居住用の賃貸物件は事務所利用できるのか

まず、「居住用」の定義ですが、賃貸マンションの場合、国土交通省の標準管理規約（※）の内容を見てみると、

が前提となっていると考えられます。それを守っていれば、慣行的にすでに住戸内でも営まれている、個人で経営する教室・事務所などに関しては、容認されると考えられているようです。

現在既に住んでいる部屋を事務所として利用したい場合

事務所として利用できるかどうかは、物件の所有者次第です。オーナーの意向は契約書に記載されていますので、まずはそこを確認しましょう。契約書に記載のない使用をしたい場合には、オーナーに相談し、契約書の内容を変更してもらえる可能性もあるので、管理会社やオーナーに相談をしてみてもいいでしょう。

 

ここで大切となってくるのは、オーナーとの信頼関係です。
良好な関係を保ちながら話を進めるためには、オーナーに相談をして許可を得たうえで、事務所として登録することが大切です。

 

オーナーや近隣との人間関係を大切にしましょう

これから事務所利用可能な賃貸物件を探したい場合

事務所として利用可能な物件探しは、貸事務所ではなく、普通のマンションなどで「事務所可」の物件を探します。LIFULL HOME’Sなどの不動産ポータルサイトや、不動産会社で相談してみるといいでしょう。業種・業態によって借りられる、借りられないが分かれる可能性があるので、注意が必要です。

 

（※）国土交通省　「マンション標準管理規約（単棟型）」

どのような業態なら住居兼でも可能にしているか

オーナーにとってはなるべくトラブルは避けたいところ。
戸建住宅であれば来客や業者の出入りが頻繁にあってもオーナーは問題にしないかもしれませんが、マンションだとそういうわけにはいきません。
居住用物件でも問題がなさそうな業態であれば許可されると考えられます。

エステやネイルサロンなど、匂いが出たり、色を扱ったり、また特殊な機械が必要な業態については許可が出ないことも考えられます。

 

近隣住人に迷惑がかからない範囲であれば許可がでやすそうです

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ケース別手続き方法

現在既に住んでいる部屋を事務所として利用したい場合

居住用物件に入居したものの、途中から事務所利用したい場合、管理組合や物件の所有者と相談することになります。
居住用物件であり事務所利用は想定していないことも考えられます。
その場合に変更が難しいこともあるでしょう。

 

事務所利用の許可がもらえた場合、契約形態についても確認しておく必要があります。
居住用物件として貸し出しているため、一般的には許可がもらえたとしてもこれまでと同様、居住契約となると考えられます。
この場合、法人登記ができなかったり、社名を表記できなかったりと仕事をする上で支障をきたす場合があります。
事務所貸出の経験が少ないオーナーの場合、後々トラブルになることも考えられます。
どのような業務を行うか、事前に相談しておきましょう。

 

オーナーとの認識がズレていて後々トラブルにならないように注意しましょう

最初から事務所として利用しようとするケース

居住契約と同様、家賃を継続して支払えるかどうかの審査があります。
そのため、確定申告書や所得税の納税証明書、事業内容が分かる書類などを提出しなければなりません。
審査の基準は物件ごとに異なりますので、収入面で心配な方は複数の物件を選定しておくといいでしょう。

事務所として利用可能な物件を探す上での注意点

事務所可物件については以下の点について問い合わせておきましょう。

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事務所として利用できる物件かどうかは確認しておく

これから事務所として利用できる物件を探す際には、居住用でも事務所用でも、業務が希望通りできるかどうかを確認し、あとでトラブルにならないようにしておきましょう。
仕事をする地域と希望する家賃が決まっていれば、ネット検索しやすくなります。
気に入った物件を見つけたら直接問い合わせてみましょう。

 

もしオーナーに断りなく勝手に事務所にしてしまうと、トラブルの元になりかねないので注意が必要です。
借地借家法で、賃貸住宅のルールが規定されているとおり、賃貸人であるオーナーは正当な事由があれば賃借人を追い出すことができます。正当な事由とは、家賃の滞納や度重なるトラブル、契約違反などが該当します。賃貸で借りている住まいを事務所として利用したときに発生した不都合を、トラブルとして扱われるかどうかは賃貸人と賃借人の状況次第となるため、あらかじめ確認して許可を取っておくほうがいいでしょう。

 

予めオーナーに業務内容等をきちんと説明し許可を得てから始めることが肝心です

 

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