【2023年】大阪の地価公示。好調が続く住宅地と3年ぶりに上昇の商業地

2023年の地価公示は、地域や用途によって差はあるものの、都市部を中心に上昇が継続するとともに、地方部においても上昇範囲が広がる動きを見せている。住宅地と商業地については2年連続で上昇し、工業地は7年連続で上昇し、いずれも上昇幅が拡大している。

2023年の地価公示は、住宅地は都市部ではマンション需要の強い地域で高い上昇率が見られ、周辺部では都市部と比較して割安感が見られる地域で高い上昇率が生じている。商業地は、再開発が行われているエリアでは高い上昇率が見られ、大都市圏の中心部で期待感がある地域ではわずかな上昇率しか生じなかった点が特徴である。全用途の平均上昇率は、全国で＋1.6％、東京圏で＋2.4％、大阪圏で＋1.2％、名古屋圏で＋2.6％、地方四市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)で＋8.5％ となっている。近年の地価公示は、地方四市で高い上昇率が継続している点が特徴となっている。

出典：国土交通省 地価変動率の推移より住宅地・商業地

地方四市の中では、札幌市と福岡市の躍進が目立っている。住宅地で最も上昇率が高かった都道府県は北海道(＋7.6％)であり、県庁所在地では札幌市(＋15.0)であった。商業地で最も上昇率が高かった都道府県は福岡県(＋5.3％)であり、県庁所在地では福岡市(＋10.6％)となっている。三大都市圏を見ると、住宅地は東京圏が＋2.1％、大阪圏が＋0.7％、名古屋圏が＋2.3％である。商業地は、東京圏が＋3.0％、大阪圏が＋2.3％、名古屋圏が＋3.4％となっている。
工業地は、東京圏が＋5.0％、大阪圏が＋4.0％、名古屋圏が＋3.3％ である。

大阪圏の上昇率は、住宅地では2021年が▲0.5％、2022年が＋0.1％、2023年が＋0.7％であり、住宅地に関しては2年連続で上昇が続いている。一方で、商業地は2021年が▲1.8％、2022年が0.0％、2023年が＋2.3％となっており、商業地は3年ぶりの上昇という結果となった。2021年は新型コロナウイルスの影響を受けた年であり、全国の全用途平均が▲0.5％ と下落した年である。

大阪府大阪市中央区 道頓堀地区は、地価が大幅に下落していたが、今後の訪日外国人観光客の回復への期待感もあり、地価は横ばい、または上昇となった

大阪の地価公示では住宅地では比較的高い上昇率の地点が見られ、商業地では一部の地点においてわずかに上昇した地点が見られたのが特徴である。住宅地で高上昇率が見られた地点は、都市部のマンション需要の高い地域と周辺部の地価に割安感が見られる地域の2つである。マンション需要の高い地域は、主に北大阪地域における各沿線の駅徒歩圏内や利便性に優れたエリアが多く含まれている。大阪市や箕面市において、マンション需要の強い地域では上昇率の高い地点が生じている。

大阪市内は既に地価が高いところも多いため、大阪市と比較して地価に割安感が見られる地域でも高い上昇率を示した地点がある。堺市北区には、比較的高い上昇率を示した地点が見られる。商業地では、期待感を理由にわずかに地価が上昇した地点が散見されたのが特徴である。

大阪圏の最高地点価格である「大阪北5-28」(大阪市北区大深町207番外)では、周辺で再開発が進展しており、発展期待感があるという理由から＋1.4％(前年は▲3.5％)となっている。

また、「大阪中央5-2」(大阪市中央区宗右衛門町46番1外)では、訪日外国人観光客の回復期待感という理由で0.0％(前年は▲10.9％) と横ばいとなっている。

大阪の商業地の上昇率が微増となっている地点が多い理由としては、インバウンド需要への依存度が高い点が挙げられる。新型コロナウイルスの影響が出る直前の2020年(実質的に2019年の値動きを表す)の地価公示では大阪圏の商業地の上昇率が＋6.9％となっている。同時期の商業地の上昇率は東京圏で＋5.2％、名古屋圏で＋4.1％であり、当時は大阪圏の方が高い上昇率を示していた。

2021年には大阪圏が▲1.8％、東京圏が▲1.0％、名古屋圏が▲1.7％に下落している。2021年に商業地で最も大きく下落したのは大阪圏であり、新型コロナウイルスによって外国人観光客が激減したことに大きく影響を受けている。その後、2022年には大阪圏が0.0％、東京圏が＋0.7％、名古屋圏が＋1.7％となっており、東京圏と名古屋圏はプラスに転じたが大阪圏だけ横ばいに留まってしまった。東京圏と名古屋圏はインバウンド需要への依存度が大阪圏ほど高くなかったことから、1年後には上昇に転じる結果となっている。

2023年になると、大阪圏が＋2.3％、東京圏が＋3.0％、名古屋圏が＋3.4％となっており、東京圏と名古屋圏に比べると大阪圏の上昇の動きはまだ鈍い。外国人観光客は確実に増えつつあるものの、まだ新型コロナウイルスの感染拡大前の状態までには戻っていないため、商業地は微増で留まった地点が多かったという点が特徴となっている。

大阪府の住宅地の上昇率は＋0.7％となっており、2年連続の上昇となっている。大阪市や、堺市、北大阪地域の一部地域など交通の利便性等に優れる住宅地の地価は上昇傾向が続いたものの、交通の利便性等に劣る住宅地の地価は下落が継続している。上昇率が高い地域は、大阪市の西区が＋5.5％、都島区および中央区が＋4.0％、東成区が＋3.3％ となっている。

令和5年地価公示結果の概要より大阪府の１年間の地価動向
https://www.pref.osaka.lg.jp/attach/5113/00017855/houdouR5.pdf

大阪府堺市美原区は商業地地価上昇率大阪圏1位。（堺市 美原区の風景）

大阪府の商業地の上昇率は＋2.5％となっており、3年ぶりに上昇に転じている。中心部の商業地は微増であったものの、大阪府の平均では住宅地よりも高いのは、大幅に上昇した地点もあったためである。大幅に上昇した地点は「堺美原5-1」(堺市美原区平尾290番3)で＋13.6％(前年は＋1.9％) も上昇している。「堺美原5-1」は国道 309 号線沿いの路線商業地域に位置しており、近隣で大型商業施設が開業したことによる繁華性の向上から、高い上昇率となっている。

それに対して、「大阪中央5-2」(大阪市中央区宗右衛門町46番1外)や「大阪中央5-23」(大阪市中央区心斎橋筋2丁目39番1)では0.0％ の横ばいであり、インバウンド需要の高いミナミ地区は軒並み低調な値動きに留まっている。

大阪府の工業地の上昇率は＋3.5％となっており、8年連続で上昇が続いている。工業地に関しては、インターネット通販の拡大から倉庫用地の需要が高まっており、物流適地の地域の地価が大きく上昇している傾向が全国各地で見られる。工業地に関しては、新型コロナウイルスの影響を大きく受けた2021年の地価公示も全国平均でプラスであり、大阪圏もプラスを維持していた。

物流適地とは、大消費地に近く、高速道路のインターチェンジや幹線道路へのアクセスが良好で、大型倉庫の建築が可能な広い敷地が確保できる地域である。大阪府では、枚方市の工業地の上昇率が軒並み高い。「枚方9-1」(枚方市招提田近1丁目12番2)では＋15.8％、「枚方9-2」(枚方市春日北町2丁目1248番18)では＋14.1％となっている。枚方市は大阪市と京都市の中間地点にあり、両市へは高速道路でアクセスしやすいことから、物流施設を建てるには理想的な地域となっている。工業地の上昇率は大阪府の中でも高い部類となっており、「枚方9-1」と「枚方9-2」は、大阪府におけるすべてのポイントの中で1位と2位の上昇率であ る。

マクロ的な要因を見ると、2023年においても恐らく日銀による低金利政策は継続するものと見られるため、住宅需要に関しては引き続き堅調に維持されると思われる。2023年の地価公示で見られたように、都市部のマンション適地の地価は上昇し、また地価に割安感がある周辺部の地価も引き続き上昇するものと予想される。

一方で、インバウンド需要への依存度が高い商業地は、まだインバウンドの確かな実需に基づくような地価の上昇は見られない。期待感という比較的あいまいな要素で微増したことから、不透明感は拭えない状況にある。

ただし、外国人観光客は確実に増えつつあり、インバウンド需要は急速に回復に向かっていくことが期待される。インバウンド需要が戻れば、大阪市の中心部でもホテル用地の取得合戦が再開され、再び地価が上昇していく可能性は十分にある。2024年に向けての大阪の地価公示では、商業地の大きな回復が期待できるのかもしれない。

今後、大阪商業地の地価の回復が期待される