、事務所・学校・ホテル・小規模な店舗・危険を伴わない工場などが建築可能
  • 第二種住居地域は第一種に加え、パチンコ店やカラオケボックスなどの遊戯施設も可能
  • 住居専用地域は、住むことを最優先した地域だが、店舗等の建設が厳しく、急な買い物の時は不便な場合も
  • 第一種住居地域・第二種住居地域は、利便性と住環境のバランスが良い地域であると言える

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