【2024年】大阪の地価公示。 商業地が大きく上昇した理由とは？

2024年1月1日における地価公示では、全国平均で全用途および住宅地、商業地のいずれも3年連続で地価が上昇しており、上昇率も拡大している。

景気は緩やかに回復しており、全国の地価は地域や用途により差があるものの、三大都市圏および地方圏ともに上昇が継続しており、地価上昇の様相が鮮明になってきている。

都市圏別に見ると、東京圏や名古屋圏では、全用途および住宅地、商業地でいずれも3年連続で上昇し、上昇率が拡大した。大阪圏では、全用途および住宅地は3年連続、商業地は2年連続で上昇し、それぞれ上昇率は拡大している。

出典：国土交通省『地価変動率の推移』

地方四市(札幌市・仙台市・広島市・福岡市)に限ってみれば、全用途および住宅地、商業地のいずれも11年連続で上昇しており、長期間にわたり地価が上昇し続けている。
2024年の地価公示の大きなトピックとしては、大手半導体メーカーの工場が進出した地域において、広範囲に地価が上昇した点が挙げられる。具体的には北海道千歳市のラピダスと熊本県菊陽町のJASM(TSMC 子会社)の進出が大きな地価上昇を生み出した事例となっている。

また、2024年の地価公示では、繁華街における国内の人流回復と観光地における海外からの人流回復の結果、全国の商業地で大きく地価上昇をするエリアが多く見られた。マンション需要も引き続き強く存在し、商業地内においてマンション用地と競合するエリアでは高い上昇率を示す地点も出現している。

近年の地価公示では、再開発が行われている地域での上昇が目立ったが、2024年は再開発が行われていないエリアでも人流回復により高い上昇を示す地点が生じた点が特徴といえる。住宅地に関しては、中心部における地価上昇に伴い周辺部においてドーナツ状に上昇の範囲が拡大する現象も生じている。

周辺部の地価が高く上昇する現象は数年前から見られたが、2024年は上昇率が拡大しており、需要が周辺部に波及している現象がいっそう顕著になっている。その他として、住宅地では外国人にも人気の高いリゾート地で別荘やコンドミニアムなどの需要が増大したことで高い上昇率を示した地点が生じている。

具体的には、北海道富良野市の住宅地が外国人による別荘やコンドミニアム用地等の需要が旺盛であったことを理由に、住宅地として全国1位の上昇率となっている。

経済圏域としての大阪圏は、住宅地の平均変動率は＋1.5％と3年連続で上昇し、上昇率も拡大している。

大阪圏の商業地の平均変動率は＋5.1％と2年連続で上昇し、上昇率が拡大した。大阪圏の工業地の平均変動率は＋6.1％と9年連続の上昇となっており、上昇率も拡大している。

個別の地点を見ると、大阪府で住宅地として最も地価が高い標準地は、新福島駅を最寄り駅とする「大阪福島-7」(大阪府大阪市福島区)となっている。「大阪福島-7」は、大阪駅や市内中心部への交通利便性が良好で利便性に優れたエリアに存在し、マンション需要が高いことから地価の上昇が継続している。2024年の「大阪福島-7」の上昇率は＋7.8％であり、昨年の＋7.4％よりも拡大した。

また、大阪府で住宅地として上昇率が高い標準地は1位が「箕面-19」、2位が「箕面-10」(いずれも大阪府箕面市)となっている。「箕面-19」と「箕面-10」は、2024年3月に開業した北大阪急行電鉄の新駅開業の期待感から地価が大きく上昇している。上昇率は、1位の「箕面-19」が＋8.7％、2位の「箕面-10」が＋8.6％となっている。

大阪府で住宅地として最も地価が高い大阪福島（福島3-1-55）は17.2％上昇した。

出典：大阪府HP「令和６年地価公示価格高順位表（大阪府域）」

商業地に関しては、大阪府の商業地で最も地価が高い標準地は、大阪駅に近接する「大阪北5-28」(大阪府大阪市北区梅田地区)である。梅田は堅調なオフィス需要に加え、大幅な人流回復を受け店舗需要が回復傾向にあることから、地価の上昇が継続している。周辺はうめきた 2 期地区の再開発事業が進展しており、発展期待感があることも地価上昇の要因となっている。2024年の「大阪北5-28」の上昇率は＋5.4％であり、昨年の＋1.4％よりも拡大した。

また、大阪府で商業地として上昇率が最も高い標準地は、なんば駅を最寄り駅とする「大阪中央5-19」(大阪府大阪市中央区道頓堀地区)である。道頓堀地区はインバウンドによる影響を強く受ける地域であり、入国制限の緩和以降、大幅な人流回復を受けて店舗需要が急速に回復したことで地価は大きく上昇している。 2024年の「大阪中央5-19」の上昇率は＋25.3％にもなっており、昨年の＋1.0％と比べると大幅に拡大した。
「大阪中央5-19」の上昇率は、全国の商業地のなかでも8位にランクインする上昇率となっている。

大阪圏では、中心部である大阪市の地価上昇に伴い、周辺の自治体でも高い上昇率になる動きが顕著になっている。

大阪圏の住宅地の上昇率ランキングTOP10においては、大阪市内の標準地は2地点しか入っておらず、残り8地点は奈良県や京都府、大阪市以外の大阪府内の自治体(箕面市や堺市)の地点が占めている。

大阪圏の住宅地で上昇率が1位となったのは、大和西大寺駅を最寄り駅とする「奈良-53」(奈良県奈良市大和西大寺駅周辺)である。
大和西大寺駅周辺では、南北自由通路の開通や駅前広場の整備によって新規店舗の進出も見られ生活利便性が向上していることから、地価の上昇が継続している。
2024年の「奈良-53」の上昇率は＋9.4％となっている。

大阪市全体で見ると、住宅地の平均上昇率は＋3.7％となっており、昨年の＋1.6％と比べると上昇率が拡大している。
特に中央区や西区、福島区、天王寺区、北区等の市中心部や、中心部に隣接した浪速区や城東区、都島区、鶴見区、淀川区、東成区、東淀川区において、5％以上の高い上昇率が生じている。
大阪府全体で見ると、御堂筋線沿線を利用できる堺市北区や、御堂筋線沿線や阪急線、JRも利用できる豊中市や吹田市、高槻市、茨木市、箕面市等の北摂地域で地価上昇が継続し、上昇率も拡大している。

再出典：大阪府HP「令和６年地価公示価格高順位表（大阪府域）」

インバウンドでも人気を集める戎橋

商業地はインバウンドの影響を受けやすい心斎橋やなんば地区にある標準地が大きな上昇率を示している。

心斎橋やなんば地区は、国内外から多くの観光客を呼び寄せており、大幅な人流回復が生じている。商業地で上昇率が高い地域は、1位が「大阪中央5-19」(新世界串カツいっとく道頓堀戎橋店)の＋25.3％、2位が「大阪中央5-15」(（ドトールコーヒーショップ難波店)の＋22.1％であり、いずれもなんば地区の商業地となっている。

また、大阪市内では商業地内においてもマンション需要が高いため、オフィスとマンションの需要が競合するエリアでは高い上昇率が生じている。具体的には、福島区や北区、中央区、西区、浪速区では、マンション用地との競合を理由に商業地の地価が上昇している地点が多い。

工業地は、旺盛なインターネット通販需要を背景に大型倉庫を建設できる物流適地の上昇が継続している。

大阪圏内の工業地では「尼崎9-7」(兵庫県尼崎市)が市街地および高速IC(インターチェンジ)に近く交通アクセスが良好であることから高い上昇率を示している。大阪圏のインターネット通販需要は非常に強く、大規模な物流適地のみならず、中小規模であっても強い需要が生じている点が特徴となっている。2024年における「尼崎9-7」の上昇率は＋20.4％となっており、昨年の＋11.4％を大きく上回った。
「尼崎9-7」の上昇率は、全国の工業地のなかでも9位となっている。

2024年の地価公示は、人流回復とマンション需要の強い地域で高い上昇率を示す地点が多く出現した。

大阪市中央区は極めてインバウンド需要の高いエリアであり、今後も世界中から人の流れを引き寄せられることが期待できる。また、大阪市内のマンション需要は、底堅い強さが存在する。職住近接が実現できることから、利便性の高いエリアでは引き続き強いマンション需要が生じると思われる。

大阪市内において強い人流回復とマンション需要は今後も続く見込みが高いことから、引き続き地価は上昇していくことだろう。

JR大阪駅前の「うめきた2期地区開発プロジェクト」の工事の様子