住宅の中には「団地」と呼ばれるタイプの公団住宅、公営住宅などがあります。これらがどのような住宅なのか、そこに住むメリットやデメリットが何なのか、団地の変遷や現状なども含めて考えてみることにしましょう。

団地とは、もともと一団の土地を指す言葉であり、住宅団地であれば「住宅の集合体」を意味します。したがって民間の大規模分譲マンションなどでも、定義上は団地に該当する場合があります。しかし、一般的に団地と言えば日本住宅公団(現・都市再生機構)による公団住宅、または都道府県や市町村による公営住宅を指すことが多いでしょう。

 

戦後の復興期を経て経済成長期に入った日本では都市への人口集中が加速し、住宅不足が深刻な問題となっていました。そのため住宅の大量供給を担ったのが昭和30年に設立された日本住宅公団です。当時の公団住宅はダイニングキッチン、水洗トイレ、ベランダなどを取り入れた最先端のもので、入居するためには年収の下限が設定されるなど、比較的裕福な人を対象とした住宅だったようです。しかし、居住水準の向上よりも数の充足が優先されたため、間取りは3DKでも40平方メートル前後の狭い部屋が少なくありませんでした。

 

最低居住水準として「住戸専用面積50平方メートル」が定められたのは、国による「住宅建設五箇年計画」の第3期にあたる昭和51年度のことです。日本住宅公団では昭和40年代からニュータウン開発が各地で進められたほか、昭和50年代には住宅の高層化や専有面積の拡大も多く見られるようになりました。日本住宅公団は昭和56年に住宅・都市整備公団(住都公団)へ、平成11年に都市基盤整備公団(都市公団)へ、さらに平成16年に都市再生機構(UR都市機構)へと変わっています。この間、国内の住宅が量的には充足されたことや民間マンションと競合する面が多くなったことなどを理由に、平成11年に分譲住宅の供給を停止しました。現在、住宅部門では賃貸住宅の供給のみが行われ、公団住宅の名称も「UR賃貸住宅」とされています。

 

一方、日本住宅公団の設立よりも早く昭和26年に制定された「公営住宅法」に基づいて、自治体による建設が始まったのが県営住宅、市営住宅などの「公営住宅」です。こちらは当初から住宅に困窮する低所得者、高齢者などに対して低い家賃で賃貸することによる、セーフティ・ネットとしての役割が主な目的となっているため、同じ時期の民間住宅に比べて面積が狭く、立地条件もあまり良くないケースが少なくありません。

 

団地

団地

公団住宅は広い敷地にゆったりと建てられていることが多く、緑などの植栽が豊かで採光や通風などの条件も優れています。同じ団地内の棟と棟との間が庭や公園になっているケースもあるでしょう。管理や修繕計画は行き届き、古い建物でも耐震診断や耐震改修が民間より進んでいるようです。

 

また、郊外型の大規模団地では敷地内にスーパーや商店街、医療施設、幼稚園、小学校などが整備されている場合もあります。そして、購入するときの価格や借りるときの家賃が、周辺の民間住宅よりも安いことが大きなメリットです。一方で、昭和40年頃までに建設された団地は5階建てでエレベーターがないケースも少なくありません。エレベーターがあっても小さく、家具や大型家電品の搬入が困難な場合もあるでしょう。俗に「団地間」と呼ばれる小さなサイズの畳が使われていることもあるので、部屋の大きさをしっかりと確認することが大切です。部屋の大きさに比べて土地の持分が極端に多く、売買価格の妥当性の判断がたいへん難しい物件もあります。

 

UR賃貸住宅を借りるときには、一定の収入さえあれば入居することができ、礼金不要、更新料不要、仲介手数料不要、保証人不要などのメリットもあります。また、退去時における原状回復などの費用負担区分が明確にされているため、民間の賃貸住宅のようなトラブルは起きにくいでしょう。公営住宅の家賃は安いのですが、その性格上、収入基準、同居親族要件、住宅困窮要件などの選考基準が定められています。入居資格である「収入が一定以下であること」を満たさなくなったときには、明け渡しを求められる場合があります。

 

古くなった団地ではその老朽化とともに、住民の高齢化も大きな問題となっています。都心部や利便性の高いエリアでは、建て替えによって住戸数を増やし、それを第三者に分譲することで住民の負担を極力抑えながら再生をすることが可能です。ところが需要の少ないエリアでは建て替えが思うように進まないほか、都市再生機構も業務として建て替えを積極的に行うことができません。

 

そこで、一部の団地では賃貸でありながら入居者による模様替えや一定のリフォームを自由に認めるなど、若い世代の需要を取り込もうとしています。これは「DIY住宅」と呼ばれ、原状回復義務が免除されるほか、工事期間などにおける家賃を無料にしています。

 

さらに一歩進んで、都市再生機構と民間事業者とが協力して団地のリノベーションをしようとする動きが始まっています。例えば、古い団地に多い「無理やり詰め込んだ3DK」を2LDKなどの間取りに変えるとともに、時代に合った新しい設備を取り入れるなどして、単身者や若いカップルの需要に合わせようとするものです。建物全体の耐震補強工事や、エレベーターの設置工事などが行われる場合もあります。リノベーションであれば、大きな特長である住環境の良さを残しながら団地再生を図ることができるでしょう。

 

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