家賃よりもローンのほうが安いなら買うべき？

 

賃貸と持ち家のどちらが得かは、購入する物件価格や借りる物件の家賃によっても異なります。購入する物件の価格が低ければ、その分、住宅ローンの支払額は少なくなり、場合によっては家賃並みか、それよりも安くなるケースがあります。

 

たとえば3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、35年払いであれば毎月の返済額は9万円程度です。

 

類似した立地や広さなどの条件を持つ賃貸物件で、住宅ローンの返済額より家賃の安い物件を見つけるのが難しいようなら、購入を検討してみるのも一案だといえるでしょう。

 

ただ「住宅ローン返済額が家賃と同額であること」を購入の判断基準とすると、家計が苦しくなってしまうこともあります。ここからは、その理由について見ていきましょう。

家を購入するときは維持費も考慮しよう

 

「持ち家と賃貸のどちらが得か」の判断基準には、いくつかの注意点がありますが、金銭面の比較では「マイホームの場合、維持管理費がかかる」ということが大きなポイントとなります。

 

ここでは、住宅を購入した場合にどのくらいの維持費がかかるのか、項目の種類や金額の目安を見ていきましょう。

維持管理費の内訳

 

持ち家を購入した場合には、一般的に次のような維持管理費がかかります。

費用項目	内容	金額目安（年間）
固定資産税	不動産を所有している場合にかかる税金	10万～15万円 ※1
都市計画税	市街化区域内に不動産を所有している場合にかかる税金	2万～3万円 ※1
損害保険料	火災や落雷、風水害などによる被害の補償	3万～4万円
地震保険料	地震による被害の補償
修繕費用	経年劣化した設備などの修繕費用	17万～23万円 ※2

※1 固定資産税と都市計画税は、土地建物の課税標準額を700万～1,000万円として計算

※2 修繕費用総額の目安600万～800万円を35年間で等分して計算

 

上記のとおり、土地建物の維持管理費用は年間で「32万～45万円」程度かかる計算となります。

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家賃並みで家は買える？ 総住居費をシミュレーション

 

賃貸と購入のどちらが得かを考えるときは、住居費として支払う金額の合計を把握しておく必要があります。ここでは、住宅費用を「毎月10万円」と設定し、「35年間」住む場合を比較してみましょう。

賃貸物件に35年住んだ場合

 

一般的な例として、ここでは以下の条件を持つ賃貸物件を借りた場合で計算してみましょう。

上記の例で計算すると、35年間の総住居費は「4,434万円」となりました。

マイホームに35年住んだ場合

 

一方、マイホームの住宅ローン返済を「毎月10万円」と設定すると、以下のような条件の住まいを購入できます。

上記の例では、総住居費は「5,829万円」と計算されました。

シミュレーション結果の捉え方

 

今回のシミュレーションでは、単純に比較するとマイホームを購入したほうが負担額は大きいように感じられます。ただ、実際には今回の計算どおりに結果が表れるとは限りません。

 

たとえば、持ち家の場合は「住宅ローン控除」や「各種税額控除」が利用できるため、実際にはその分だけ住居費を抑えることができます。

 

また、同じケースで居住期間を「50年間」にすると、賃貸物件では「6,330万円」のコストがかかります。また、賃貸物件の家賃の上昇があるかもしれません。

 

ここからは、老後に賃貸物件に住み続けるうえで、注意しておくべきポイントについて詳しく見ていきましょう。

老後は大変？ 賃貸物件に住み続けるときの注意点

 

持ち家を購入する重要な側面として、賃貸と違って「資産になる」というポイントが挙げられます。ここでは、老後を考えた住居コストの違いと、賃貸に住み続けるときの注意点について見ていきましょう。

老後を考えたコストの違い

 

総住居費が賃貸と購入でそれほど変わらなかったとしても、家を購入した場合は最終的に資産が残るのが大きなポイントです。

 

購入から年数が経過すれば、建物の価値はほとんどなくなってしまいますが、土地の価値はゼロにはなりません。

 

なお、一般的にマンションの耐用年数は一戸建て住宅より長く、人気のエリアであれば購入後、相当の年数が経過しても価値はゼロにならないものと思われます。

 

また、先ほどのシミュレーションでも明らかなように、住宅ローンの支払いはいずれ終わりますが、賃貸物件の家賃は住み続ける限り発生します。

 

そのため家賃次第ですが、50年単位の長い歳月で考えれば、賃貸物件のほうがコストがかかってしまうケースも少なくありません。

老後に賃貸物件を借りるときの注意点

 

賃貸物件の場合、ずっと同じ物件に住み続ける必要はなく、子どもが独立をすれば、より家賃を抑えられる物件に引越しをするといった選択肢も選べます。

 

ただ、高齢になると収入が減少して信用力が低下すること、また、連帯保証人を探すのが困難などの面から、賃貸物件を見つけるのが若いときよりも難しくなる点には注意が必要です。

 

そのため、ライフプランを考え、賃貸で住み続けるか、家を購入するか判断することが大切です。

持ち家なら「リースバック」も選択肢のひとつ

 

リースバックとは、自宅を売却して資金をつくりながら、その後も家賃を支払いながら同じ住まいに居住できる仕組みのことです。

 

マイホームの場合、自宅が資産となるため、老後資金を確保するうえでは自宅の売却も視野に入れることができます。しかし、売却後に賃貸物件を探そうとすると、前述のとおり高齢では希望する物件を借りられるとは限りません。

 

その点、リースバックを利用すれば、売却によってまとまった資金を確保しつつ、住み慣れた家にそのまま居住を続けられます。持ち家と賃貸で迷ったときには、老後のリースバックの可能性に目を向けることも考えてみましょう。

物件を探す 住まいの窓口に資金計画を相談する

家の購入で悩んだら、まずは相談してみよう

 

家の購入を検討するときには、どのように資金計画を立てるべきか悩んでしまうことも多いといえます。将来のことを考えながら住まいを検討していくには、専門家に相談してみるのもひとつの方法です。

 

ここでは、住宅の購入予算に悩んだときにおすすめのサービスを紹介します。

「住まいの窓口」の仕組みと特徴

 

LIFULL HOME’Sの「住まいの窓口」では、家づくり・住まい探しの悩みや不安について、ハウジングアドバイザーが何度でも無料で相談に応じてくれます。

 

相談できるテーマは以下のように幅広く、特定の不動産会社や物件に偏らない「中立の立場」でアドバイスをもらえるのがメリットです。

また、年金や保険、教育費などのライフプランから「より具体的に資金計画を相談したい」といった場合には、提携しているFP（ファイナンシャルプランナー）を紹介してもらうことも可能です。

 

家計とお金の専門家であるFPなら、個別の状況に応じて、賃貸と持ち家のどちらが得かを詳しく試算してもらうこともできます。

 

マイホームの購入時には、考えなければならないことが多く、一人ではプランが煮詰まってしまうケースも少なくありません。心から納得のいく計画を立てるためにも、ぜひ「住まいの窓口」の活用を検討してください。

まとめ

• 賃貸と持ち家のどちらが得かは、総住居費で比較することが大切
• 持ち家の場合は、購入後の維持費も見込んで資金計画を立てる
• 居住期間によって、賃貸と持ち家の総住居費には違いが生まれる
• 「リースバック」など、老後の住まいにも目を向けて考えてみよう
• 資金計画について悩んだときには「住まいの窓口」の無料相談サービスが便利

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