Kさん、28歳女性
首都圏の賃貸アパートに、同い年の夫と2歳の子どもの3人暮らし。結婚後パート勤務をしていたが、第2子妊娠に伴い先月やめたばかり。世帯年収600万円、貯金300万円。
マイホームに憧れがあり、間取りやインテリアの情報はよく見るが、お金の話はニガテで後回しにしがち。

Q.住宅ローンってそもそもどんなもの？

住宅ローンとは、その名のとおり、住宅専用のローン商品です。

といった特徴があります。

 

住宅ローンには事前審査と本審査の2回の審査があります。 事前審査は、本審査の前に契約者の返済能力を調べるもの。職場や年齢、年収、持病の有無などから、申請した借入額を返済できるかが判断されます。 審査のタイミングは、注文住宅の場合、土地と建築会社が決定したとき、建売住宅やマンションの場合、物件を決めたときです。

 

事前審査を通過した場合は、そのまま契約、本審査に進みます。もしも審査に落ちてしまったら、金融機関を変更して再度事前審査をするなどの対応策をとることができます。

 

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Q.固定金利と変動金利って何が違うの？

固定金利と変動金利は、住宅ローンで取り入れられている金利の代表的な種類です。

2023年4月実施の住宅金融支援機構/住宅ローン利用者調査によると、約7割の人が変動金利、残り3割くらいの人が固定金利（固定期間選択型も含む）を選択しているようです。

 

2023年4月実施の住宅金融支援機構/住宅ローン利用者調査

Q.実際、自分が借りられる金額ってどれくらい？

借り入れできる金額は、世帯年収や自己資金額（貯金額）、年齢などにより大きく異なります。
ここでは、Kさんのご家庭の例で考えてみましょう。

固定金利の場合

全期間固定金利で金利1.5%、35年返済で借りると仮定した場合、年収ごとに借りられる金額と毎月の返済金額は、以下の表のとおりです。

 

この表からみると、世帯年収600万円のKさんのご家庭の場合、融資可能額は最大で総額5,700万円程度、月々の返済額は17.5万円程度。ただ実際には、年収の25%の返済比率が適正といわれており、融資可能額4,000万円程度、月々の返済額12.5万円程度が適正金額になります。

変動金利の場合

変動金利で金利0.57%、35年返済で借りると仮定した場合、年収ごとに借りられる金額は、以下の表のとおりです。

 

変動金利で注意したいのは、「審査金利」があること。変動金利を利用する場合、途中で金利が上昇するリスクがあるため、実際に適用される金利よりも高い金利で、借入可能額が計算されるのです。

 

なお、審査金利は金融機関によって異なり、公開されているものではありませんが、3%以上に設定されていることが多いです。

先ほどの表からすると、年収600万円のKさんのご家庭の融資可能額は7,614万円のように見えます。しかし、審査金利3%で審査されるとすると、融資可能額は最大で4,500万円程度。表にはありませんが、月々にすると12万円程度の返済額になります。

 

この融資可能額を0.57%の変動金利に当てはめて考えると、返済比率は25%以下に相当します（変動金利の借入上限額は審査金利額までとすることが多いため、上表の灰色部分は上限以上の金額となります）。
なお、年収による適正金額は固定金利のときと同様、融資可能額4,084万円程度、月々の返済額12.5万円程度です。

 

つまり、世帯年収600万円のKさんのご家庭の場合、

と考えるとよいでしょう。

 

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Q.住宅ローン減税ってどれくらいおトクになるの？

住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、毎年末の住宅ローン残高に応じて所得税が減税となる制度です（所得税から控除しきれない場合は、住民税からも一部控除されます）。

 

新築住宅の場合、基本的には【年末の住宅ローン残高】×0.7%の金額が13 年間、その年の所得税から引かれることになります。

 

なお、住宅ローン減税は「長期優良住宅」や「ZEH水準省エネ住宅」などを建てた場合、適用される借入額が大きくなります。
長期優良住宅・低炭素住宅で最大5,000万円まで適用されるので、13年間で最大455万円の減税効果となります。ただし、適用される住宅の面積や要件に規定がありますので、その点は注意してください。

 

※本記事は2022年5月に住まいの窓口noteに掲載された内容です。

 

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