親から家を相続した時、修繕が必要だったり職場から遠かったりして自分では住めない場合もあるでしょう。人が住まない家はそのままでは劣化が早いと言われます。しかし、売り払ってしまうのも気が引ける……となると、無人のまま長期間放置されることも少なくありません。そこで今回は、親から引き継いだ不動産を放置してしまう事のデメリットや、対処方法について考えていきましょう。

誰も住んでいない空き家を放置することで起こるデメリット

無人の家を放置することのデメリットは大きくは２つあります。

1:社会的な面

人が管理していないことが明らかな建物は、防災や防犯の面で大きな問題があります。例えばホームレスや不審者が侵入してしまう可能性がないとは言いきれません。犯罪の温床にされたり、放火や倒壊、不法投棄などが起きて近隣住戸に被害が及んだりしてしまっては取り返しがつかなくなるかもしれません。この場合、たとえ所有者自身がそこに居住していなくとも、近隣住民から損害賠償請求される可能性もあります。

2:個人的な面

放置される期間が長くなるほど、家は腐食しやすく資産価値が下がっていきます。
さらに、税制面でも不利になります。“土地に建物さえ建っていれば固定資産税の控除がある”という理由で建物が放置されることもあるようですが、３年以上誰も住んでいない家は“非居住物件”として扱われます。そのため、思い切って売却した場合でも譲渡所得3,000万円控除の特例が受けられません。これは所有者にとってはかなり手痛い点でしょう。

 

また、 “空き家対策特別措置法”(※)が、平成27年2月26日（※関連の規定は平成27年5月26日）より施行されています。

 

“空き家対策特別措置法”は高齢化・人口減少の問題を背景に、年々危険な空き家が増加傾向にあるのが制定の一因となっています。
放置されている家が防災・衛生・景観などの近隣住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしている“特定空き家”とされてしまった場合、自治体が建物の撤去や修繕を所有者に命令したり、改善勧告をしたりすることが可能になりました。

 

改善勧告された場合、固定資産税の優遇措置から除外されてしまい、土地の固定資産税が最大でおよそ4.2倍にも増額されてしまう恐れがあります。
もちろん、命令や勧告に応じない所有者には罰則が設けられています。

 

※国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」(2017年)

具体的な対策案

それでは、住む人がいなくなった物件を放置しないためには、具体的にどのような対処方法があるのでしょうか？ ここでは主な対処方法を２つご紹介します。

1:建物を解体し、更地にする

建物が著しく古く傷みもひどい、さらに近隣にも住戸が密集しているような場合は、早々に取り壊すのが最善の場合も多いでしょう。近隣住民の心証もありますし、周囲に建物が多い場所では何か問題が起きた場合に迷惑をかける範囲が広くなり、手に負えなくなってしまうかもしれません。できる限り早めの決断が必要です。

 

2:賃貸物件にする

建物自体の傷みがそれほどではない場合は、賃貸にして借り手を探すこともできるかもしれません。

 

比較的築年数が経ってしまっている物件の場合は、相場より家賃を割安にしたり、ペット可・事務所利用可能など入居条件を柔軟にしたりすれば借り手がつくこともあります。

 

少し手を入れれば良い状態になりそうな物件であれば、事業用の物件として入居者を募集することもできるでしょう。事業用物件は居住用物件よりも高めの家賃で貸し出すことが可能です。

その他にも、地方か都会かに関わらず、デイサービス事業所や民泊などとしての建物のニーズもあるようです。

 

空き家を賃貸物件にする場合は、物件の状態・立地などを考慮して、最善の使い道を考えましょう。

 

 

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解体する場合には補助金が出る場合も

老朽化が著しい建物の場合には、解体しか道はないかもしれません。

ある自治体では、解体後の更地に利用価値があると判断された空き家の場合、解体費用を上限200万円まで補助するなどの措置を行っているようです。

もちろん、各自治体によって規定や条件は異なります。各市区町村の役所内の“建築住宅課”などに問合せをすれば、正確な情報を得ることができるでしょう。

売却を検討する場合

せっかく親が遺してくれた建物や、思い出がつまった実家を相続した場合、売って手放してしまうのは辛いことです。
しかし、賃貸物件にして他人を住まわせるのは気がかりだったり、大家としての責任・リスクを負いたくなかったりする気持ちもあるでしょう。

すると次の選択肢としては“売却”が浮上します。ただ古い空き家は売却がしにくく、自分ひとりで買い手を探すことは難しいでしょう。
売却する場合は、やはり、不動産会社の力を借りる必要があります。

今は自動車の査定のように、一度に複数社の見積もりをもらうことが可能なサイトがあります。1つの業者のみで話を進めるのは不利です。まずは、複数社から査定価格を出してもらいましょう。
もちろん査定金額も重要ですが、担当者との相性、その会社の規模や集客力なども考慮して契約しましょう。

 

 

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どうしたら良いか分からない時は

相続した不動産に関して何か行動しなければいけないと分かってはいても、売る・貸す・壊すの中で自分の場合はどの選択肢が最善なのか分からない場合は、思い切って不動産会社へ相談しましょう。

可能であれば、相続した物件が建っているエリアを実際に扱っている不動産会社の店舗へ行くのがおすすめです。その土地の実情もよく分かり、実のある相談ができるでしょう。相談のみであれば、ほとんどの場合無料です。

 

相談した結果、自分で住むことはできなくても、有効活用できて建物の寿命も延びる使用方法があるかもしれません。介護事業所や保育所、宿泊施設など建物が必要なケースは全国的に多くみられるので、不動産のプロと有効な活用方法を見出せる可能性は低くありません。

 

親が遺してくれた不動産です。その建物にとって最適な道を考えてあげたいものです。

 

参考：空き家バンク

 

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よくある質問

Q1：親から相続した家が空き家になっています。誰も住んでいないし、すぐに何かする必要はないですよね？

A1：空き家をそのままにしておくと、いくつかのリスクがあります。例えば、不審者の侵入や放火、ごみの不法投棄といった犯罪の標的になり、ご近所に迷惑をかけてしまうかもしれません。また、誰も住んでいない家は傷みやすく、資産としての価値も下がってしまいます。税金が高くなるケースもあるため、早めに対策を考えることが大切です。

Q2：空き家を放置すると、お金の面でどんな損がありますか？

A2：主に「資産価値の低下」と「税金の増加」という2つの金銭的なデメリットが考えられます。まず、家の傷みが進むと資産価値は下がってしまいます。次に税金ですが、適切に管理されていない空き家は固定資産税の優遇措置が適用されなくなり、税額が最大で4倍以上になる可能性があります。

Q3：「特定空き家」とは何ですか？指定されるとどうなりますか？

A3：「特定空き家」とは、倒壊の危険性が高い、衛生面で問題があるなど、周辺環境に悪影響をおよぼすと自治体が判断した空き家のことです。特定空き家に指定されると、自治体から建物の解体や修繕を求める「勧告」や「命令」が出されます。これに従わない場合は罰金が科されるほか、固定資産税の優遇措置も受けられなくなり、税金の負担が大きく増えてしまいます。

Q4：相続した家が古くて住めそうにありません。どうすればいいでしょうか？

A4：主に「解体して更地にする」「リフォームなどをして賃貸に出す」「売却する」という3つの選択肢があります。どの方法が良いかは、建物の状態や立地、ご自身の状況によって変わってきます。

Q5：家がかなり古く傷んでいます。解体した方が良いのでしょうか？

A5：建物の傷みがひどく、倒壊などの危険がある場合は、早めに解体することをおすすめします。更地にしておけば、近隣の方々へ迷惑をかける心配もなくなります。自治体によっては解体費用の一部を補助してくれる制度もあるので、一度お住まいの市区町村役場に問い合わせてみてはいかがでしょうか。

Q6：古い家でも、誰かに貸すことはできますか？

A6：はい、十分に可能性があります。建物の傷みが比較的軽ければ、周辺の家賃相場より安く設定したり、「ペット可」「DIY可」など、入居の条件を緩めたりすることで、借り手が見つかるケースは多くあります。

Q7：賃貸に出す場合、普通に住んでもらう以外に活用方法はありますか？

A7：住居としてだけではなく、さまざまな活用方法が考えられます。例えば、リフォームをして事務所や店舗として貸し出したり、地域の需要に合わせて民泊施設やグループホームとして活用したりする方法です。事業用として貸し出すと、住居用よりも高い家賃収入が期待できることもあります。

Q8：思い出のある実家ですが、管理が難しいので売却を考えています。どう進めたらよいですか？

A8：売却を進める際は、まず不動産会社に相談するのが一般的です。ご自身で買い手を探すのはとても難しいため、プロに任せるのが安心です。はじめに複数の不動産会社へ査定を依頼し、査定額や販売プランを比較してみましょう。

Q9：売却をお願いする不動産会社は、どうやって選べばいいですか？

A9：査定価格の高さだけで選ぶのはおすすめできません。なぜその価格なのか、根拠をきちんと説明してくれるかはもちろん、担当者との相性や、物件があるエリアでの売却実績が豊富か、どのような販売活動をしてくれるのか、といった点も確認しましょう。信頼できるパートナーを見つけることが、売却成功の鍵です。

Q10：解体、賃貸、売却、どの方法が良いのか自分では判断できません。どこに相談すればいいですか？

A10：どの方法がベストかご自身で判断するのは難しいものです。そんなときは、不動産のプロである不動産会社に相談するのが一番の近道です。特に、物件のあるエリアに詳しい地元の不動産会社は、より具体的なアドバイスが期待できます。多くの会社では無料で相談を受け付けているので、まずは気軽に問い合わせてみましょう。