空き家を買い取り、時代に合ったコンパクトな平屋の建売住宅へ。旧分譲団地の高齢化に対応した東武不動産「リイカス事業部」の取り組み

高齢の両親が施設に入ったあとに残った実家をどうしよう…。築年数の古い木造住宅なんて売れるんだろうか…。このように、もう自分が住むこともない実家を扱いかねて、そのまま空き家になってしまう。そのような現象が日本各地で発生し、住宅団地が空洞化していくという「空き家問題」「実家問題」が大きな課題となってきている。

総務省の「令和５年住宅・土地統計調査 」によれば、2023年の総住宅数のうち、空き家は900万戸。2018年（849万戸）と比べ、51万戸も増加し、過去最多となっている。1993年から2023年までの30年間では、約２倍に増えている。総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）も13.8％と、2018年（13.6％）から0.2ポイント上昇しており、こちらも過去最高となった。

日常的に居住して手入れする人がいなくなると、家には湿気がこもり、建物の劣化が急速に進行する。庭には雑草が茂り、不法投棄や不法侵入、火災発生といったリスクも増加。地域にとっても景観や環境が悪化するだけでなく、防犯・治安面でも不安を抱えることになってしまう。

所有者にとっても「思い入れがある」「家具などの片付けが大変」「古すぎて売れない」など処分しづらい理由がある反面、維持費や固定資産税がかかり、次の世代に対して「負の遺産」となってしまう恐れもある。

こうした背景をもとに生まれたのが、東武不動産のリイカス事業部だ。

もともと東武グループでは、高度経済成長期に東武線沿線で多くの住宅団地を開発・分譲していた。その頃から30～40年以上を経過し、建物が老朽化するとともに空き家も増え、街そのものも年老いていくという問題に直面している。

そこで東武不動産では、空き家を買い取り、時代のニーズを満たす建物に建て替えて販売することで、住宅団地の再生を目指す、リイカス事業部を立ち上げた。

中古住宅の一般的な売買の場合、古家の家財道具は売り主が処分しなければならない。売却のために広告等で近隣も含めて広く情報公開し、売却のタイミングも買い主次第。売却後の補修責任も伴うなど、売り主にとっては高いハードルがいくつも存在していた。

リイカス事業部では、東武不動産が現状のまま物件を買い取るため、売り主の果たす責任が最小限で済み、早期に現金化できるというメリットがある。「利用されているお客様の多くは、相続に伴う事例が多いですね。残置物の処理や古家の解体・測量など従来は売り主様が担っていた負担を、私たちが物件を現状のまま購入することで引き受けさせていただいております」（執行役員 リイカス事業部長 宮内克浩さん）。

東武不動産が購入した物件は、解体・更地にしたり、中古一戸建てや中古マンションの案件としてリノベしたり、その地域や物件のポテンシャルに合わせて様々な形で再生・販売されている。そして、年月を経た旧住宅団地に新たな住人を呼び込んで、少しずつ街を生まれ変わらせようとしている。

リイカス事業部が2024年10月から展開しているのが、「PCF」建売住宅事業だ。手がける住宅のコンセプト「上質でコンパクトな平屋」がそのまま名称になっている。

Ｐ（プレミアム）…高天井最大約4.7ｍ（一部住戸約4.5ｍ）
Ｃ（コンパクト）…建坪20～24坪
Ｆ（フラット）…平屋＆バリアフリー

マンションでは得られないような、採光にすぐれ、開放感を演出する高い天井の空間でありながら、高齢者夫婦の住み替えのほか、少人数世帯にも対応する広さと間取りに。現代の多様化する住宅ニーズに対応した内容となっている。

住宅ブランドの名称は「ヴィラリエ」とした。第1弾として千葉県野田市に南棟、北棟の2棟、第2弾として埼玉県春日部市に1棟を展開している。

野田市の南棟は「ホビーステージプラン」。２LDKの間取りに中2階の自由空間「ホビーステージ」を組み合わせた。立体的な空間構成によって、子どもの遊び場や趣味室などプラスアルファの楽しみ方ができる。（2025年2月に分譲済み）

一方の北棟は「バスコートプラン」。浴室に面したバスコートを設け、風呂上がりのリラックススペースとした。中央部が暗くなりがちな平屋の弱点をカバーし、南側に3室を並べることで開放的な住まいとした。

北棟の敷地は50坪台、床面積は約22坪となっている。「一般的な建売住宅よりコストは高くなっていますが、その分､上質な空間、仕様、設備にこだわりました」（宮内さん）。

野田市の南棟の外観。2台分の駐車スペースも確保した。2025年2月に分譲済み

春日部市の「ヴィラリエ」では、趣味の多様化が進む近年の生活スタイルに合わせ、DOMAキャビンプランを採用。２LDKに趣味に対応したスペースを設けた。LDKと洋室１、２の間仕切りは引き戸になっており、フルオープンすれば大きなワンルーム空間とすることができる。趣味スペースも自由に行き来できる、開放的な間取りだ。

こちらの敷地は約44坪。約20坪の床面積を可動式の間仕切りによって、自由に使いこなすことができるプランになっている。

野田市、春日部市の「ヴィラリエ」はそれぞれ引き合いが各方面から続いており、好評だ。従来の建売住宅の多くは、販売対象の間口を広げるため、夫婦＋子ども2人の4人家族を想定した間取りが中心となってきた。しかし、近年は都市部を中心に少人数世帯、シニア夫婦のみの世帯など、家族構成が多様化している。「地域性やニーズに合わせたプランニングが評価されているようです」と宮内さん。

「ヴィラリエ」のように丁寧にニーズやコンセプトをプランに反映させる方法をとっていると、広範囲で大量に住宅を販売することは難しい。しかし、具体的な家族像を想定して設計した平屋は確実にニーズがある。その存在は近隣にも「こんな古家の活用方法があるのか」と認識をあらためる効果があるはずだ。

「街の要所で空き家の代わりにこのような新しい住まいが建っていけば、住民同士の交流が深まり、団地内に活気が生まれていくのではないか」。そんな手応えを宮内さんは感じているという。

東武不動産では、今後も「PCF」建売住宅事業を同エリアに展開し、旧団地内の活性化につなげていく予定だ。

DOMAキャビンプランの室内。右手に見える茶色の壁の部屋が趣味スペースとなる。リビングに隣接し、カフェやペット、工作などの空間として心地よい時間を楽しめる。モデルルーム公開中（2025年3月時点）