物理的瑕疵（※）とは、その名の通り、取引物件自体の瑕疵（欠陥）です。
例えば、建物であれば雨漏りやシロアリ被害、耐震強度の不足などがあります。土地であれば、土壌汚染や地盤沈下、地中障害物の存在などです。
不動産売却時の物件の欠陥に対するリスクを減らすために、「瑕疵保証」に対応した不動産業者をお探しですか？
この特集では「瑕疵保証」についての詳細と、この保証の取り扱い実績のある不動産会社を紹介します。
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瑕疵保証とは、不動産の売買で引渡した物件に何らかの瑕疵（かし）があった場合、その瑕疵によって生じた損失を補填することをあらかじめ約束するものです。
瑕疵は、土地や建物など売買の目的物の欠陥、不具合などのことで、社会通念上、本来なら備わっていて当然の機能・品質・性能などが欠けていることを指します。
分かりやすい例としては、建物の雨漏りが挙げられます。雨漏りのある住宅では生活に支障をきたし、本来なら備わっているはずの「屋根や壁からの雨水の浸入を防ぐ」といった機能が欠けていることになります。
契約内容に適合しない瑕疵があった場合は、原則的には売主が買主に対して修繕または賠償などにより、その損失を補填する責任があります。これが「契約不適合責任（瑕疵担保責任）」を意味します。しかし、売主の財務状況によっては資金力が乏しく、補填できない可能性も考えられます。
それを防ぐために、第三者（保証機関）が瑕疵により発生した一定の損害を負担する仕組みがあり、この仕組みが「瑕疵保証」です。万が一購入した物件に欠陥・不具合があり修繕などが必要になる場合でも、瑕疵保証があることで、費用面での負担がないことが分かっているので買主は安心できます。
瑕疵保証という仕組みは、2005年11月に発覚した構造計算書偽装問題を契機に策定されました。構造計算書偽装問題は、建築基準関係規定を満たしていないにもかかわらず、満たしているように構造計算書を偽装することで、耐震性に問題がある建築物が多数建築されていたことが発覚した事件です（※1）。
構造計算書偽造問題が発覚した当時、これらの建築物は耐震基準を満たさず、建て替えが必要になりました。本来、瑕疵担保責任を負っているのは売主や施工会社などです。
関連事業者は、支払い能力を超える損害額を抱えることとなり、売主であった不動産会社と設計・施工を担当した建設会社が相次ぎ倒産。住宅の買主は建て替えや補修がされず、買主が自ら多額の費用を負担し建て替え・修繕しなければならない事態となりました。
この問題を受けて、2007年3月に「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）」が成立しました。2009年10月以降、新築住宅を供給する事業者は住宅取得者の利益の保護を図るために、住宅の引渡しを実施する前に修理費用などの資力確保として「保険加入」や「保証金の供託」などの措置が義務化されています（※2）。
こうして作り出されたのが瑕疵保証の仕組みです。なお、住宅の売買引渡しに関する法律は住宅瑕疵担保履行法のほかにも多く存在します。
その1つが民法であり、2020年4月に改正され、これまでの「瑕疵担保責任」という概念が「契約不適合責任」に統一されました。これにより、2020年4月以降は瑕疵について売買契約書に明記されているかどうかによって、買主から売主に対して損害賠償や契約解除、追完請求（※3）、代金減額請求ができるかどうかが決まるようになりました。
住宅瑕疵担保履行法では、新築住宅を供給する住宅事業者に対して引渡しから10年間、瑕疵保証の責任が義務づけられています。住宅事業者が責任の履行に備え加入する保険を「住宅瑕疵担保責任保険」と呼び、国土交通省から指定を受けた住宅瑕疵担保責任保険法人（保険法人）と保険契約を締結します。
万が一、住宅購入後に瑕疵が見つかり、修繕や補償を受けたいけれど住宅事業者が倒産していて費用請求できない場合などには、買主が保険法人に対して直接保険金の請求が可能です。保険法人は、2023年7月現在、以下の5機関（※4）です。
自分が購入した住宅（住宅事業者）がどの保険法人の保険に加入しているかは、売主から引渡し時にもらう書類に記載されています。
| 保険法人名 | 住所・連絡先 |
|---|---|
| 株式会社住宅あんしん保証 |
東京都中央区京橋1-6-1 三井住友海上テプコビル6階 03-3562-8120 |
| 住宅保証機構株式会社 |
東京都港区芝公園3-1-38 芝公園三丁目ビル 03-6435-8870 |
| 株式会社日本住宅保証検査機構（JIO） |
東京都千代田区神田須田町2-6 ランディック神田ビル 03-6861-9210 |
| 株式会社ハウスジーメン |
東京都港区西新橋3-7-1 ランディック第2新橋ビル8階 03-5408-8486 |
| ハウスプラス住宅保証株式会社 |
東京都港区海岸1丁目11番1号 ニューピア竹芝ノースタワー18階 03-4531-7200 |
※1：構造計算書偽装問題に関する緊急調査委員会｜国土交通省（P5,6）
※3：完全なものにして引渡してくれるよう要求する権利
家や不動産の査定はどのように実施されるか、流れを説明します。
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売却したい家や不動産の情報を不動産会社に送信し、査定を依頼します。
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通常3日以内に、査定を依頼した不動産会社からメールまたは電話で連絡が入ります。訪問日程の調整、もしくは机上査定を希望する旨などを伝えましょう。連絡後、不動産会社側で実際に物件や周辺環境を調査して査定価格を算出します。価格査定は無料です。
不動産会社に支払う費用は仲介手数料のみです。（買主との売買契約締結後）
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査定価格だけでなく、価格の根拠や販売計画なども比較し、売却を依頼する会社選びを進めましょう。
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土地や建物など売買の目的物の隠れた欠陥、不具合などのことを瑕疵と呼びます。瑕疵には物理的な欠陥だけではありません。
瑕疵は、主に以下の4つに分けられます。
物理的瑕疵（※）とは、その名の通り、取引物件自体の瑕疵（欠陥）です。
例えば、建物であれば雨漏りやシロアリ被害、耐震強度の不足などがあります。土地であれば、土壌汚染や地盤沈下、地中障害物の存在などです。
環境的瑕疵（※）とは、取引物件自体には問題ないものの物件を取り巻く周辺環境に問題があるような場合です。環境による瑕疵は、人によって感じ方が異なるため判断が困難となります。
例えば、近隣からの騒音や振動、異臭、日照障害などがあります。また、周囲に工場や暴力団事務所などの嫌悪施設があり、安全で快適な生活が害されるリスクが高いような場合も、環境的瑕疵に該当します。
心理的瑕疵（※）とは、いわゆる「事故物件」と呼ばれているものが該当します。
例えば、取引物件内で過去に自殺や殺人事件、事故などがあり、心理的なストレスを感じ住み心地の良さを欠くような場合が想定されます。
法律的瑕疵とは、法令などで建築制限がかかっているなど、取引物件の自由な使用が阻害される場合です。
法令には、例えば「都市計画法」「建築基準法」「消防法」といったものがあり、これらの制限によって購入物件の建て替えや建て増しができないようなケースがあります。
また、違反建築や既存不適格の建物も該当します。
住宅購入後に隠れた瑕疵が発覚した場合、買主は売主に対して損害賠償請求などを行うことができます。
しかし、購入後に期間の制限なく請求できてしまうと、「設計・建築上の瑕疵なのか」「経年劣化や使用上の不具合なのか」などの判断が困難となり、責任の所在が曖昧になりかねません。そのため、損害賠償請求などができる期間は制限されています。
瑕疵保証期間は、以下の通り内容によって異なるので注意しましょう。
新築住宅の瑕疵保証期間は、原則として10年（※）です。売主の瑕疵保証に関しては、以下のような複数の法律で義務づけられており、詳細は法律によって異なります。
| 適用される法律 | 保証内容 | 保証期間 |
|---|---|---|
| 品確法 | 新築住宅の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分 |
引渡しから10年間 ・1年以内に売主などに通知 ・5年以内に権利行使 |
| 住宅瑕疵担保履行法 | 瑕疵担保責任となる部分 | 引渡しから10年間 |
| 改正民法 | 契約不適合となる部分 |
引渡しから10年間 ・1年以内に売主などに通知 ・5年以内に権利行使 |
ここからは、上記の3点をさらに詳しく解説します。
品確法は、2000年4月に施行された法律（※1）です。新築住宅の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、売主などに引渡しから10年の瑕疵担保責任を義務づけています。なお、売主と買主の合意により、特約として瑕疵担保責任期間を20年以内に延長することもできます（※2）。
ただし、保証期間中に買主が瑕疵を知った場合、1年以内に売主などに通知すること、及び瑕疵を知ったときから5年以内に権利行使する必要があります（※3）。
住宅瑕疵担保履行法は2007年3月に成立した法律です。
品確法で定められた、新築住宅の10年の瑕疵担保責任について責任を負う売主など、住宅事業者が倒産した場合であっても、買主は瑕疵担保責任に基づく補修を確実に受けられることを目的としています。
2020年4月に改正された民法では、売主などに対して引渡しから10年の契約不適合責任を義務づけています。
ただし、引渡しから10年の間に買主が契約不適合を知った場合、1年以内に売主に通知すること、及び契約不適合を知ったときから5年以内に損害賠償請求などの権利行使を実行する必要があります。
基本的に民法の契約不適合責任は、中古住宅にも適用されます。
ただし、中古住宅の場合は任意規定であり、売主と買主の合意のもと「特約」として民法とは異なる内容の取り決めが可能です。中古住宅は経年劣化が進むことで売主の立場は不利となるので、品確法の対象から外れ新築住宅よりも瑕疵保証期間が短く設定されています。
なお、売主が住宅事業者（宅地建物取引業者）の場合は、宅地建物取引業法の規定が適用される点は押さえておきましょう。
宅地建物取引業法の規定では、住宅の引渡しから最低2年の保証期間が定められています。
リフォーム工事に関しては、民法の「請負の担保責任」に関する規定が適用されます。この規定では、瑕疵担保責任期間を1年間と定めています（※）。
ただし、実際にはリフォームの種類（箇所）やリフォーム業者によってさまざまで、工事完了日から1〜10年の瑕疵保証を設定するケースが多い傾向です。
これは、リフォーム業者が加入するリフォーム瑕疵保険の保証期間が1年・5年・10年（増築特約）のいずれかとなっていることが理由と考えられます。
個人間の売買でも民法の「契約不適合責任」の対象ですが、前述したように任意規定です。売主が個人の場合、「宅地建物取引業法が適用されない」「売主にとって負担が重い」といったこともあり、売主が住宅事業者の場合よりもさらに保証期間が短く設定されます。
あくまでも契約内容次第になりますが、責任範囲を補修費用などに限定したうえで、保証期間を2〜3ヵ月とすることが一般的です。
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瑕疵保証に関してよくあるトラブルに、売主も知らなかった欠陥や不具合が引渡し後に発覚するケースがあります。そのため、事前に対処法を把握しなければなりません。
経年劣化は「住んでいれば必ず分かる」というものではありません。自分が住んでいた住宅を売却する場合には、引渡し後に売主が負うべき責任範囲について理解しておく必要があります。
売買契約書にどのように記載すべきかは、あらかじめ不動産会社に確認することが重要です。
ここからは、売主の知らない欠陥があった場合の対処法を詳しく解説します。
自分が売主になる場合、物件の状況をなるべく正確に把握しておくことはもちろん、消耗が激しい部分や不具合が出そうな部分をしっかりと説明しておくことが重要です。
しかし、自分が生活していた住居であっても建物のすべての部分、特に構造部分についての状態を正確に把握するのは個人には困難といえます。
そこで、活用したいのがインスペクション（建物状況調査）です。インスペクション（※）とは、国土交通省の定める講習を修了した建築士が、共通の基準に基づき第三者の立場から住宅の状況を調査する制度です。住宅の基礎や外壁など建物の構造耐力上主要な部分や、雨水の浸入を防止する部分のひび割れ、劣化・不具合の状況を調べてもらえます。
ただし、検査は目視やコンクリート打診といった簡単な非破壊検査で行われるため、それだけで不安な場合、「既存住宅売買瑕疵保険」への加入も有効でしょう。なお、中古住宅の売買でも加入できます。万が一、引渡し後に瑕疵が見つかった場合、瑕疵保険から買主に対して保証されるため安心です。
ただし、瑕疵保険加入はインスペクションを実施する所定の「検査機関」に限られます。売主自身が加入するわけではないため、調査機関へ保険加入申し込みを依頼する必要があります。保証期間中に万が一、検査機関が倒産した場合でも、買主が保険法人に直接保険金を請求できます。
そのほか、瑕疵保証サービスを実施している不動産会社や瑕疵保証取扱い実績のある不動産会社に仲介を依頼することも選択肢の1つです。
幅広いエリアで、多くの不動産会社と提携している一括査定サイトを利用すれば、瑕疵保証を実施している不動産会社を探しやすいでしょう。
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