土地の売買で消費税はかからない

まずは、土地の売買と消費税の関係について、消費税の基本的な仕組みを踏まえながら見ていきましょう。

消費税の基本的な仕組み

国税庁のホームページによれば、消費税は「国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、資産の貸し付けおよび役務の提供」に対して課税される税金とされています。

 

少し難しい言い回しではありますが、大きく分けて以下の4つのポイントを満たす場合にかかる税金であると言い換えることができます。

商品の売買はもちろん、運送や仲介、宿泊、情報提供といったサービスなどにも課税されるので、消費税はとても課税対象の範囲が広い税金といえます。

土地の売買は基本的に非課税

さまざまなものに課税される消費税ですが、いくつか課税の対象とならない例外も設けられています。このうちの1つが、「土地の譲渡および貸し付け」です。

 

土地の利用は基本的な性質として、モノやサービスの「消費」にはあたらないとみなされます。

 

そのため、土地の売買や貸し付け、借地権の譲渡などで発生する料金は、原則として非課税となります。

 

ただし、例外として1ヶ月未満の土地の貸し付けや、駐車場などの利用にあたって貸し付けが行われる場合は、非課税取引にはあたりません。

 

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建物の取引は課税対象になる？

これまで見てきたように、土地の取引については基本的に譲渡においても賃貸においても、課税の対象にならないとされています。それでは、建物の取引についてはどのように規定されているのでしょうか。

 

ここでは、2つのケースから見ていきましょう。

消費税が発生するケース

建物の売買は消費税が課税される4つの要件のうち、「対価を得て行う資産の譲渡」にあたるため、重要な観点は「事業者が事業として行うかどうか」にあります。

 

法人や課税事業者の個人事業主が建物の売買を行う場合は、事業者が事業として行う取引にあたるため、消費税の課税対象になるのです。

 

そのため、不動産会社が売主として自社で取扱っているマンションを売却する場合、建物の部分については消費税がかかります。

 

たとえば土地2,000万円、建物2,000万円のマンションを売却する際、合計金額は「2,000万円（土地購入分）＋2,000万円（建物購入分）＋200万円（建物の消費税）＝4,200万円」となります。

 

ただ、不動産の価格は消費税を含めた「総額表示」で記載することが決められているので、表面上は単に4,200万円と表示されていることがほとんどです。

消費税が発生しないケース

個人が売主となって不動産の売却を行う場合には、土地だけでなく建物も非課税となります。なぜなら、「事業者が事業として行う取引」ではないためです。

 

そのうえで、よく誤解されてしまいやすいのが、不動産会社が仲介に入って取引を行う際の課税関係についてです。

 

個人の売主から個人の買主へ不動産が売却されるにあたり、契約上のトラブルを避けるために不動産会社が仲介に入ることが多いですが、この場合でも「不動産売買自体は事業として行う取引ではない」と判断されるので、非課税となります。

 

このケースにおいては、事業者が事業として行う取引はあくまでも「仲介業務」という役務なので、仲介手数料のみが課税対象となるのです。

 

一般的な不動産売買はほとんどがこのケースに該当するため、消費税を気にしなければならない場面は少ないといえるでしょう。

土地は消費税がかからなくても、取引では課税されるものもある

ここまで、土地と建物の課税に関するポイントを見てきましたが、土地の売買においてはそれ以外にも消費税の課税対象となる取引があります。

土地の売買で課税対象になる費用

これまで解説したように、不動産会社に支払う「仲介手数料」は、サービスの対価にあたるため消費税が発生します。それと同様に、登記の代行手続きを依頼する司法書士への報酬も課税対象です。

 

それ以外の項目としては、土地の調査費用、改良費用、購入時に利用する住宅ローンの手数料などにも消費税がかかります。

 

なお、仲介手数料は法律で上限が決められており、400万円を超える取引なら「売却価格×3％＋6万円＋消費税」となります。

 

一戸建てやマンションを売却するときには、土地と建物の合計額が売却価格にあたるので、仲介手数料の計算時には注意しておきましょう。

土地の売買で非課税となる費用

土地の売買契約時に発生する印紙税や、登記の手続きにともなって発生する登録免許税は、どちらも税金なので課税対象にはなりません。

 

土地の売却で利益が出たときに発生する譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）も非課税です。

 

また、土地に植えられている庭木や付属している石垣、庭園などは「定着物」と呼ばれ、宅地として土地と一体で売却する際には非課税扱いとなります。

 

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【ケース別】土地の取扱いについて相談できる窓口

土地の取扱いについては、税金をはじめとするさまざまな注意点が存在し、なかには専門的な知識が求められるものもあります。

 

そのため、悩んだときには迷わず専門家に相談をして、意見やアドバイスをもらうことが大切です。

 

ここでは、土地に関する相談窓口やサービスをケース別にご紹介します。

土地の売却を検討している人

土地の売却で悩んだときには、LIFULL HOME’Sの売却査定サービスがおすすめです。

 

売りたい種別で「土地」を選び、エリアや条件などを基に、売却を任せるのに適した不動産会社をスムーズに絞り込めます。

 

不動産会社の特徴をみながら選定し、気になる会社にまとめて査定依頼を行えます。

 

また、「査定額を知ってから売却するかどうか決めたい」「名前や連絡先を知らせずにおおまかな価格を知りたい」といった場合は、匿名査定も利用可能です。

土地を探している人

希望の条件に合う土地を探している場合には、LIFULL HOME’Sの土地検索がおすすめです。

 

地域や地図、路線図から簡単に希望のエリアを絞り込めるとともに、角地や南道路などの条件も細かく指定できるので、土地探しをスムーズに進められます。

土地を買って家を建てたい人

土地を購入して、そのまま注文住宅を建てたいと考えている場合には、土地選びの段階から施工会社に手伝ってもらうのが理想です。

 

なぜなら、せっかく建物のプランを固めても、購入する土地によっては思いがけない法令制限などが存在し、実現できないケースがあるためです。

 

そのため、土地購入から家づくりを進めたい場合は、「土地相談対応可」の施工会社を見つけておくと安心です。

 

以下のページからは、土地相談が行える施工会社の施工事例を写真付きで検索できるので、ぜひ活用してみてください。

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まとめ

• 土地の売買には原則として消費税がかからない
• 建物の売買は、法人や個人事業主が行うときに課税対象になる
• 個人の売主と買主なら、不動産会社が仲介に入ったとしても、土地・建物ともに非課税
• 仲介手数料や司法書士報酬は「事業として行われる役務の提供」にあたるため、課税対象
• 地盤調査・地盤改良、住宅ローン手数料なども課税対象

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