建築確認申請の4号特例の見直しとは？背景と概要を解説

2025年4月より、4号建築物に対する建築確認申請の手続きの簡素化の特例(以下、4号特例)の見直しが行われる予定となっている。4号建築物とは、建築基準法第6条4号に定められている建築物のことを指す。少し分かりにくいが、以下の建物が4号建築物に該当する。

【4号建築物に該当する建物】

木造：階数が2階以下、かつ、延べ面積が500平米以下、かつ、高さ13ｍ以下、かつ、軒高9ｍ以下(ただし延べ面積が200平米を超える特殊建築物※を除く)
木造以外の建物：平屋建て、かつ、延べ面積が200平米以下
※特殊建築物：病院や学校、百貨店、ホテル、共同住宅、倉庫、自動車車庫等の一定の建築物

建築基準法第6条1項では、1号に特殊建築物、2号に一定規模以上の木造建築物、3号に一定規模以上の木造以外の建築物が定義されており、4号は1～3号以外の建物という定義がなされている。木造や木造以外でそれぞれ要件が異なるのは、4号が1～3号以外の建物という定義となっているためである。一般的な木造2階建ての一戸建て住宅は、4号建築物に該当する。4号建築物は、広く普及している極めて身近な建物といえるのだ。

一般的な２階建て木造住宅のほとんどが４号建築物に該当する

2025年3月以前においては、4号建築物は確認申請の手続きが一部簡素化されている特例がある。

建築確認申請とは、建築予定の建物が合法的な建物であるかどうかを着工前に図面によって審査する手続きのことだ。確認申請を通れば、合法的な建物が設計されているということになり、確認済証が下りて着工ができるようになる。竣工後、確認申請の図面通りの建物が本当に建っているかのチェックが行われ、問題なければ検査済証が下り、合法的な建物が建ったことが証明される。着工前の確認申請と竣工後の検査は、一連のセットの手続きとなっている。

4号特例とは、確認申請の手続きの一部を簡素化するという特例である。
1つ目として、都市計画区域外の地域では、建築士が設計すれば新築時の確認申請は不要となっている。都市計画区域外とは、山間部や地方の漁村のように人口が極めて少ない地域が該当する。日本の国土は、平野部が3割、山間部が7割とされている。
人口の多くは3割の平野部に住んでおり、7割の山間部にはほとんど人が住んでいない。都市計画区域外は、面積的には日本の7割程度を占めるが、ほとんど人が住んでいない地域が該当している。都市計画区域外は、滅多に建物が新築されないため、確認申請を経ずに建物を建ててもよいこととなっている。

2つ目は、大規模な修繕や大規模な模様替えに関しては、4号建築物は全国で確認申請が不要となっている。建築基準法上の修繕とは、主要構造部の1種以上について同種のもので修復することである。大規模な修繕とは、過半の修繕のことを指す。
例えば、屋根は主要構造部の1つである。屋根の過半を瓦屋根から瓦屋根に直せば、建築基準法上の大規模な修繕ということになる。建築基準法上の模様替えとは、主要構造部の1種以上について従前のものと替えて工事をすることである。大規模な模様替えについても、過半の模様替えのことを指す。例えば、屋根の過半を瓦屋根から鋼板葺屋根に直せば、建築基準法上の大規模な模様替えということになる。

4号建築物では、全国において大規模な修繕および大規模な模様替えをする場合に、建築確認申請が不要となっており、これも4号特例の1つに該当する。ポイントとなるのは、ここでいう修繕や模様替えという言葉は、一般用語の修繕や模様替えとは異なるという点である。修繕は同種の材料で直すこと、模様替えは違う種類の材料で直すことであり、いずれも屋根や外壁、柱、梁といった主要構造部を直すことを指している。

建築確認及び検査に係る特例（４号特例）（出典：国土交通省HP)

4号特例が見直される理由は、建築物省エネ法の改正により2025年4月からすべての新築住宅が省エネ基準へ適合することが義務化されることに起因する。
従来は一定規模以上の建物のみ省エネ基準に適合しなければならなかったが、2025年4月からはすべての建物で義務化されたことにより、すべての建築物で着工前に省エネ基準に適合しているかのチェックをする必要性が出てきたのだ。
2025年3月以前の制度では、都市計画区域外の建物は、建築確認申請を経ずに建築できることになっている。合法性のチェックをスルーできてしまうため、4号特例の見直しが必要となったということだ。
建築物省エネ法が改正された背景としては、2050年までにCO2の排出量を実質ゼロとするカーボンニュートラルを実現するためである。2050年にカーボンニュートラルを実現するには、2030年度にはCO2排出量を2013年度比で46％削減することも目標となっている。

改正建築物省エネ法等の背景・必要性、目標・効果（出典：国土交通省HP)

2025年4月以降の改正の内容は、4号建築物が廃止され、新たに新2号建築物と新3号建築物が創設される。新たに創設される新2号建築物と新3号建築物とは、以下の建物が該当する。

新2号建築物：木造2階建て、または延べ面積200平米超の木造平屋建て
新3号建築物：延べ面積200平米以下の木造平屋建て

改正後の確認申請手続きは、以下のようになる。

新2号建築物
新築に関してはすべての地域で建築確認申請が必要となる。大規模な修繕や大規模な模様替えに関してもすべての地域で建築確認申請が必要となる。
新3号建築物
都市計画区域内に建築する際は、確認申請が必要となる。新3号建築物の取り扱いは、従前の4号建築物に相当する。都市計画区域外であれば、新3号建築物に該当するものは新築時の確認申請が不要となる。また、大規模な修繕や大規模な模様替えも、新3号建築物であれば全国で確認申請が不要ということになる。

つまり、改正内容は、4号建築物の範囲が新3号建築物の範囲へと縮小された形となっている。

「４号特例」見直しのポイントに関するパンフレット

パンフレットの詳細はこちら
2025年4月（予定）から４号特例が変わります（出典：国土交通省HP)

結論からすると、4号特例の改正が市場に与える影響はほとんどないと思われる。まず、新築市場においては、4号建築物は現状でも都市計画区域や準都市計画区域では確認申請が必要となっている。都市計画区域や準都市計画区域は、国土の3割を占める平野部にほぼ指定されている区域であり、多くの人は都市計画区域内に住んでいる。今でもほとんどの人が家を新築する際は建築確認申請が必要であり、改正後も建築確認申請は必要となる。つまり、多くの人にとって今回の改正は何も変わらないということだ。

都市計画区域外に住んでいる人は、確認申請が必要となるが、そもそも都市計画区域外の新築は絶対数が少ないため、新築市場に与える影響はほとんどないと予想される。また、延べ面積が300平米未満の新築住宅に関しては、2020年時点において90％超の建物が省エネ基準に適合している。2025年4月から始まる省エネ基準への適合の義務化に関しても、スムーズに移行できる準備は既にできているのだ。
次に、リフォーム市場においても、影響はかなり限定的といえる。リフォームに関しては、一般的なものであれば建築確認申請はそもそも不要となっている。
例えば、壁のクロスの張り替えや床の張り替え、間仕切りの変更、バスやキッチン等の水回りの交換等は、今でも確認申請を要しないし、改正後も不要である。つまり、一般的なリフォームに関しては、何ら変化はない。

今後、一般的な住宅で確認申請が必要となるのは、建築基準法上の大規模な修繕や大規模な模様替えだ。影響があるとすれば、例えば壁の断熱リフォーム等は主要構造部に触れるため、確認申請が必要となる場合もあると考えられる。ただし、「大規模な」というのはあくまでも「過半の」という意味であるため、一部分だけをリフォームする場合には、確認申請は要しない。2025年4月以降は主要構造部を大掛かりに直すときだけ建築確認申請が必要となるという点だけを知っておけば、多くの人にとって十分といえるだろう。