【2022年4～9月期 中古一戸建て 解説編】市場価格が比較的安定推移する中古一戸建て市場 ～LIFULL HOME'Sマーケットレポート

日本最大級の不動産ポータルサイトであるLIFULL HOME'Sでは、毎日膨大な量の掲載物件に関する価格や賃料のデータ、物件の面積や最寄り駅までの所要時間に関するデータ、間取りや設備に関するデータなどを収集し処理している。その膨大な量のデータから、四半期ごとに主に中古マンションと中古一戸建ての価格推移、および賃貸物件の賃料推移（アパートとマンションの総計）についてマーケットレポートでデータ公表しているが、半年単位で推移の背景にあるものと併せて分析し公表することとした。

今回は2022年の第2および第3四半期（4～9月期）の中古一戸建て市場の動向について、エリアごとの平均価格を集計した“市場価格”と、ユーザーが掲載物件を見て問合せた（反響があった）物件の平均価格を集計した“反響価格”を各々比較しながら、特にユーザーの意向・意思ともいえる“反響価格”との乖離を追うことにする。

《LIFULL HOME'S マーケットレポートは以下よりご覧いただけます》
▽2022年7～9月期
【中古一戸建て 首都圏版】掲載価格の上昇が続き、反響価格との乖離が広がる
【中古一戸建て 近畿圏版】掲載価格は大阪で上昇が続くが、兵庫・京都では横ばい傾向
【中古一戸建て 愛知・札仙広福版】反響価格が前期比下落。仙台市では反響徒歩分数の増加が続く

▽2022年4～6月期
【中古一戸建て 首都圏版】掲載価格は軒並み上昇するも、反響価格は埼玉県のみ下落
【中古一戸建て 近畿圏版】掲載価格は上昇傾向。京都府・兵庫県で反響価格との乖離が顕著
【中古一戸建て 愛知・札仙広福版】札幌市と福岡市の物件価格が前年比で大きく上昇

LIFULL HOME'S マーケットレポートでは、四半期に1度、各マーケットのエリア別データを公開している

《データについて》
今回分析しているデータは、すべて株式会社LIFULLが運営する不動産ポータルサイト「LIFULL HOME’S」に掲載された物件の価格を使用。掲載されている物件数は膨大であるため、毎日掲載される物件（同一物件が重複する場合は代表物件のみ）の価格を平均し、さらにその数値を月次で平均したものを使用している。

集計エリア：首都圏（東京都/神奈川県/千葉県/埼玉県）の各エリア
　　　　　　近畿圏（大阪府/兵庫県/京都府/滋賀県/奈良県/和歌山県）の各エリア
　　　　　　愛知県、札幌市、仙台市、広島市、福岡市
　　　　　　東京都心6区（千代田区/中央区/港区/新宿区/文京区/渋谷区）
　　　　　　大阪中心6区（中央区/北区/天王寺区/西区/福島区/浪速区）
集計条件　：中古一戸建て
特記事項　：価格100万円未満および5億円超を除外、建物面積5m2未満および300m2超を除外、土地面積10m2未満600m2超を除外（平均値を採用するにあたり、実際の価格の分布から各々物件数が極端に減少する価格帯を除外した）
集計期間　：2021年4月～2022年9月の月次単位（対前年比較のため）

東京都の中古一戸建て市場価格は、2022年4月の5,449万円から9月の5,996万円へと10.0％の急上昇を示している。10月には6,003万円と大台を突破しているから、物件価格は確実に上昇基調で推移している状況にある。対前年比でも4月に9.6％、9月にも14.0％の大幅上昇を記録しており、安定した地価上昇を背景として、市場流通件数の減少傾向とは対照的に強気の価格設定が続いている。

一方、東京都の中古一戸建て反響価格は、4月の4,088万円から9月には3,735万円へとー8.6％と推移し、この市場価格の急激な上昇に購入予定ユーザーが付いていけていない状況がうかがわれる。市場価格とは実に約2,261万円もの乖離（乖離率37.7％）が発生しており、通常一戸建て住宅は個別性が大きく立地条件や築年数、地形や接道条件などで比較的価格のボラティリティが大きいのだが、反響価格＝ユーザーの購入希望価格は概ね4,000万円前後で横ばい推移していることから、市場価格と反響価格の乖離は今後も拡大する可能性がある。2021年4月から2022年9月までの18ヶ月推移では市場価格が20.6％もの大幅な上昇を記録しているのに対し反響価格はー8.8％だから、市場価格の急激な上昇によってより安価な物件を探し求めるニーズが高まっているようだ。

神奈川県、千葉県、埼玉県の“周辺3県”でも東京都同様に中古一戸建て市場価格が安定的に上昇している。神奈川県では4月の3,471万円から9月には3,698万円、埼玉県では2,711万円から2,779万円へ、千葉県でも2,398万円から2,605万円へと上昇し、神奈川県では6.5％、埼玉県では2.5％の上昇、千葉県では8.6％もの大幅な上昇を記録した。首都圏では中古一戸建て価格相場が比較的安価に推移している千葉県の価格が底上げされているということは、購入ユーザーがより安価な物件を探している状況を示唆していると言えるだろう。ただしこの間の中古一戸建て反響価格の推移は、東京都とは対照的に神奈川県で4月の2,500万円から9月は2,727万円へと9.1％、埼玉県でも1,627万円から1,910万円へと17.4％、千葉県でも1,667万円から1,705万円へと2.3％各々上昇しており、市場価格が明確に上昇していても東京都との水準の違いから購入ユーザーが市場価格の上昇を折り込んで物件を探していることがわかる。一定のバジェット（ここでは予算額）を持っている購入層が、物件価格の高い東京都から物件検索を拡大させて、周辺3県にもニーズが拡散している状況が浮き彫りになった。

東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県における市場価格・反響価格の推移

首都圏での地域フェーズをやや縮小して、コロナ禍の影響を最も受けていると考えられる東京23区および都心6区の中古一戸建て価格推移を見てみると、東京23区平均の市場価格は2022年4月の7,065万円から9月には7,851万円へと11.1％、金額にして786万円の上昇を示しており、中古マンションとは違って上昇傾向にある。しかも4月以降の対前年比は毎月5～10％程度の上昇を記録していることから、市場価格の明らかな強含みが見られる。2021年4月から2022年9月までの18ヶ月推移では14.5％、約1,000万円上昇しており、テレワークの定着でオンとオフの両方を自宅で過ごすケースが増えたことで、一回り延床面積が広い一戸建て住宅を探すニーズに対応しているようだ。ただし、この間の反響価格は4月の5,858万円から9月には5,112万円へとー12.7％と下落していて、市場価格の上昇には連動せず、反対により安価な物件を探している状況にある。日銀が長期金利（新発10年債）の変動幅をこれまでの0.25％から0.5％まで容認することが公表されて以降、一時急激な円高が発生しているが、長期的に見ると日米の金利差は依然大きく、円安基調が継続して今後建築・分譲される新築一戸建ての価格がさらに上昇する可能性があり、そうなればより安価な中古一戸建てへのニーズも高まることが想定されるため、市場価格の上昇は当分継続する可能性が高い。9月時点で2,739万円、乖離率34.9％に拡大した市場価格と反響価格の開差が、果たして今後縮小するのかがポイントになる。

また、都心6区の中古一戸建て市場価格を確認すると、価格水準が極めて高いなかにあっても若干の上昇が見られる。4月の10,272万円から9月には10,883万円へと5.9％、611万円の上昇を記録しており、平均で1億円を超える価格での推移が続いている。ただし、この間の反響価格は11,389万円から7,276万円へとー36.1％、約4,000万円超の急激な下落を示しており、物件数が限られるためボラティリティが大きいとはいっても9月時点での市場価格と反響価格は3,607万円、乖離率33.1％に急拡大しているから、市場価格の上昇にはニーズが追い付いていない状況が明確になっている。都心6区では、1億円を超える水準での中古一戸建ての流通が継続し更にじわじわと上昇しているが、反響価格は概ね8,000万円台前後で推移しており、価格開差が拡大している状況にある。つまり購入ユーザーが適正と考える価格水準とは相応の開差があるため、今後は市場価格が上昇基調から横ばい推移に変化する可能性があると考えられる。なお、2021年4月から2022年9月までの18ヶ月推移では市場価格が8.4％の上昇となっているのに対して、反響価格はそれを上回る14.5％の上昇を記録しており、中期的な価格推移は上値を追う展開になっていると見ることもできる。

東京23区、東京都心6区における市場価格・反響価格の推移

大阪府平均の中古一戸建て市場価格は、2022年4月の2,357万円から9月には2,424万円へと2.8％上昇し、兵庫県では2,272万円から2,271万円へと横ばい推移、京都府では2,721万円から2,651万円へとー2.6％の下落を記録している。いずれも半年間で3％以内のわずかな変化に留まっており、市場価格は概ね横ばいに推移していると見ることができる。近畿圏では新築一戸建ての分譲が限られており、新築市場の動きが中古市場に反映されるには相応の時間がかかることから中古一戸建ての価格は外的要因を受けにくいとされ、それが価格推移に表れていることがわかる。京都府では中古マンションに一部投資需要を折り込んだ価格の上昇が見られたが、中古一戸建ては手離れしにくいことも手伝って投資需要も限定的で、それが価格の安定に一役買っているものと考えられる。また、大阪府の9月の市場価格2,424万円は対前年比では8.5％の上昇、兵庫県では同1.2％、京都府も同2.0％の上昇を示しており、わずかながら価格上昇する動きが見られることから、中期的には若干の上昇基調で推移する可能性が高い。

この間の中古一戸建て反響価格の推移は、大阪府で4月の1,767万円から9月の1,998万円へと13.1％、金額にして231万円の上昇で、こちらは市場価格のわずかな上昇にも問題なく追従する動きを示している。兵庫県では4月の1,547万円から9月の1,507万円へとー2.6％のわずかな下落となったが、京都府も4月の1,596万円から9月の1,704万円へと6.8％の上昇が発生しており、大阪府と京都府ではユーザーが市場価格の上昇に対応している状況にあるようだ。兵庫県でも反響価格の下落は40万円に留まっていることから、現在の価格安定状況に嫌気しているとは考え難い。

東京都をはじめ首都圏では中古一戸建ての市場価格が上昇し、対して反響価格が横ばいから弱含みに転じているが、大阪府ほか近畿圏の主要エリアでは市場価格が安定していることによって反響価格も安定的に推移しており、市場の安定が流通環境を良好な状態に維持していると見ることができる。近畿圏での一戸建て市場は主要エリア以外の滋賀県、奈良県、和歌山県での開発がコンスタントに継続しており、大阪府、兵庫県、和歌山県では新築はマンションが多くのシェアを有していることで、中古一戸建て市場の安定をもたらしている。反響価格の中期的な上昇は、今後購入ニーズが、中古マンションから中古一戸建てへとシフトする可能性を示唆していると見ることもできるだろう。

大阪府、兵庫県、京都府における市場価格・反響価格の推移

首都圏と同じく近畿圏でも地域フェーズを縮小して、大阪市および大阪中心6区の中古一戸建て価格推移をより詳細に確認する。
大阪市の市場価格は2022年4月が2,966万円なのに対して9月が3,016万円となっており、わずか1.7％、金額にして50万円の上昇となっている。ただし9月の市場価格3,016万円は直近の最高値であり、10月も引き続き3,071万円での推移だから、市場価格はやや上昇する方向に動いているようだ。

この間の反響価格は4月の2,140万円から9月の2,421万円へと13.1％の上昇を記録しており、市場価格が安定推移していることを背景として、ユーザーはより条件の良い物件を求める傾向をうかがうことができる。市場価格のレンジが安定しているから、その中から築年数や交通条件などのより良い物件を探していることが、反響価格の上昇につながっているものと見られる。

対照的に、大阪中心6区では、中古一戸建て市場価格が4月の5,103万円から9月の4,647万円へとー8.9％、価格にして456万円の比較的大きな下落を示している。ただし9月の4,647万円という市場価格は対前年比でー2.2％の水準にあることから、市場価格自体は概ね安定推移していると見ることができる。ちなみに10月の市場価格は5,028万円に戻しており、これも安定的に価格が推移していることを裏付けている。この間の反響価格は4月の3,790万円から9月の3,690万円へとー2.6％、金額にして100万円の下落で、やや価格のボラティリティが大きくなる傾向がある。8月には反響価格が市場価格を大きく上回る5,391万円に達しており、限られた市場のなかで物件の個別要因によって価格にも大きな変動があることが浮き彫りになっている。大阪中心6区の反響価格は時に市場価格を上回る強気な動きを示しており、潜在需要は高いことがわかる。

大阪市、大阪中心6区における市場価格・反響価格の推移

愛知県の中古一戸建て市場価格は2022年4月の3,075万円から9月の3,087万円と0.4％の上昇にとどまった。金額にしてわずか12万円の上昇で、横ばいに推移している。直近の最高値は2021年10月の3,138万円だが約1年後も51万円の変動にとどまっており、価格推移は極めて安定している状況にある。この間の反響価格は4月の2,632万円から9月の2,231万円へとー15.2％、金額にして401万円下落しているから、市場価格が安定するなかでも今後の価格推移は弱含む可能性がある。9月の2,231万円は対前年比でもー11.5％と下落しており、中古一戸建てに対するニーズがやや薄れている状況にあるようだ。

名古屋市も愛知県全域とほぼ同様の動きで、市場価格は4月の4,039万円から9月の3,907万円へとー3.3％の微減ながら、この間の反響価格を見ると4月の3,270万円から9月の2,373万円へと－27.4％、金額にして897万円の大幅下落を記録しているから、名古屋市内の中古一戸建てに対する需要はさらに縮小している状況がうかがわれる。愛知県内では移動人口が名古屋市に集中する状況が継続しているが、その受け皿となっているのは専ら賃貸住宅および中古マンションであり、中古一戸建てには向かっていないことが明らかだ。

また札幌市、仙台市、広島市、福岡市の“地方四市”でも中古一戸建て価格推移を確認すると、まず札幌市の市場価格は4月の3,236万円から9月の3,024万円へとー6.6％の下落で、反響価格は4月の2,958万円から9月の2,577万円へと更にー12.9％の大幅な下落が発生していることから、需要が明らかに軟調推移していることがわかる。市場価格と反響価格の乖離も500万円前後と比較的大きいが、この間の対前年比はすべてプラスで推移していて価格の底値圏を脱する状況にあるようだ。

仙台市の市場価格は4月の3,001万円から9月の2,741万円へとー8.7％と下落し、反響価格は4月の2,242万円から9月の1,384万円へとー38.3％の急激な下落で、札幌市同様に需要が弱含んで反響価格が下落している状況となっている。ただし10月には反響価格が2,010万円に回復していることから、中期的な需要は安定しているものと見ることができる。

広島市の市場価格は4月の2,590万円から9月の2,603万円へと0.5％の上昇でほぼ横ばい、対する反響価格は4月の1,802万円から9月の1,612万円へとー10.6％の下落で、こちらも需要が弱含んで反響価格が下落している状況が見て取れる。

福岡市の市場価格は4月の2,302万円から9月の2,426万円へと5.4％の上昇で、対する反響価格は4月の4,261万円から9月の3,960万円へとー7.1％の下落を記録しているが、価格水準自体は4,000万円を目安におおむね安定推移している。この間の反響価格は4月の3,243万円から9月には3,311万円へと2.1％上昇しており、需要は安定的に拡大している状況にある。翌10月の反響価格は4,220万円に上昇し直近の最高値を付けていることからも、需要の強含みが明確になっている。2021年4月以降の18ヶ月推移では、反響価格が14.5％、金額にして419万円上昇しており、中古住宅へのニーズはマンションではなくて一戸建てで顕在化している状況にあるようだ。


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コロナ禍が継続し、円安とサプライチェーンの逼迫による消費者物価の高騰という市場環境の大きな変化が発生している2022年の中古一戸建て流通マーケットは、このような環境にあっても市場価格が他の不動産セクターと比較すると安定的に推移していたことが明らかになった。首都圏ではおおむね市場価格が上昇し、反響価格が下落するという状況にあるが、その価格推移はわずかで、ボラティリティは安定しているし、近畿圏では市場価格および反響価格とも極めて安定的な推移を示している。愛知県および地方四市では市場価格はおおむね安定しているが、エリアごとに反響価格の推移に比較的大きな違いが見られた。特に中古一戸建てのマーケット規模が比較的大きく、価格水準も高い福岡市では反響価格の明らかな上昇が発生している。東京都で見られた中古一戸建ての反響価格の頭打ち傾向が住宅ローンの金利上昇懸念によって長期化するのか、安定上昇している市場価格にも波及するのか、引き続き外部環境の変化と共に推移を見守っていかなければならない。

愛知県および名古屋市、札幌市、仙台市、広島市、福岡市における市場価格・反響価格の推移