住宅ローンを利用するときには、具体的な数字を基に、できるだけ綿密な返済計画を立てる必要があります。

今回は4,500万円の住宅ローンを借りる際の毎月返済額と総支払額、必要な年収をそれぞれシミュレーションしながら紹介します。また、生活費や教育費などを含めた、返済のモデルケースも見ていきましょう。

4,500万円の住宅ローンの「毎月支払額」と「総支払額」

住宅ローンを借りたときには「毎月支払額」を計算したうえで、安定した返済を行えるかどうかを判断することが重要です。

今回は以下の条件を設定して、LIFULL HOME’Sの「住宅ローンシミュレーター」を用いて、毎月支払額と総支払額を計算しました。

なお、金利については、フラット35の最頻金利（2021年5月時点）を参考に設定しています。住宅ローンシミュレーターでは、さまざまな金融機関の貸出金利一覧も掲載されているので、参考にしてみてください。

住宅ローン4,500万円の毎月返済額

上記の条件をもとに計算をすると、以下のような結果となりました。

返済期間を20年と設定した場合、毎月の返済額は金利に応じて「21～23万円程度」。また、返済期間を35年に設定した場合は、「13～15万円程度」が返済額の目安となります。

まずは、現在の家計収支と見比べながら、問題なく返済できるかどうかを検討してみてください。

住宅ローン4,500万円の総支払額

続いて、同じ条件で総支払額を計算すると、結果は以下の表のようになりました。

同じ金利であれば、返済期間は短いほうが総支払額も少なくて済みます。

返済期間20年と35年では、金利1.2％の場合は約450万円、金利2％の場合は約800万円の差が発生するため、負担額を把握したうえで返済期間を設定することが大切です。

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4,500万円の住宅ローンに必要な年収

住宅ローン借入額と妥当な年収を計算するときには、「返済負担率」がひとつの指標となります。ここでは、返済負担率の仕組みを解説したうえで、4,500万円の借入れに必要な年収を紹介します。

返済負担率とは

返済負担率は“返済比率”とも呼ばれ、「年収に対する年間返済額の割合」を示す数字です。住宅ローン審査においても重要な指標のひとつとされており、返済負担率が小さいほど、返済計画の安定性は高いと判断されます。

多くの金融機関では返済負担率30～40％以内が審査の基準とされているものの、一般的には「返済負担率25％以内」が無理のないラインとされています。

少なくとも年収630万円以上が目安

毎月支払額が分かれば、そこから返済負担率をもとに必要な年収を割り出すことができます。

たとえば、上記のシミュレーション結果のうち、毎月支払額がもっとも小さくなる「金利1.2％、返済期間35年」の組み合わせで計算してみましょう。

一方、もっとも毎月支払額が大きくなる「金利2％、返済期間20年」の組み合わせでは、以下のようになります。

審査金利に注意

住宅ローン審査においては、実際の金利（適用金利）ではなく「審査金利」が用いられることもあります。審査金利は金利上昇のリスクなどを想定して、3～4％と適用金利よりも高く設定されるのが一般的です。

そのため、審査の確実性を高めるうえでは、審査金利でも計算をしておくと安心です。たとえば、先ほどの条件において「金利3.5％」と設定して計算し直すと、返済期間35年のケースでは毎月支払額が「18万5,981円」となります。

そして、そこから必要な年収を計算すると、以下の結果となるのです。

このように、金利によって計算結果には大きな違いが生まれることも考慮しておきましょう。

頭金はどのくらい必要？

住宅を購入するときには、住宅ローンのほかに、一定割合の頭金が用意されるケースも多いです。ここでは、頭金を用意するメリットや目安、注意点について見ておきましょう。

頭金を用意するメリット

頭金を用意するメリットは、「総支払額が少なくなる」という点にあります。頭金を用意することで、利息のかかる借入金額を減らせるため、総支払額が少なくなるのです。

また、フラット35のように、一定割合の頭金を用意することで利率が下がる住宅ローンもあります。

頭金の目安

住宅金融支援機構が実施した「住宅ローン利用者の実態調査」（2020年11月調査）によれば、2020年に住宅ローンを利用した人のうち、多くが「1～2割程度の頭金」を用意していることが明らかにされています。

そこで、4,500万円の住宅を購入するにあたって、実際に頭金の割合によってどのように支払額が変化するのか計算しました。金利は「全期間固定金利1.5％」に設定して、支払額の違いを見てみましょう。

返済期間20年の場合

返済期間30年の場合

返済期間35年の場合

上記の結果からも分かるように、総支払額には頭金として用意した金額以上の差が生まれます。また、毎月支払額も減少するため、頭金を用意するメリットは決して小さくないといえるでしょう。

頭金の注意点

住宅を購入する際には、物件代以外に、税金や手数料などのさまざまなコストが発生します。これらの諸費用は原則として現金で用意することとなるため、ある程度の資金は手元に残しておきましょう。

また、購入後は必要な備品なども増えるため、少なくとも数ヶ月分の生活費も残しておけると安心です。

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夫婦の収入を合算して住宅ローンを組む方法と注意点

住宅ローンを借りるときには、夫婦の収入を合計したうえで、世帯収入をもとに審査を受けることができます。2人分の収入を合算することで、より融資額の幅を広げられるため、共働き世帯にとっては有効な方法のひとつです。

収入合算契約とペアローン契約

夫婦共同で住宅ローンを組む方法には、「収入合算契約」と「ペアローン契約」の2つがあり、それぞれ異なる特徴を持っています。

夫婦の収入を合計して1本の住宅ローンを組む収入合算契約は、連帯債務型と連帯保証型といった2種類の契約形態があります。

それに対してペアローン契約は、夫婦それぞれが住宅ローンを組み、2本のローンで住まいを購入する方法です。

夫婦共同で住宅ローンを組む際の注意点

2つの方法には、住宅ローン控除の適用人数や団体信用生命保険の仕組みなどの違いがあるため、メリットとデメリットを押さえたうえで適したほうを選択しましょう。

また、どちらの方法を選んだとしても、一方の収入が低下するリスクには目を向けておく必要があります。特に、これから出産や子育てを控えている世帯では、配偶者の収入低下を見込んだ計画を立てることが大切です。

住宅ローンのなかには、育休中の返済計画を柔軟に変えられるものもあるので、子育て世帯に適したタイプの商品を探すのもひとつの方法です。

まとめ

今回は、4,500万円の住宅ローンの毎月返済額や必要な年収の目安とともに、具体的な返済のモデルケースについて見てきました。

実際に借入れを検討するときには、家族構成やライフプランの変化にもしっかりと目を向けて、より綿密に返済計画を立てておくと安心です。

もし「個別の事情に合わせた相談をしたい」「住宅購入の諸費用についてもっと知りたい」といった場合には、LIFULL HOME’Sの「住まいの窓口」の利用を検討してみるといいでしょう。

住まいの窓口では、専門的な知識を持つアドバイザーに相談しながら、家づくりや家探しのさまざまなテーマについてアドバイスをもらうことができます。すべてのサービスを無料で受けられるので、ぜひ利用してみてください。

よくある質問

Q.1：4,500万円の住宅ローンを組んだら、毎月の返済額はいくらくらいになりますか？

A.1：返済期間や金利によって異なります。例えば、返済期間を35年に設定した場合、毎月の返済額は約13万～15万円が目安です。返済期間が短いほど毎月の返済額は増えますが、総支払額は少なくなります。

Q.2：4,500万円の住宅ローンを組むには、どのくらいの年収が必要ですか？

A.2：無理のない返済の目安とされる「返済負担率25％」で考えると、少なくとも年収630万円以上が一つの目安になります。ただし、適用される金利や返済期間によって必要な年収は変わります。

Q.3：住宅ローンの審査では、表示されている金利と違う金利で計算されることがあると聞きました。どういうことですか？

A.3：はい。金融機関によっては、将来の金利上昇リスクを考慮し、実際の適用金利より高めに設定された「審査金利」（3～4％程度）で返済能力を審査することがあります。そのため、ご自身でシミュレーションする際は、審査金利で計算してみると、より安心して審査に臨めます。

Q.4：頭金はどのくらい用意すればいいですか？ また、用意するとどんなメリットがありますか？

A.4：一般的には物件価格の1～2割程度を用意する方が多いようです。頭金を用意すると、その分借入額が減るため、毎月の返済額や利息を含む総支払額を抑えられるメリットがあります。

Q.5：頭金は多ければ多いほどいいのでしょうか？ 注意点はありますか？

A.5：頭金を多く入れると返済は楽になりますが、住宅購入時には税金や手数料などの「諸費用」が別途現金で必要です。また、引っ越し後の生活費も必要なので、手元の資金をすべて頭金にするのは避け、ある程度の貯蓄は残しておきましょう。

Q.6：夫婦共働きです。2人の収入を合わせて住宅ローンを組むことはできますか？

A.6：はい、可能です。「収入合算」や「ペアローン」といった方法で、夫婦の収入を基に住宅ローンを組むことができます。一人で借りるよりも借入可能額を増やせる場合があります。

Q.7：夫婦で住宅ローンを組むときの注意点はありますか？

A.7：将来の出産や子育てなどでどちらかの収入が減る可能性も考慮して、無理のない返済計画を立てることが重要です。「収入合算」と「ペアローン」では、住宅ローン控除の適用などが異なるため、ご自身の家庭に合った方法を選びましょう。

Q.8：返済期間は短い方がいいですか？それとも長い方がいいですか？

A.8：返済期間が短いと、利息が少なく済むため総支払額は抑えられますが、毎月の返済額は高くなります。一方、返済期間が長いと、毎月の返済額は抑えられますが、総支払額は増えます。ご自身の家計状況やライフプランに合わせて選ぶことが大切です。