不動産の名義変更が必要になるケースや費用・相談先は？

不動産の名義変更が必要になるのは主に「売買」と「相続」「贈与」の3つのケース

不動産の名義変更とは、具体的には登記簿謄本の所有者を変更する手続きのことである。名義変更に相当する登記は、「所有権の移転登記」と呼ばれる。所有権移転登記が発生するケースとしては、代表的なものに「売買」と「相続」「贈与」の3つがある。所有権移転登記を行うには、国に登録免許税を納税する必要があり、登録免許税の税率は所有権移転の原因によって異なっている。

所有者が変わったときに登記が必要となるのは、不動産は登記をしないと誰のものなのかわからないためだ。不動産は他人に貸すケースもあり、その不動産を占有している者が所有者とは限らない。実際に甲不動産にAが住んでいてもBが所有者ということもある。Cが甲不動産を買う場合、Bは所有権登記をしていることでCさんに自分が売主であることを主張できる。

BがCに権利を主張するように、第三者に対して権利を主張することを「対抗」と呼ぶ。所有者になった人は登記の名義変更をしておけば、第三者に対して対抗要件を備えていることになる。そのため、売買等で新たな所有者になった人は、自分の権利を守るために義務がなくても登記をするのが通常だ。

なお、相続を原因とする名義変更は2024年4月1日から義務化される予定となっている。相続の名義変更は、既に発生している義務化前の相続についても対象となるのがポイントだ。よって、現時点で相続後の所有権移転登記が未了の物件がある場合には、早めに名義変更を行うことをおすすめする。

売主が権利証(登記済証)または登記識別情報通知書を紛失してしまった場合、早めに不動産会社に相談することが適切だ

不動産の名義変更の相談先は、基本的には司法書士である。ただし、不動産会社の仲介を通じて売買をする場合には、特に頼まなくても不動産会社が司法書士をセッティングしてくれるため、原則として事前に相談する必要はない。

しかしながら、売主が権利証(登記済証)または登記識別情報通知書を紛失してしまった場合には、早めに不動産会社に相談することが適切である。紛失した場合には、司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度を使って売買をすることが一般的であるため、司法書士の力を借りる必要がある。

一方で、相続や贈与を原因として名義変更をする場合は、直接司法書士を探して登記を依頼することになる。司法書士は、登記の添付資料に必要な「遺産分割協議書」や「贈与契約書」も作成してくれるため、早い段階から相談するのがいいだろう。

結論からすると、登記は自分で行うこともできる。登記は本来、当事者が行うものであり、司法書士はあくまでも代理人という立場にある。そのため、売買であっても売主と買主が一緒に法務局に出向き、自分たちで登記手続きを行うことは可能である。

ただし、売買において抵当権の抹消や設定を伴う取引の場合、関係する銀行が登記手続きは司法書士に依頼するように要請してくることが多い。抵当権とは、債権者(銀行のこと)がその抵当物件から優先的に弁済を受けることができる権利のことであり、住宅ローンが残っている物件を売る場合には、売却と同時に抵当権の抹消が必要となってくる。買主も抵当権を新たに設定する場合には、一度に「所有権移転」と「売主の抵当権抹消」「買主の抵当権設定」の3つを行う必要がある。複数の登記を確実に完了させるためにも、銀行は専門家に依頼すべきと考えているのだ。

よって、売買で名義変更を自分で行う場合は、基本的に抵当権が設定されていない物件の取引となる。

なお、売買ではなく住宅ローンを完済し、単に抵当権の抹消だけを行う場合には銀行も自分で手続きを行うことを認めてくれる。完済したら銀行は抵当権抹消に必要な書類を渡してくれるため、法務局に出向いて自分で抹消することは可能だ。

また、相続や贈与を原因とする名義変更も基本的には自分で行っても構わない。ただし、相続の場合は、「遺言」や「遺産分割」「法定相続」といった遺産の分け方によって必要書類も異なり、手続きは複雑となっている。そのため、相続の場合には、手続きを司法書士に依頼することをおすすめする。

法務局のホームページでは、引越し（所有者の住所・氏名変更）、住宅ローンの完済、所有者が亡くなった、建物の解体など状況に合わせて不動産登記申請手続の方法が確認できる
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/touki1.html

手続きに必要な書類を確認しよう

ここでは、売買を原因とする名義変更で、自分で行う場合の申請方法について解説する。

登記申請日は引き渡し日と同日で行うことが原則となる。登録免許税は現金納付であり、支払った領収書を法務局に提出する必要がある。よって、まずは銀行に出向き、登録免許税を支払うことから行う。窓口で支払いを終えたら、領収書が発行されるため、その領収書を持参して法務局に行く流れだ。

登録免許税を計算するには、売買を行った不動産の固定資産税評価額を把握する必要がある。固定資産税評価額は、売主が用意した固定資産評価証明書に記載された額を用いる。登録免許税穂計算方法も法務局のホームページの載っているため、参考にしてほしい。
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001325692.pdf

法務局へは売主と買主が法務局に出向き、所有権移転登記の申請を行うのが原則となる。ただし、例外的に買主が売主の代理人となる場合には、買主だけで所有権移転の申請を行うこともできる。

登記申請を行うにあたり、売主と買主が準備すべき書類は以下のとおりだ。

【売主が用意するもの】

・権利証(登記済み証)または登記識別情報通知書

・印鑑証明書(3ヶ月以内に発行のもの)

・固定資産評価証明書(年度が同一のもの)

・住民票(売主の印鑑証明書と登記簿の住所が一致しない場合)

【買主が用意するもの】

・売買契約書(売主が発行した領収書も含む)

・住民票

・買主が売主の代理人となっている場合は、代理権限証明情報(委任状)

登記申請では、具体的に登記申請書を記載し法務局に提出することになる。
登記申請書の書式は法務局のホームページでダウンロードできるので、事前に準備しておきたい。
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html

売買で登記申請書に添付する書類は以下のものとなっている。

【添付が必要な書類】

・権利証(登記済証)または登記識別情報通知書

・売買契約書(売主が発行した領収書も含む)

・売主の印鑑証明書(3ヶ月以内に発行のもの)

・買主の住民票の写し

・買主が売主の代理人となっている場合は、代理権限証明情報(委任状のこと)

登記申請書には買主と売主の住所を記載する。買主の住所は住民票の写しと一致している必要があり、売主の住所は謄本に記載されている住所に一致している必要がある。売主の住所が謄本の住所と一致していない場合には、事前に売主の住所変更登記が必要となる。

登記の申請手続きを行ったら、2週間程度で登記が完了し、買主に新しい登記識別情報が通知されることになる。

不動産の名義変更に必要な主な費用は、「登録免許税」と「司法書士手数料」の2つである。

(1)登録免許税

登録免許税は以下の式で求められる。

登録免許税　＝　固定資産税評価額　×　税率

税率は、所有権移転の原因が「相続・合併」なら0.4％、「遺贈・贈与」なら2％、「売買」なら2％である。ただし、売買に関しては、土地の売買は税率が1.5％まで軽減される (2023年3月31日まで) 。また、建物は一定の要件を満たすマイホームであれば税率が0.3％まで軽減される措置もある (2024年3月31日まで) 。

なお、売買による所有権移転の登録免許税は、買主が負担することが一般的となっている。

(2)司法書士手数料

日本司法書士会連合会が公表している報酬アンケート結果(2018年(平成30年)1月実施) によると、司法書士手数料は以下のようになっている。
https://www.shiho-shoshi.or.jp//cms/wp-content/uploads/2014/02/7b6902377d481ddc7fe33ced428ce7cd.pdf
金額はいずれも「関東地区の全体の平均値」を記載。

登記原因 手数料
売買 5万1,909円
相続 6万5,800円
贈与 4万7,806円

司法書士手数料は、地域や不動産の個数等の条件によって異なる。上記はあくまで目安として、最終的には司法書士に見積もりを取って確認することが必要だ。

不動産の名義変更には、主に「登録免許税」と「司法書士手数料」が必要となる