リノベーションのローンの種類と選び方！<フラット35・収入合算・ペアローン>編 【LIFULL HOME'S】

住宅ローンといってもさまざまな種類があり、その借り方もいろいろです。 ここでは全期間固定ローンの「フラット35」と、共働きに有利な「収入合算」および「ペアローン」の特徴やメリット・デメリットについて紹介しましょう。
また、不動産投資のためのローンについても注意点などを紹介します。

フラット35とは、どんなローンなの？

住宅ローンの種類としてよく名前を聞くけれど、「フラット35」とはいったいどんなローンなのかわからないという人も多いでしょう。 そこで、フラット35について徹底解説します。

フラット35は住宅金融支援機構と民間の銀行が提携したローン

住宅ローンの種類として、民間の銀行ローン、財形住宅融資や自治体融資などの公的ローンがあります。 フラット35は、その中間的な存在で、公的機関の住宅金融支援機構と民間の銀行が提携して実施している住宅ローンで、以下のような特徴や要件があります。

①最長35年間、金利固定のローン

フラット35は、返済期間が15年以上35年（1年単位）まで借りられ、全期間金利が固定されています。

②一定の技術基準に適合している住宅が対象

フラット35のローンが組めるのは、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることが証明されている物件であることが必要です。

そのため検査機関による検査を受ける必要がありますが、中古マンションの場合、技術基準に適合していることがあらかじめ確認された物件があり、その場合は検査を省略できます。

次のサイトで検索ができます。

③面積要件がある

フラット35のローンを組めるのは、一戸建てが70m²以上、マンションが30m²以上の物件です。

④耐震性の要件がある

建築確認日が1981年6月1日以後であることが必要で、建築確認日が確認できない場合は、1983年4月１日以降に完成していることが条件です。なお、これらの条件に当てはまらない場合は、住宅金融支援機構の耐震評価基準に適合していることが条件となります。

⑤総返済率が決まっている

住宅ローンとそれ以外のローンも合わせて、年収に占める年間返済額の割合が次のように決められています。
●年収400万円未満→総返済率30％以下
●年収400万円以上→総返済率35％以下

⑥中古住宅購入とリノベーション費用を合わせて借りられる

「フラット35（リフォーム一体型）」を利用すれば、物件購入費用とリノベーション費用を合わせて、1つのフラット35で借りられ、工事内容に制限はありません。

ただし取扱金融機関は限られているので、こちらで確認を。

⑦リノベーションだけでは借りられない

フラット35はリノベーションのみの用途では利用できません。中古住宅の購入と併せて行うリフォーム工事を行う場合に「フラット35（リフォーム一体型）」を利用して、リノベーションの費用が借りられます。

フラット35のメリット・デメリット

以上の通り、いろいろな特徴があるフラット35ですが、「メリット・デメリット」はこのようにまとめられるでしょう。

共働き世帯のための「収入合算」と「ペアローン」

住宅購入世帯の多くが共働きとなった現在、リノベーションをする共働き世帯に有利な住宅ローンの組み方を紹介しましょう。

夫婦の収入合算で1つのローンを組む

1つの住宅ローンを夫婦で契約する方法です。 2人分の収入で返済率が計算されるため、借入額を増やすことができます。 収入合算でローンを組む際に、それぞれの債務の範囲によって「連帯債務」と「連帯保証」の2種類の方法があります。 「連帯債務」は、1つの住宅ローンに対して、夫も妻もローンの支払い義務を負います。 フラット35では「連帯債務」が条件となっています。 一方、「連帯保証」は、夫婦のうち1人が住宅ローンの契約者となり、もう1人は連帯保証人となる方法です。この場合、契約している人の返済が滞った場合に限り、連帯保証人がローンの返済義務を負います。民間の銀行のローンでは多くが「連帯保証」となります

収入合算のメリット・デメリット

ペアローンで2つのローンを組む

夫婦それぞれが1つずつ住宅ローンを組む方法です。 ローン契約が2つになるので、契約時の諸費用は2つ分になりますが、住宅ローン減税はそれぞれに受けられます。 「フラット35」ではペアローンは使えません。

ペアローンのメリット・デメリット

不動産投資のローン

家を購入して将来は賃貸にまわす、あるいは最初から投資用として家を購入するなど、家の資産価値を重視する人も増えてきました。その際に気をつけたいことをまとめてみましょう。

投資用ローンは金利が高い

自分が住む家のローン（住宅ローン）の金利は、現状ではかなり低くなっています。 ところが、投資用（アパートローンなど）はそれよりも2～3倍程度の金利となります。 住宅ローンと比べると、年収に対する返済倍率は高く設定されているので、借入額は多くなります。 それだけに物件の利便性など資産価値の見極めが大切になるでしょう。

物件の利便性が収支のカギを握る

賃貸経営に成功するには、確実に家賃が入ってくることがポイントです。 そのカギを握るのが、最寄り駅までの距離、都心までの時間など利便性の高さ。 また、将来発展するエリアか、その希望が少ないエリアなのかを見通す目も必要です。 当初は自分用に購入し、エリアの動向を見極めつつ、行けるとなったらアパートローンに切り換えて、賃貸にまわすという慎重な方法をとるのも一つの方法でしょう。

住宅ローンは自分に合った方法で

「フラット35」および共働きのためのローン、さらに不動産投資用のローンについて説明してきました。 全期間固定型の「フラット35」は、借入時の金利が返済期間中ずっと変わらないので、毎月返済額が同じで、生活設計を立てやすいというメリットがあります。 金利は変動型に比べるとやや高めです。

「収入合算」や「ペアローン」は、2人の収入を合わせることで、借入額を増やせるというメリットが。一方で、共働きが続けられなくなったときの不安もあります。

それぞれのメリット・デメリットをきちんと把握して、自分たちの将来設計に合わせた方法で、最適なローンを組みましょう。