2023年基準地価の概要　および今後の地価動向と住宅ローン対策

基準地価：各都道府県の7月1日時点の土地価格の調査を基にして9月下旬に公表される地価指標の一つ。正式には都道府県基準地標準価格という

2023年度の基準地価：都道府県地価調査の結果が9月中旬に公開された。
国交省から発表されたリリースによれば（都道府県地価調査の主体は各自治体だが便宜上国交省が取りまとめて例年3月の公示地価と同様に公表している）、全国的には全用途平均も住宅地および商業地も2022年に続いて上昇し、その上昇率も拡大したとのことだから、日本の地価は極めて緩やかながら上昇する方向に進んでいるとのポジティブなメッセージを発信していることになる。

冒頭から恐縮ながら、概要で気になるのは、地価が下落していたのはコロナ禍で土地の利活用が思うように進んでいなかったからで、コロナ禍が収束に向かうに連れて、土地活用が活性化し、それとともに地価もV字回復したとする国のシナリオだ。
経済活動＆消費が回復したから地価が上がったという単純な図式には収まっていないからだ。

確かに、コロナ禍の収束によって移動制限が撤廃され、“自由”を取り戻した消費者が積極的に旅行や飲食、買物、行楽などを目的に外出・移動し、商業地や行楽地・観光地の利用価値および収益性は高まっているものの、それが故に地価が上昇しているという感覚は極めて希薄だ。
筆者はむしろ、2024年建築確認物件から適用される住宅ローン減税の住宅性能ごとの元本上限の引き下げや、依然として出口が見えない円安と資材価格高騰による都心部＆市街地中心部での住宅価格の急騰、2024年以降に起き得ることが確実視される建築に関わる労務人件費の高騰と建築工事の長期化（＝建設業の2024年問題）、そして金融緩和の終わりの始まりとされる“植田ショック”を契機とした住宅ローン固定金利の先高観など、住宅購入を先延ばしにすることのリスクの増大、もしくは住宅購入に関する経済的恩恵の縮小こそが、足元の住宅需要を半ば強制的・制度的に拡大させ、コロナ禍云々とは関わりなく地価や住宅価格を押し上げた“買い急ぎ”によるものと考えている。
そこにコロナ禍後を見据えたインバウンドの需要が重なり、円安も手伝って（海外投資家はコロナ前の6掛けで購入可能な）日本の不動産・住宅が次々購入されるという経緯もあり、コロナ禍からのV字回復という単純に過ぎるシナリオは到底受け入れ難い。

話を基準地価に戻すと、この堅調な地価上昇は、特に住宅地において都市圏中心部や生活利便性に優れた地域などを中心に需要が強含んでいることが要因とされている。また、この傾向は、都市圏の周辺部にも拡大しており、特に、地方四市（札幌市/仙台市/広島市/福岡市）周辺では顕著とのことだ。さらに、生活スタイルの変化（テレワークのことと想定される）でニーズが多様化し、これまで需要が弱かった郊外エリアでも地価上昇の範囲が拡大していると分析している。
エリアごとの動きを確認すると、三大都市圏平均で住宅地は＋2.2％（前年＋1.0％）、東京圏は＋2.6％（同＋1.2％）、大阪圏＋1.1％（同＋0.4％）、名古屋圏＋2.2％（同＋1.6％）で、いずれも上昇し上昇率も昨年から拡大している。また地方圏全体では＋0.1％だが、地方四市では＋7.5％（同＋6.6％：11年連続上昇）で、その他地方圏はー0.2％ながら過去15年で最も低い下落率となり、変転上昇の兆しとも受け止められている。

住宅地は札幌、仙台、広島、福岡の「地方4市」がけん引した

東京都心ほか市街地中心部での住宅需要が強いのは、上記に記した通り、今のうちに購入しておかないと住宅ローン金利が上昇してしまう、もしくは住宅ローン減税が縮小してしまう、今後の住宅価格が現状よりもさらに上昇してしまう、といった懸念材料が多いことによる“駆け込み”の心理的要因が影響していると考えられるから、2024年以降も住宅価格が上昇（することは確実視される）し、仮に住宅ローン金利が金融引き締めによって上昇することになれば、住宅需要を急速に冷やすこととなり、連動して需要が弱まることによって住宅地価が再度下落局面を迎える可能性も大いに考えられる。
さらに、来年4月以降、建設業の2024年問題が顕在化し、これまで建設業界を支えてきた長時間労働ができなくなることによって住宅着工・新規供給の減少、竣工期間の長期化、人件費の上昇などが発生すれば需要を確実に冷やすことにつながるし、同じく2024年4月からスタートする賃貸を含む新築住宅への省エネ性能表示制度（努力義務だが実施しないと社名公表などのペナルティあり＆中古住宅は表示推奨）は、省エネ性能を可視化することによって住宅の“商品価値”に大きく影響するようになることが想定され、安かろう悪かろうといったイメージの物件はこれまで以上に売りにくくなる。したがって、住宅価格を全般的に押し上げる要因・要素が数多く認められる市況予測のなかで、肝心の需要が減退することがあれば、それは即、住宅市場のシュリンクを意味することになるだろう。
現状では、住宅需要の“根幹”は空前の低金利の継続によって支えられており、住宅価格が多少上昇しても長期のローンを組むうえで毎月の返済額には大きな影響を与えないことが最大のポイントになっている（さらに低金利の継続は頭金が貯まるのを待つよりは全額借り入れても今のうちに購入したほうが良いとの判断にも大きく影響している）。つまり、2013年の“黒田バズーカ”以降10年以上続いている金利政策が変更され、これまでの緩和策から段階的に引き締めが実施される局面になることがあれば（その可能性は現状低いと考えられるがゼロではない）、空前の低金利に支えられ続けてきた住宅需要も地価動向も急速に冷え込むことをイメージしておく必要がある。

このような状況下で、新たな住宅需要が顕著に認められるようになったのが、都市圏の準近郊・郊外エリアでの需要の顕在化、および地方圏中核都市への波及だ。
この現象は、まさしく都市圏中心部・市街地中心部での地価上昇の“玉突き”と見ることができる。すなわち、これら利便性、資産性、流動性がともに高いエリアでの物件価格は、新築も中古も含めてここ数年顕著な価格上昇を示しているため、地価が比較的安価な郊外方面へと購入対象エリアが拡散する状況が窺える。この拡散傾向によってこれまで需要が決して強いとは言えなかった都市圏の準近郊・郊外エリア、および地方圏中核都市での需給バランスが改善され、それに伴って地価も徐々に押し上げられたという訳だ。つまり、先述したように価格上昇が継続することで、今後市場がシュリンクする可能性はあるものの、背景には現状の都市圏中心部での価格水準では購入に手が届かない需要者層が、積極的に郊外方面、および地方圏での住宅購入に動いているという事実がある。
これはテレワーク・リモートワークの定着（実施率はコロナ禍後に漸減している）によって、毎日通勤可能なエリアに居住するのではなく、比較的自由で柔軟な考えに基づいてエリア選択が可能になったことが大きな要因だ。またテレワークの定着によって本来の意味での“働き方改革”が進捗し、オフだけでなくオンも家族と一緒に過ごす時間を追求することや転職なき移住を実現すること、およびワーケーションの積極的な活用などによって、業務効率および生産性は維持しながら、余暇や家族との時間を確保することが現実のものとなったこと（毎日の往復通勤時間が無駄との考え方も定着し始めている）も影響している。
企業側も、テレワーク併用の就業スタイルを継続しないと人材の新規・中途採用において極めて不利なことを認識しており、またテレワークを併用することでオフィススペースの縮小や光熱費の削減、交通費など移動に伴うコストの削減など多くの副次的・経済的メリットも大きく、もはやテレワークを一切やめてコロナ禍前に戻すことはほぼ不可能な状況にある。
このように考えを進めると、子育てを前提として住宅を探しているファミリー層は、一部の富裕層を除けば、今後都市圏の準近郊・郊外エリア、もしくは地方圏で条件のかなうエリアでの住宅購入を検討するケースが今後も増えていくことが予測できるから、今回の地価上昇傾向の拡散は、人手不足や深刻な人口減に悩む地方の自治体にとって千載一遇のチャンスと見ることもできる。
折も折、政府が公表した“異次元の少子化対策”には、①児童手当など経済的支援の強化　②学童保育や病児保育、産後ケアなどの支援拡充、に加えて、③働き方改革の推進が掲げられ、子供を増やし人口減少を食い止めるためにもテレワークの実施・継続が求められていることから、これらを前提としてより自由度の高い住宅探し、エリア選択が進むことも期待される。

今回の都道府県地価調査で最も地価上昇率が高かった住宅地は、大阪圏では大阪市福島区鷺洲（対前年+6.6％）、名古屋圏では名古屋市中区錦（同+16.4％）と共に市街地中心部であったのに対し、東京圏では我孫子市我孫子（同+18.6％）と都心から直線距離で30㎞超離れた郊外エリアであったことも、特にテレワークの定着率が高い東京圏特有の動きと見ることができる。我孫子市の同エリアは、前年も上昇はしていたもののわずか＋3.8％にとどまっており、市街地中心部での住宅価格上昇の余波が、2023年には我孫子エリアまで押し寄せていることを示しているし、2024年もさらに郊外化・地価上昇の拡散が進む可能性が高いと考えられる。

東京圏の住宅地における基準地別の上昇率順位1位と2位を我孫子市が占めた

新設住宅着工戸数は今後、減少していくと見込まれている

これまで見てきた基準地価の概要からは、日本の住宅地価の上昇が特に都市圏で昨年以降継続し、それが地方四市をはじめとした地方中核都市・地方圏にも波及し始めているという、一見するとポジティブな状況にあるのが現在の住宅マーケットということになるのだが、一方で、住宅地価の上昇と住宅価格の高騰は、確実に住宅購入意欲を漸減させている。
新設住宅着工戸数は2013年の約98.0万戸を直近のピークとして、コロナ禍前の2019年には約90.5万戸と7.7％の減少、コロナ禍に突入した翌2020年には約81.5万戸と約9万戸も減少し対前年比10.0％、2013年比では16.8％もの大幅減少を記録している。2021年および2022年はともに85万戸台の後半まで回復しているから、コロナ禍での住宅需要の急激な落ち込みからは復調していると見ることもできるが、2023年は価格の高騰による需要の減退から、減少することが見込まれている（2023年8月の着工戸数は7万399戸で対前年ー9.4％：3カ月連続の減少）。当然のことながら、住宅価格が上昇すればするほど購入のハードルは高まるから、着工戸数も減少することになる。
従って、世帯収入の安定的拡大がない中でこれ以上住宅価格が上昇することは、住宅需要を確実に後退させ、住宅市場を縮小させる要因となりかねない。また、これも前述の通り人件費および資材価格の上昇、建設業の2024年問題顕在化による工期の遅れ、さらには2025年以降に開始される住宅の省エネ性能適合義務化に向けた設備・仕様のグレードアップによっても住宅価格は上昇することになるから、今後も住宅価格の上昇は避けられないと考えるべきであり、その価格上昇がある水準を超えた時に市場のシュリンクが始まる可能性があることを考えておくべきだ。

この市場のシュリンクを防ぐために唯一の方法として考えられるのは、住宅ローンの適用金利を現状の水準から引き上げないことだろう。住宅購入の圧倒的多数は住宅ローンを活用して長期間の返済を継続するから、長期金利の上昇によって連動して上昇基調にある住宅ローン固定金利はもとより、短期金利と連動する住宅ローン変動金利についても、仮に金融引き締めが実施され金利水準が上昇し始めることになれば、住宅価格が下落する方向に進み、同時に価格が下落しても金利上昇によって毎月の返済額は増えることになって購入者も大幅に減少するから、住宅市場は金融引き締めを契機として急激な縮小期を迎える可能性が極めて高い。
つまり、空前の低金利を可能にした金融緩和政策をここで打ち切れば、住宅市場の生命線を絶つことと同じだから、市場のシュリンクを防ぐには住宅ローン金利の低利継続が必要となる。ただし、現状の変動金利および固定金利の水準は、これが当然と慣れ切っている状況からすれば違和感を覚えることはないが、10年前と比較すると変動金利で約0.5％、35年固定金利でも約1.0％低下しているから、この程度の金利上昇のバッファは市場自体に備わっているものと考えるべきだろう。換言すれば、この程度の住宅ローン金利の上昇があっても、依然として低金利状況が継続していると見ることができるから、需要が急激に縮小することはないと考えられる。

2022年末以降の長期金利の上昇、正確に言えば日銀の長期金利水準の変動幅の段階的緩和容認（2022年末には0.25％から0.5％へ＆植田ショックでは1.0％程度に引き上げられた）によって、連動する住宅ローン固定金利もじりじりとその適用水準を引き上げる方向に動いている。一方の住宅ローン変動金利は、現状でも短期金利がマイナス金利のままであり、連日動きもない（もともとボラティリティはほぼ皆無である）ことから変わりがなく、適用金利が0.3％台、なかには0.2％台を示す住宅ローン商品があることもよく知られた事実だ。
これが7月の植田ショック以降、金融緩和の解除、すなわち長短金利操作（YCC）を取りやめて自律的な金融市場に金利の動きを委ね、また金融機関が保有する日銀当座預金残高の量から短期金利（無担保コール翌日物金利）に戻す可能性が現実味を帯びてきたとの観測もなされている。これが実際のものとなれば、短期金利にも上昇圧力が加わり、変動金利も連動して上昇することが想定されるため、現状圧倒的多数（70～80％程度とされる）が借り入れている住宅ローン変動金利を固定金利に借り換えるべきとの論調が出ているが、これは全くの愚策としか言いようがない。

住宅ローンを組む際に大事なことは、毎月いくらの返済になるかだけでなく、その返済額がいくらまで上がっても返済の維持が可能なのかをイメージすること

そもそも住宅ローンを借り入れる際、金利が多少（この多少が大いに問題なのだが）高くても、借り入れ後に金利が変わらない安心を住宅ローン返済の保険と考えて選択することもできるし、金利が低いことによって返済総額を少しでも減らしたいと考えて（至極当然の判断である）変動金利で借り入れることもできるから、その選択は各人・各家計の自由だ。金利が高くても十分返済していけるという見込みが立つのであれば固定金利でも良いし、家計の可処分所得を少しでも増やして効率的に家計を運用したいと考えれば変動金利での借り入れが前提となる場合が多くなるだろう。
現状の変動金利商品の優遇適用金利は0.3％前後が主流、一方の固定金利は1.5～2.0％が主流となっているが、ポイントとなるのは自身が借り入れている変動金利のパーセンテージそのものではなく、現在金額にして毎月いくら返済しているのか、およびその返済額がいくらまで上がっても返済の維持が可能なのかをイメージすることだ。
仮に0.3％の変動金利で借り入れて毎月10万円返済しているとすると、頭金なしで元本は約4,000万円となる。この返済額が毎月いくらまでなら返済可能なのか、例えば15万円までは毎月返済可能という家計であれば、これを金利換算すると2.85％まで上昇しても返済できることになるし、11万円になると厳しい（という家計はそもそも住宅ローンを長期で組まないほうが良い）という場合でも、金利換算では0.85％まで上昇しても返済可能な計算になる。ここから金利上昇の見通しを考えた場合に、現状0.3％前後で推移している変動金利が11万円相当の0.85％に、もしくは15万円相当の2.85％に上昇するためにはどのような経済イベントが発生しなければならないのだろうか。
過去、変動金利が0.85％の水準だったのは今から10年以上前の2010年前後で、この頃の短期金利は0.16％程度、対して現状の短期金利はー0.07％だから、その差は0.23ポイントとなる。短期金利は1974年まで遡ることができるが、全50年の平均変動幅は絶対値としては僅か0.001ポイントであり、0.23ポイント上昇するには営業日換算最短で230日必要となる。つまり休日を考慮すれば短期金利が毎営業日上がり続けたと仮定しても1年程度かかるため、この間に対策を検討すれば良い。
元本にも依るものの、毎月の返済額が10万円から11万円に上がるのにも最短で1年は必要で、同じく15万円まで上がる可能性は最短でも8年以上かかることになる。もちろん住宅ローン商品の多くには金利上昇に対して5年間は返済額が変わらない“5年ルール”および6年目以降も元の返済額の125％までしか返済額が増えない“125％ルール”が適用されるから、この変動金利での借入期間中に繰り上げ返済を実施すれば、金利水準の高い固定金利に借り換えるよりも返済総額を大幅に少なくできるという訳だ（金利上昇で発生した“未返済分”は住宅ローン契約の終盤にまとめて請求されることがあることに注意されたい）。
仮に変動金利が15万円返済相当の2.85％まで上昇していたら、固定金利は少なくとも5％を超えていることが想定されるため、もしその段階で当初から固定にしておけば良かったと後悔する可能性があるのなら、新規借入時点から固定金利で借り入れることをお勧めする。固定金利は変わらない安心が心理的にも経済的にも保険になるから、上記のようなシミュレーションを繰り返しする煩わしさからも解放される（代わりに返済総額が大きくなることを予め折り込んでおく必要がある）。
住宅価格が高騰を続ける時代の購入術としては、現在の超低金利を活かして住宅購入し資産形成を考えるのならば、変動金利から固定金利に借り換えるのではなく、変動金利での借り入れを継続して、変動金利の上昇リスクは繰り上げ返済でヘッジせよ、という結論になる。
住宅ローンという“借金”を長期にわたって背負うことになるのに、その返済の最も重要な要素である金利動向について詳細を確認することなく、漠然と金利上昇に対する不安を抱えたままにするのは精神衛生上よろしくないから、まずは自分の家計が今後いくらまで返済額の上昇を容認できるのか熟考した上で、住宅ローン商品を選択することが求められる。

基準地価や公示地価など国・自治体が調査公表する公的地価、また実際に取引する際に交渉で決まる実勢地価、相続税や固定資産税の算定基準となる路線価、不動産投資の際に投下したコストに見合うリターンが得られるかを算定するための収益還元価格など、不動産の価値を算定する手法はいくつも存在する。重要なのは、こういった地価の動きや住宅価格の動向を的確に把握して、自分にとって適切な価格で、かつ適切なタイミングで住宅を購入もしくは売却することだろう。その価格およびタイミングを推し量るためにも、マーケットの動向を適宜確認してもらいたいものだ。