不動産市場が活況を呈しているここ数年、中古住宅の購入を視野に入れている人も増えています。

新築にこだわらず中古物件を選ぶことで得られるメリットもありますが、その古さが故に気を付けなければならない要素もあります。

今回は、築30年以上の中古住宅を購入する場合の注意点を解説します。

中古住宅購入のメリットやデメリット

中古住宅を購入することのメリットはやはり価格でしょう。

築30年以上という理由で建物の価格が低下しているため、土地の相場価格、時にはそれ以下で買える場合もあります。よって、新築では購入できない便利な都心のエリアでも手が届く価格帯に入ってきます。

一方デメリットは、建物の構造的な問題やリフォームする際にかかる費用が分かりにくいという点ではないでしょうか。

見た目にはわからない躯体（建物の主要構造部分）にダメージがある場合は、外観だけのリフォームを施しても長く住むことはできなくなります。

築30年以上の一戸建て、マンションを購入する際に気を付けたい注意点を見ていきましょう。

耐用年数イコール建物の寿命ではない

まず築30年以上の建物のその後の寿命という側面から考えてみましょう。中古物件の建物価格を考えるときによく耐用年数が用いられます。

マンションに多い鉄筋コンクリート造では47年、木造の一戸建て住宅では22年。しかしこの年数は税務上減価償却処理する場合の基準として設けられた年数です。

この年数で建物の寿命がわかるという年数ではありません。

実際には全国平均で住宅としての建物は約53年で取り壊されているそうです。構造種別でみると木造の一戸建てでは58年、マンションなどの鉄筋コンクリート造の共同住宅では60年平均です。

地域によって差はありますが、耐用年数を超えて存続し、さらにはより長い期間住宅としての機能を持続している建物も存在します。 築30年＝寿命ではないことがわかります。

寿命はその住宅の状態、使われ方による

2017年現在で築30年以上の住宅と言えば、ちょうど高度経済成長時期からバブル時期に突入した空前の建築ラッシュ時期です。

かなりの軒数の住宅が急ピッチで建てられた時代です。また当時の建物は、手抜き工事や突貫工事、粗悪な材質の使用などが問題とされていました。

中古住宅のすべてにこのような問題があるわけではありませんが、寿命を短くする原因となっている可能性もあります。

どんな住宅でもその使われ方、手入れのされ方が建物の寿命に大きく影響してくるのです。

物件を選ぶ際に注意すべき点は？

では実際に、築30年以上の住宅を購入する際に気を付けるべき点を見ていきます。

築30年以上の一戸建てを購入する際には、まずその建物の現況を調べます。

• 構造躯体（主要構造部分）
• シロアリなどの被害
• 雨漏りや建物の亀裂

構造部分に問題がある場合、購入してもすぐに大規模な改造や建て替えが必要になるかもしれません。内装だけのリフォームでは対応できない恐れがあるのです。

調べ方としては実際に床を歩いてみて、傾きを感じたりふかふかと床が不安定な堅さの部分があったりしないかをみます。

また、シロアリ被害ではその家の持つ隠れた性質がわかります。シロアリが発生していること自体は駆除し被害のある部分を補修すれば大丈夫です。

しかし、土地の水はけが悪く湿気が多い場所に発生しやすいので、こまめにシロアリや湿気への対策が必要な家だということがわかります。

雨漏りは軽微なもの、例えばベランダ下の防水などが影響しているのか、それとも瓦を葺きかえるほどの大がかりな工事が必要なのか、その程度を調べ、前所有者がその都度修繕しているかを観察してみましょう。

簡易な修繕で直せる範囲の不具合を放置している住宅では、居住者がこまめに手入れをせずに住んでいた可能性が高いです。

逆に大規模なリフォームを行っていなくても軽微な修理をこまめに行っている家は、その後何年も寿命が延びる可能性があります。

次に、築30年以上のマンションを購入する際の注意点を見ていきます。

• 一棟全体の改修工事や大規模修繕の記録を調べる
• 旧耐震構造でないか調べる
• 共用部分の管理状態を見る

他の専有部分の所有者とその一棟の建物を共有しているマンションでは一戸建てとは違った部分に注意して購入を検討します。

築30年以上経っているマンションの場合、直近で改修工事や大規模修繕が行われていないか確かめておきます。管理組合に記録があるはずです。

これらの工事には修繕積立金だけでは補えず、各専有部分の所有者が追加費用を負担しなくてはいけない場合があります。

好立地のマンションや相場より比較的安い価格のマンションが急に売りに出た場合は、この負担金がネックになっていることがあります。

購入した結果、数か月後には大規模修繕が始まったという話も少なくありません。すでに修繕が計画されているのであればそれを知っておくことで予算が立てやすくなります。

また旧耐震時代のマンション（昭和56年以前に建築確認を受けた建物）でないかを調べることも忘れないでください。

旧耐震規定で建てられたマンションでは、大地震に耐えられる強度が無く危険な場合や、住宅ローン控除などの優遇が受けられないなど、様々なデメリットがあります。

また古いマンションでは、入居後自由なリフォームが出来ない可能性が高いです。

特に水回りの配管などは上下階の専有部分の床、天井部分に施されていることが多く、その場合はキッチンや浴槽の場所を移動したくても間取りを変更することはできません。

そして見落としてはいけないのが共用部分の状態です。廊下や階段だけではなく自転車置き場やゴミ置き場、そういった共用部分の管理を見ることがそのマンションの住民性を知るヒントになります。

掲示板に情報が豊富に掲載されていたり、管理人さんが常駐で住民との関係が良好であったりする場合は各専有部分がマンションの維持管理に積極的である場合が多いのです。

全体的にそのマンションを大切にしようという意識が高いと考えられます。

マンションでは専有部分だけをリフォームして快適に仕上げてもその建物全体が適切に管理、使用されていなければ結果的に建物全体の寿命を縮める原因になるからです。

このように一戸建てもマンションも内覧時に自分で確認できるポイントはいくつもあります。そして専門家に最終的な判断してもらうことで、さらに安心して購入の決断ができます。

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ホームインスペクションによる診断を受ける

平成30年4月より、仲介取引をする場合にはホームインスペクションの内容について説明するよう義務化されます。

必ずインスペクションが必要なわけではないですが、インスペクションを行って取引をするのかそうでないかの説明を明確にすることが義務になります。

これを受け、不動産会社側も一般購入者の間でもホームインスペクションへの意識が高まってきています。

今では「費用がかかる」、「取引までに時間がかかる」などの理由から取り扱われる機会は少なかったのですが、中古物件購入への関心も高まっているなか、さらに浸透していくとみられています。

前述したような現地内覧時での調査に加え、専門家による診断があれば築30年以上経った建物でも安心して購入しその後何年も住み続けることができます。

ホームインスペクションの診断結果をもとに、購入後も定期的に点検を受け、自分でもこまめに床下、屋根裏、外壁の状態などをチェックし必要であれば修繕しながら住むことを心がければ、建物は長生きできます。

諸外国に劣らず日本の住宅も60年、場合によっては100年でも寿命が延びるという調査結果も出ています。人が住み、手をかけてやることで家はとても長持ちするのです。

若い世帯の初めてのマイホームや高齢者世帯の買い替えなどに注目を浴び始めている中古物件市場。築30年以上の物件でも、その買い方と住まい方で更に寿命が延び、快適に暮らせる住宅となるのです。

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よくある質問

Q. 1 中古住宅の購入には、どのようなメリットとデメリットがありますか？

A. 1 大きく分けて以下のメリット・デメリットがあります。

• メリット：新築より価格が安いため、同じ予算なら都心など便利な立地の物件も探しやすい点です。
• デメリット：建物の構造的な問題や、リフォームに掛かる費用が見た目だけでは分かりにくい点です。

Q. 2 「耐用年数」という言葉を聞きますが、この年数を過ぎた家はもう住めないのでしょうか？

A. 2 「耐用年数」は税金の計算で使われる年数のため、建物の寿命とは異なります。たとえば木造の一戸建ては22年ですが、これはあくまで税法上の基準です。この年数を超えていても、問題なく住める住宅はたくさんあります。

Q. 3 築30年以上の中古住宅は、実際のところあと何年くらい住めるものですか？

A. 3 建物の寿命は、これまでの手入れの状況で大きく変わります。平均的な寿命のデータもありますが、大切なのは購入後に定期的な点検や修繕を行うことです。そうすることで、建物の寿命を延ばし、長く快適に住み続けることができます。

Q. 4 築30年以上の一戸建てを購入する際、特に注意して見るべきポイントはどこですか？

A. 4 ご自身で内覧する際は、特に以下の3点を確認しましょう。

1. 構造の確認： 床を歩き、傾きやきしみ、ふかふかする場所がないかチェックします。
2. シロアリ被害の有無： 被害があった場合、修復は可能ですが、湿気が多い土地である可能性を考えましょう。
3. 雨漏りと手入れの状況： 雨漏りの跡や壁の亀裂がないか、また過去にこまめな修繕が行われてきたかを確認します。

手入れの状況は、その家が大切にされてきたかの指標になります。

Q. 5 築30年以上のマンションを購入する場合、一戸建てとは違う注意点がありますか？

A. 5 専有部分（室内）だけでなく、建物全体に関わる以下の3点を確認することが大切です。

1. 大規模修繕の記録： 購入後すぐに追加費用が発生しないよう、将来の修繕計画を管理組合の記録で確認しましょう。
2. 耐震基準： 1981（昭和56）年より前の「旧耐震基準」の建物は、地震に弱い可能性や税金の優遇が受けられない場合があります。
3. 共用部分の管理状態： 廊下やゴミ置き場が清潔に保たれているかは、住民の管理意識を知る大切なヒントになります。

Q. 6 購入を考えている中古マンションが「旧耐震基準」でした。どのようなデメリットがありますか？

A. 6 旧耐震基準（1981年以前の基準）の建物には、主に2つのデメリットがあります。

1. 現在の基準に比べて地震への強度が低く、大きな地震の際に危険が伴う可能性があること。
2. 住宅ローン控除といった税金の優遇措置が受けられない場合があること。

Q. 7 中古マンションを購入した後、自分の好きなようにリフォームできますか？

A. 7 必ずしも自由にできるわけではありません。特に古いマンションは配管の位置などが理由で、キッチンやお風呂の場所を移動するような大きな間取りの変更ができない場合があります。リフォームを考えているなら、どこまで変更できるかを事前に不動産会社へ確認することが大切です。

Q. 8 素人なので、建物の状態を自分で判断できるか不安です。専門家にチェックしてもらう方法はありますか？

A. 8 はい、「ホームインスペクション（住宅診断）」を利用することをおすすめします。建築士などの専門家が、建物の劣化や欠陥の有無を客観的に診断するサービスです。安心して購入するため、また購入後のメンテナンス計画を立てるためにも、利用を検討してみるとよいでしょう。