農地転用とは？
農地転用とは、もともと農地として使用していた土地を、住宅地や商業地、工業用地、学校など、農地以外の用地に転換することを指す。例えば遺産相続した農地に住宅を建てる場合、農地転用の手続きが必要となる。
農地は「農地法」によって保護されている
農地はそのままでは他の用途に使用することはできない。これは国として一定の国内食料自給率を保つために、農業生産力を守るという必要性から、農地法によって農地が保護されているからだ。ただその一方で、農地を他の目的で使用することを完全に禁止してしまうと土地の有効活用の観点から不都合が生じる。そこで、一定の条件を満たした場合のみ農地転用を認めるという「許可制」を採用しているというわけだ。
ちなみに登記簿謄本上での地目が宅地などになっていても、現況（見た目）が田畑や採草放牧地の場合は農地扱いとなるため注意が必要である。
農地転用とは農地を農地以外の用途に転用することを指す農地転用に関係するのは「農地法4条」と「農地法5条」
農地法のうち、農地転用を直接規制しているのは農地法の4条と5条である。
農地法4条
権利者（農地の所有者など）による農地転用を規制
（例：農地の所有者が農地に家を建てようとした場合など）
農地法5条
農地転用の際の権利の設定や移転を規制
（例：不動産会社が住宅などの建築を目的に農地を購入する場合など）
農地転用後の活用例
農地転用後の活用例としては、自らが居住する住宅の建築の他にも、マンションなどを建てたうえでの賃貸経営、または商業用地や工業用地として賃貸、売却することなどが考えられる。
最近では太陽光発電の用地として活用するケースも珍しくない。
最近では太陽光発電の用地としての活用も盛んだ転用する農地のある区域によって申請先が異なる
農地転用をする場合、転用する農地のある区域によって申請先や許可権者が異なる。ポイントは転用する農地が「市街化区域内」にあるかどうかだ。
市街化区域内における農地転用
転用する農地が「市街化区域内」にある場合は、市町村の農業委員会へ「届出」をするだけで足りる。許可は必要ない。市街化区域は都市計画法において「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされているためだ。ただし開発区域が1,000m2以上にわたる場合は、都市計画法第29条に基づく開発許可が必要となるため注意が必要だ。
※農業委員会：農地に関する事務をおこなう地方自治体の機関
市街化調整区域における農地転用
転用する農地が「市街化調整区域」にある場合は、都道府県知事等の許可を得なければならない。ただし都道府県知事から権限移譲を受けている場合は、市町村の農業委員会が許可権者となる。また、農地転用面積が4haを超える場合は、形式上、農林水産大臣との協議も必要である。
これは市街化調整区域は都市計画法において「市街化を抑制すべき区域」とされているためだ。さらに市街化調整区域においては、都市計画法29条と同法35条の適用も受ける。
非線引き都市計画区域における農地転用
非線引き都市計画区域とは、都市計画区域内において、市街化区域、市街化調整区域のいずれにも区分されない地域を指す。非線引き都市計画区域の農地転用も、市街化調整区域と同様、都道府県知事の許可かつ農地転用面積が4haを超える場合は形式上、農林水産大臣との協議も必要となる。開発区域が3,000m2以上の場合は、都市計画法第29条に基づく開発許可が必要である。
都市計画区域外における農地転用
都市計画区域外の農地転用においても、都道府県知事の許可が必要となり、農地転用面積が4haを超える場合は、形式的に農林水産大臣との協議が求められることになる。また、開発区域が10,000m2以上の場合は都市計画法第29条の開発許可が必要だ。
農地のある区域によって届出か許可申請かが決まる農地転用の許可基準は２つ
農地転用の許可基準には、転用しようとする農地の区分によって異なる「立地基準」と、区分に関わらない「一般基準」がある。
立地基準
農地には「農用地区域内農地」「甲種農地」「第1種農地」「第2種農地」「第3種農地」という5つの区分があり、それぞれ農地転用の許可基準が異なる。
立地基準※農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地については原則不許可だが、以下の例外がある。
●農用地区域内農地
農振法第8条4項の農用地利用計画において指定された用途の場合などにおいて例外的に許可
●甲種農地、第1種農地
土地収用法認定事業など公共性の高い事業の場合などにおいて例外的に許可
一般基準
一般基準とは、農地転用事業の確実性や周辺の農地への影響を考慮するため、農地の区分にかかわらず設けられている許可基準である。通常3つの要件によって判断される。「転用事業に確実性があるかどうか」「周辺農地に影響を与えないかどうか」「一時転用の場合、確実に農地に復元されるかどうか」だ。
転用事業に確実性があるかどうか
申請者の計画通りに農地転用を行うことができるかについて、許可権者は以下のような点を確認することになる。
●他法令における許可の見込みがあるかどうか
●転用事業を行うための資金力が備わっているかどうか
●事業の目的に照らし、転用の面積が適正かどうか
●関係権利者の同意があるかどうか
周辺農地に影響を与えないかどうか
農地転用の場合、周辺にも他の農地があるケースが多い。許可権者は以下のような点に着目し、周辺農地の営農条件に支障をきたさないか、被害防除対策を講じているかなどを確認する。
●転用する農地が崩壊するなど、災害発生の危険がないかどうか
●転用する農地が農業用排水の機能に支障を及ばさないかどうか
一時転用の場合、確実に農地に復元されるかどうか
一時的な物置き場にしたり、仮設の建物を設置したりといった場合、転用終了後に速やかに耕作が可能となるよう原状復帰が可能かどうかを許可権者が確認することになる。
許可基準に適合してないと許可書は交付されない農地転用の種類別手続きの流れ
農地転用の手続きの流れを、土地種別ごとに解説する。
転用農地が市街化区域内の場合の届出の流れ
転用農地が市街化区域内である場合、各市町村の農業委員会に指定の提出書類を添えて届け出る。毎月提出締切日が設けられている。各農業委員会によって具体的な締切日が異なるため、予め確認しておこう。届出内容に問題などがなければ、締切から1週間から10日ほどで受理通知が届く。
転用農地が市街化区域内以外（転用面積が4ha以下）の場合の許可の流れ
転用農地が市街化調整区域内、非線引き都市計画区域内、都市計画区域外にある場合で、転用面積が4ha以下の場合は都道府県知事または指定市町村の長の許可が必要となる。
手続きは以下の通り。
1. 申請書を窓口である市町村の農業委員会へ提出する
2. 農業委員会は意見書を添付し都道府県知事へ送付する
3. 都道府県知事は都道府県農業会議から意見を聴取し判断する
4. 許可などの通知がある
転用農地が市街化区域内以外（転用面積が4ha超）の場合の許可の流れ
転用農地が市街化調整区域内、非線引き都市計画区域内、都市計画区域外にある場合で、転用面積が4ha超の場合は都道府県知事または指定市町村の長の許可のほか、農林水産大臣との協議が形式上必要となる。
手続きは以下の通り。
1. 申請書を窓口である市町村の農業委員会へ提出する
2. 農業委員会は意見書を添付し都道府県知事へ送付する
3. 都道府県知事は都道府県農業会議から意見を聴取後、意見書を添付し農林水産大臣に送付
4. 農林水産大臣は都道府県知事等と協議の上判断する
5. 許可などの通知がある
農地の区域や転用面積によって手続きが異なる住宅を建てる場合に必要な書類
届出や許可申請には申請書のほかに住民票などの書類が必要だ農地転用の届出や許可申請には、以下のような書類が必要となる。
● 申請書
● 住民票
● 登記簿謄本
● 公図
● 利用計画図など
また、個人で住宅を建てる場合には、金融機関が発行する残高証明書や住宅ローンの融資決定通知書などを準備し、十分な資金があることを証明する必要がある。
農地転用にかかる費用について
行政書士に依頼した場合には費用がかかる届出や許可申請そのものには費用はかからない。住民票や登記簿謄本を取得する手数料が掛かる程度である。
ただ準備の過程で専門的な知識が必要となる書類が含まれるため、行政書士に依頼するケースも多い。その場合は届出で3万円〜7万円程度、許可申請で6万円〜十数万円程度が目安となる。
また、届出や許可申請以外に以下のような手続きが必要となり、費用総額が数十万円〜100万円に膨らむこともあるため、しっかりとした準備が必要だ。
● 所有権移転登記
● 測量
● 地目変更
● 分筆
● 開発許可など
農地転用に関する注意点
最後に、農地転用に関する注意点を確認しておこう。
無許可で農地転用した場合
届出をせず、許可を受けずに無断で農地を転用した場合や、事業計画どおりに転用が行なわれていない場合には違反転用とみなされ、農地法違反となる。この場合、都道府県知事等から工事の停止勧告や原状回復命令が下されることがある。これらの勧告や命令に従わなかった場合、「3年以下の懲役または300万円以下（法人の場合は1億円以下）」の罰金が科せられる場合がある。
農地転用後の固定資産税に注意
農地転用をした場合、地目が「農地」から「宅地」などに変更されるため、固定資産税の評価額が高くなるため、注意が必要だ。固定資産税は毎年1月1日時点での現況で基準が決まるため、固定資産税のことを念頭に農地転用をするのかしないのか、する場合は時期を考えることもまた重要である。
無許可で農地転用した場合、懲役刑や罰金刑が科されることもあるまとめ
農地を遺産相続した場合、自分の土地だからといって農地転用の手続きをせずに住宅を建てると、行政側から工事停止を勧告されたり、原状回復命令を受けたりすることとなる可能性がある。
たしかに手続きは面倒で、行政書士などに依頼すれば費用も膨らむが、ペナルティを受けないように、農地転用にあたっては農地法にのっとった、正しい手続きを踏むようにしよう。
正しい農地転用の手続きを踏まないと、工事の停止を勧告されることもある公開日:
