マイホームの購入予算はどうやって計算すべき？

マイホームの予算を決めるときには、住宅の購入資金がどのように構成されるのかを知っておくことが大切です。ここでは、購入予算の基本的な考え方について解説します。

住宅の購入予算の枠は「頭金＋住宅ローン借入額」で計算する

マイホームの購入資金は、自分で用意できる頭金と住宅ローン借入額の合計額で決まります。そのため、まずは頭金をどのくらい用意できるのかを考えるのが第一歩です。

頭金として用意した部分には当然ながら利息がかからないので、割合が大きければ大きいほど、総支払額は少なくなります。

反対に、頭金なしのフルローンで購入した場合は、購入額のすべてに利息がかかってしまうため、総支払額も多くなってしまいます。

また、「フラット35」のように、一定割合以上の頭金があれば、低い利率で利用できる住宅ローンもあります。そのため、多くの場合で、購入予算の「1～2割程度」の頭金が用意されるのが一般的です。

頭金は「自己資金－（諸費用＋予備費）」で計算する

頭金は貯蓄などでつくった自己資金で用意することとなりますが、このとき、ひとつだけ注意しておきたいポイントがあります。それは、自己資金のすべてを充てるべきではないということです。

なぜなら、住宅の購入時には税金や手数料などの諸費用がかかり、そのうちの多くは現金での支払いが必要となるためです。

また、不動産の契約時には手付金として、一時的に現金を預けなければならない仕組みがあるため、そのためにも一定額の現金を手元に残しておく必要があります。

諸費用の具体的な内容は一戸建てとマンション、新築と中古でそれぞれ若干の違いはあるものの、おおむね「物件価格の3～9％」が目安です。

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そのうえで、住宅購入後の生活費や家具・家電購入費用、引越し費用として、少なくとも生活費半年分以上の予備費を残しておくことも大切です。

そのため、頭金の金額は「購入したい物件価格の1割程度＋予備費」を手元に残すことを念頭において判断しましょう。

ここからは、住宅ローン借入額を決めるポイントについて、3つのブロックに分けて解説していきます。

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【年収別目安表】月々の返済額を決めるコツと注意点

住宅ローン借入額を判断するときには、単純な年収だけで考えるのではなく、毎月どのくらいなら無理なく返済していけるかを検討しながら計算することが大切です。

なぜなら、同じ年収の世帯であっても、ライフスタイルや家庭環境によって、毎月生み出せる返済額に大きな差が生まれるためです。

ここでは、毎月返済額を決めるコツと注意点、年収別目安について見ていきましょう。

毎月返済額の設定方法と注意点

返済計画に無理がないかを判断する指標としては、「返済負担率」が用いられるのが一般的です。返済負担率とは、「年収に対する年間返済額の割合」を示す数字のこと。

たとえば年収500万円の世帯で月々10万円の返済をする場合、返済負担率は「10万円×12ヶ月÷500万円＝24％」となります。

一般的に、安心できる返済負担率のラインは25％以内とされているため、上記の例であれば無理なく返済していけると判断できます。

さらに「余裕のある返済をしたい」「住宅以外にも車のローンなどを抱えている」という場合には、20％以下に抑えるとより安心です。

毎月返済額の目安がなかなか決められない場合は、返済負担率を参考にしてみるといいでしょう。

年収別毎月返済額の目安表

返済負担率を25％以内に設定した場合の毎月返済額について、年収別に計算した結果を表にまとめました。

また、そのほかのパターンとして、金融機関の一般的な審査基準である35％（国土交通省「令和元年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」を参照）、返済計画にゆとりを持たせた20％のケースも同時にご紹介します。

このように、同じ年収であってもどのくらいの負担割合を設定するかによって、毎月返済額には大きな違いが生まれます。

まずは返済負担率25％を基準にして、そこから家計の状態に合わせた微調整を行うのがおすすめです。

住宅ローン借入額に影響を与える3つのポイント

毎月返済額が決まったら、次に住宅ローン借入額に影響を与える項目について理解しておきましょう。

ここでは、「金利タイプ」「返済方法」「返済期間」の3つの要素について解説します。

金利タイプ

住宅ローンの金利には、大きく分けて「固定金利型」「変動金利型」「固定金利期間選択型」の3つのタイプがあります。

固定金利型とは借入期間中の金利が最後まで固定されるタイプであり、金利上昇のリスクがなく、安定した返済計画を立てやすくなるのがメリットです。

一方、変動金利型と比べるとスタート時金利が高く設定される点はデメリットです。変動金利型は半年ごとに経済情勢に合わせて金利の見直しが起こり、その変動に基づいて5年ごとに返済額が変化する仕組みです。

大きなメリットはスタート時の金利が低くなる点にありますが、途中で金利が上昇するリスクがあるため、固定金利型以上にゆとりのある返済計画が求められます。

ただし、万が一金利が上昇したとしても、返済額変動の上限は1.25倍までと決められています。

固定金利期間選択型は、借り入れ後の3年・5年・7年といった一定期間は固定金利が適用され、その後に改めて金利の種類を選択できる仕組みです。

金利の動向に合わせて柔軟にプランを選択できるのが大きなメリットですが、変動金利型のように変動の上限が設けられていません。大幅に返済額が増える可能性があります。

返済方法

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つの種類があり、どちらを選択するかによって毎月返済額や総支払額には違いが生まれます。

元利均等返済とは、元金と利息合計額を均等に返済する方法であり、返済計画が立てやすくなるメリットがあります。

一方、元金均等返済は元金部分を毎月均等に分け、その残債に応じた利息を上乗せして返済する方法です。

大きなメリットは、「元金を早く減らせる」という点にあり、トータルで見れば利息負担分が少なくなるため、総支払額も抑えられます。

ただし、返済スタート時の負担額が大きくなるため、元利均等返済以上に毎月返済額の設定を工夫する必要があります。

あまりに毎月の負担額が大きければ、審査に通らない可能性もあります。無理をせず現実的な方法を選びましょう。

返済期間

同じ毎月返済額を設置するのであれば、当然ながら返済期間が長ければ長いほど借りられる金額も多くなります。

ただし、返済期間が長いほど利息負担分も大きくなるため、総支払額が増える点は理解しておきましょう。

また、住宅ローン審査においては、完済時の年齢も重視されます。そのため、借入時の年齢が高い場合、あまり長い返済期間をとることはできない点にも注意が必要です。

なお、多くの住宅ローンでは、完済時年齢の基準を70～80歳と設定しています。ただ、定年後の収入減少を考慮すると、できるだけ65歳までに返済できる計画を立てたほうが安心です。

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住宅ローン借入額の計算方法と年収別借入額シミュレーション

住宅ローンの借入額については、インターネットのシミュレーションツールを使うと便利です。

計算するためには、毎月返済額とともに、金利の利率やタイプ、年収、現在借りているその他のローン残債、返済期間、返済方法といった条件を入力する必要があるので、事前に明確にしておきましょう。

今回は、以下の条件を設定したうえで、年収別に借入可能額を計算してみます。

すると、結果は以下の表のようになりました。

今回のシミュレーションは1つの事例なので、あくまで年収別におおまかな借入可能額を知る参考としてください。

実際には利用したい住宅ローンの金利タイプや利率を基に、シミュレーションしながら検討することが大切です。

月々の返済額がよりリアルに計算できる！「おうち予算シミュレーション」

月々の返済額をなかなか決められないという場合は、生活費などの家計収支とともにシミュレーションできる「おうち予算シミュレーション」を使ってみましょう。

おうち予算シミュレーションでは、年齢や年収、家族構成などを入力するだけで、家計に無理なく購入できる予算や住宅ローン返済と生活費のバランスを計算することができます。

今回は、具体例として下記の条件を基にシミュレーションを行いました。

上記の条件を入力した結果は、以下の表のとおりです。

このように、おうち予算シミュレーションを利用すれば、家計の収支目安とともに返済額や購入予算を簡単に調べることができます。

また、診断結果は実際の家計状況に合わせてリアルな数値に調整することも可能です。

無料で住宅ローン相談ができる「住まいの窓口」が便利

住宅ローンの仕組みや返済計画の立て方は、目を向けなければならないポイントが多く、一人で判断するのに不安を感じてしまう方も少なくありません。

そうしたときには、無料でハウジングアドバイザーに相談ができるLIFULL HOME’S「住まいの窓口」を利用してみるのもひとつです。

住まいの窓口では、「住宅ローンの組み方」や「マイホームの予算の立て方」をはじめ、「家づくり・家探しの進め方と注意点」「不動産会社・施工会社の選び方」といった幅広いテーマについて相談を受け付けています。

また、ライフプランに合わせた詳細な返済計画を相談したい方向けに、提携するファイナンシャルプランナーを紹介してもらうことも可能です。

すべてのサービスを無料でできるとともに、利用者の希望がない限りは不動産会社や物件の営業も行われないので、安心して利用することができます。

住まい探しについて不安がある場合は、ぜひご利用を検討してみてください。

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まとめ

• マイホームの購入予算は「頭金＋住宅ローン借入額」で決まる
• 自己資金のすべてを頭金に充てるのではなく、住宅の諸費用や予備費を考慮する
• 月々の返済額は返済負担率から考えて、無理のない範囲を設定する
• 金利タイプや返済方法、返済期間による違いを理解したうえで借入額のシミュレーションを行う
• マイホームの予算や毎月返済額、家計収支を簡単に計算できる「おうち予算シミュレーション」も便利