【2023年】北海道の地価公示。上昇率トップ10を独占した理由とは？

2023年の地価公示は、全国の全用途平均で地価が2年連続上昇し、上昇率も拡大している。全国では住宅地と商業地が2年連続で上昇し、工業地が7年連続で上昇している。都市部の上昇は継続するとともに、地方部においては上昇範囲が広がっており、全用途平均の上昇率は新型コロナウイルスの感染が拡大する前の水準を上回っている。

全国の全用途平均の地価上昇率は、2020年(実質的には2019年の値動きを反映しておりコロナ前となる)は＋1.4％であったが、2023年は＋1.6％ となっている。2023年の地価公示では、札幌市と仙台市、広島市、福岡市を含む地方四市における住宅地と商業地、工業地のいずれもが10年連続で上昇を継続している。地方四市の値動きは、新型コロナウイルスの影響で全国の全用途平均が一旦下落した2021年の地価公示においても上昇を継続していた点も特徴である。

出典：国土交通省 地価変動率の推移より住宅地・商業地

地方四市の中でも値動きは都市によって異なっており、特に札幌市と福岡市の2つの市が高い上昇率を示している。住宅地に関しては、札幌市が＋15.0％、福岡市が＋8.0％、仙台市が＋5.9％、広島市が＋1.7％の上昇となっている。商業地に関しては、札幌市が＋9.7％、福岡市が＋10.6％、仙台市が＋6.1％、広島市が＋3.7％ である。住宅地も商業地も、札幌市と福岡市の上昇率の高さが目立っており、特に2023年の地価公示では札幌市の住宅地の上昇率の高さが際立っている。

ちなみに東京圏の上昇率は住宅地が＋2.1％、商業地は＋3.0％ に留まっている。他の大阪圏や名古屋圏とも比較しても札幌市の上昇率は高くなっており、北海道が全国の地価上昇のけん引役となっている。

新千歳空港から札幌市へは、多くの人が移動する主要なルートである

2023年の地価公示は、北海道の独り勝ちといっても過言ではない、全国の地価公示上昇率ランキングでは、住宅地と商業地のいずれもトップ10を北海道が独占している。

住宅地の全国1位は「北広島-1」(北広島市共栄町1丁目10番3)のポイントで、上昇率は＋30.0％にもなっている。全国10位の「江別-1」(江別市向ヶ丘22番10)でも＋28.8％となっており、トップ10の住宅地はいずれも3割近く地価が上がっている。実際の販売価格とは異なるが、例えるなら、1年前に3,000万円で購入した土地が、1年後に3,900万円にもなるわけであるから、かなり魅力的である。

一方で、商業地の全国1位は「北広島5-2」(北広島市栄町1丁目1番3) のポイントで、上昇率は＋28.4％である。全国10位は「江別5-3」(江別市大麻ひかり町45番8)のポイントで、上昇率は22.2％となっている。商業地に関しては住宅地ほどの上昇率には及ばないが、それでも2～3割といった十分に高い上昇率を示している。

住宅地のトップ10に入っている地点は北広島市と江別市、恵庭市、商業地のトップ10に入っている地点は北広島市と江別市、恵庭市、千歳市となっている。また、住宅地と商業地のトップ10の中には札幌市のポイントが1つも入っていないことが特徴である。

また、北広島市や恵庭市、千歳市といった地域は、新千歳空港から札幌市までの動線上にある市となっている。新千歳空港から札幌市までのラインは、北海道内で多くの人が移動する主要なルートであり、このルート内にある自治体の土地が大きく上昇していることがわかる。

江別市に関しては、新千歳空港からのルートから外れた市ではあるものの、札幌市と隣接しており、札幌市と比較すると相対的な割安感があることから地価が大きく上昇する結果となっている。

なお、北海道は全国の下落率ランキングの中にも多くのポイントが入っていることも特徴となっている。全国ワースト10の中には住宅地が5ポイント、商業地が8ポイント入っている。住宅地の最下位は「奈井江-2」(空知郡奈井江町字奈井江575番83)で下落率は▲7.0％である。商業地は下から2番目に「むかわ5-1」(勇払郡むかわ町美幸2丁目20番外)が入っており、下落率は▲6.7％となっている。

北海道は日本の約5分の1もの面積があり一概に傾向を語ることはできないが、都市一極集中といった日本の縮図のような現象が起きており、二極化が進んでいる状況となっている。

厚別区、白石区、手稲区、清田区など、市外縁部にも一戸建住宅の需要が広がっており、地価の上昇が継続している（写真は北海道札幌市の藻岩山山頂展望台より見た札幌市と北広島市）

北海道全体では住宅地の変動率は＋7.6％の上昇となっており、昨年の＋4.6％と比べると上昇率は拡大している。全国の住宅地の平均変動率は＋1.4％ となっており、北海道は全国の都道府県の中で最も高上昇率を示している。

札幌市でみると、住宅地の変動率は＋15.0％の上昇となっており、昨年の＋9.3％よりも上昇率は拡大している結果となっている。札幌市内では、従来から中央区およびその隣接区の住宅需要は堅調であるが、中心部と比較して相対的に割安感のある厚別区や白石区、手稲区、清田区等の周辺部においても一戸建て住宅の需要が広がっており、地価上昇が継続している。

北海道では、札幌市以外の自治体の住宅地の上昇率が高いことが特徴となっている。住宅地の平均変動率は、江別市が＋27.5％、恵庭市が＋26.4％、北広島市が＋26.2％となっており、全国の地価公示上昇率TOP10に入っていた自治体の上昇率が総じて高い。

また、札幌市の北部に隣接する石狩市においても、平均で＋20.9％の地価上昇が生じている。
江別市等の上昇率が大きいため、石狩市の上昇率が低く見えるが、＋20.9％という数字は全国的に見ると極めて高い部類の上昇率 といえる。

札幌市周辺の自治体の上昇率が高い理由としては、既に札幌市内の地価が高くなっていることが原因となっている。江別市や石狩市では札幌市内と比べると相対的な割安感があることから、住宅需要は周辺部まで広がり、地価上昇を押し上げている。

札幌駅北側や札幌駅東側で再開発が進行中だ

北海道全体では商業地の変動率は＋4.9％の上昇となっており、昨年の＋2.5％と比べると上昇率が大きい。全国の商業地の平均変動率は＋1.8％ となっており、北海道は福岡県に次ぐ全国2位の上昇率を示している。

札幌市では、札幌駅北側や札幌駅東側(北海道新幹線のホームが設置される予定)等で再開発計画が進展しており、期待感もあって地価が上昇している。札幌市の商業地の上昇率は＋9.7％となっている。

また、商業地の上昇率全国1位を記録した「北広島5-2」がある北広島市は、北海道ボールパークFビレッジ事業の再開発が地価上昇を生み出す要因となっている。北広島市の再開発事業は住宅地の価格にも影響を及ぼしており、上昇率全国1位のポイントは商業地・住宅地ともに北広島市という結果になった。北広島市の商業地の上昇率は＋26.7％ となっており、極めて高い数値である。

北海道全体では工業地の変動率は＋4.7％の上昇となっており、昨年の＋2.4％ と比べると上昇率は拡大している。工業地に関しては、インターネット通販市場の拡大を背景として全国的に都市部に近く、物流倉庫の建築が可能な大規模画地が確保できる地域の地価が上昇している。北海道においては、「北海道9-1」(北広島市北の里11番3)が最も上昇しており、上昇率は＋16.7％ となっている。工業地においても、札幌市と新千歳空港との間に位置する北広島市は高い上昇率を示す結果となった。

北海道の地価上昇は、大きな想定外がない限り、今後もしばらく続く見込みが高いのではないかと思われる。まず、住宅地の上昇率は1年間で3割近くになっており、全国的に際立っていることから投資が投資を呼ぶ可能性がある。道内だけでなく、道外や海外からもキャピタルゲインを求めて需要者が集まることも予想され、地価上昇が続くと考えてもおかしくはない。

また、北海道はもともとインバウンド需要に支えられて地価が上昇する特徴があったが、円安の影響もあり外国人観光客の数は急速に回復しつつあることから、観光需要の復活も期待できる。インバウンド需要が復活すれば、ホテル用地の取得合戦が再開されるため、商業地の地価がさらに上昇することも考えられる。

日本国内においては、日銀の総裁が交代しても低金利政策が急に変更される可能性は低いといえる。低金利環境が続けば、住宅ローンを組みやすいため、住宅の取得需要も減退しにくい。

ただし、米欧各国の利上げ長期化による景気後退により、リーマンショックのように海外の景気悪化によって日本の不動産市場が下落する可能性はあるかもしれない。先行きが不透明となる懸念はゼロではないが、今のところ北海道の地価上昇を阻害する大きな要因は発生していないといえるだろう。

北海道は観光需要の復活が期待されており、今後は商業地の地価がさらに上昇することも考えられる