「フラット35」現行制度の最高値である“2.49%”に│吉崎誠二の不動産投資ニュースピックアップ

住宅金融支援機構は、2026年4月1日からの長期固定金利型住宅ローン「フラット35」の適用金利を2.49%（返済期間21年～35年分：最頻値）とすると公表した。現行制度となった2017年10月以降では最高値で、前月比＋0.24ポイントで上げ幅も最大。過去をさかのぼっても2012年、つまり金融緩和政策前の金利に戻ったということになる。

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長期金利の上昇は続いており、2026年4月3日午前（執筆時点）では、2.4%を少し下回る水準で推移している。これに伴い、住宅ローン固定金利も上昇している。しかし、イールドギャップ（固定金利－長期金利）を見ると、0.1%程度となっている。このイールドギャップの小ささは記憶になく、少なくとも2000年以降では最も小さい。金利が上昇すると、たしかに月々の支払額が増え、総返済額も増える。しかし、イールドギャップが小さいということは、“借り得感”があるとも言える。
　
長期金利は上昇傾向が鮮明だ。一方の短期金利（変動金利含む）に影響のある政策金利は、足踏みしている状況だ。現在、住宅ローン、不動産投資融資とも、圧倒的多数は変動金利での借り入れだが、現状のように、金利上昇の兆しが見え始めると、変動金利から固定金利への借り換えを検討する方が増える。固定金利に変えようと検討している方にとって、「そろそろ」というタイミングになってきたのかもしれない。

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