土地を購入してから住宅を建てるまでの流れ

土地の購入から建物が完成するまでは、おおまかに以下のような流れとなります。

 

	住宅購入の流れ	発生する費用	住宅ローン利用の流れ
1	土地の申し込み	－	事前審査
2	土地の売買契約	土地手付金の支払い	本審査
3	土地の引き渡し	土地残代金の支払い	－
4	建物工事の着工	建物着工金の支払い	－
5	上棟式	中間金の支払い	ローン契約締結
6	完成・引き渡し	残代金の支払い	融資実行

ここで注目しておくべきなのは、住宅ローンの融資が実行されるタイミングについてです。注文住宅の場合、土地の購入代金もコストの大きな割合を占めるため、どの時点で住宅ローンを利用できるかが重要なポイントとなるのです。

 

しかし、通常住宅ローンの融資実行は建物完成時となるため、土地代金や建物着工金などは別途で調達しなければなりません。ここからは、土地購入時から住宅ローンを利用する方法について詳しく見ていきましょう。

土地の購入時から住宅ローンを利用できる？

前述のように、住宅ローンは原則として「住宅」が対象となるため、本来土地のみの購入時には利用できません。しかし、注文住宅を建てるうえでは土地の購入代金だけでも大きな金額となるため、現金で用意するのはあまり現実的ではないといえます。

 

そうしたケースに備えて、金融機関では「後から住宅を建てる場合」に限り、例外として土地の購入にも利用できる仕組みが設けられています。注文住宅の建築を前提として土地を購入する場合には、「土地先行融資」や「つなぎ融資」といった制度を利用できるのです。

 

ただ、すべての金融機関が取り扱っているわけではないため、事前に確認しておくことが大切です。

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土地先行融資とつなぎ融資の違い

土地先行融資とつなぎ融資は、どちらも土地を購入してから住宅を建てる際に利用できるローンです。しかし、細かな仕組みやメリットは異なるため、事前に正しく特徴をとらえておくことが大切となります。

 

ここでは、それぞれの仕組みとメリット、注意点について詳しく見ていきましょう。

土地先行融資とは

土地先行融資とは、土地の代金と建物の代金のそれぞれで住宅ローンを組む融資のことであり、「2本立ての住宅ローン」とも呼ばれています。土地を購入する前に、土地と建物全体の融資審査を受けておき、土地購入時と住宅完成時の2回に分けて融資を受けられる仕組みです。

 

大きなメリットは、後述のつなぎ融資と比べて低金利で利用できるところにあります。土地先行融資では、土地に抵当権を設定したうえでお金を借りることとなるため、金融機関は比較的に低い金利で貸し出せるのです。

 

また、土地先行融資で借りた分のお金は、一定の要件を満たせば住宅ローン控除の対象にもなります。ただ、2本立てという形式になっているため、建物の着工代金や中間金は自分で用意しなければならない点に注意が必要です。

つなぎ融資とは

つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が実行されるまでの間、資金が必要になったタイミングでその都度融資を受けられる仕組みです。大きなメリットは、土地の購入費用だけでなく、建物の着工金や中間金の支払いにも利用できる点にあります。

 

そのため、自己資金が少ない人でも利用が可能なのです。その間の費用は金融機関が一時的に立て替えを行い、建物が完成し、引き渡され、住宅ローンの融資が実行されたタイミングでつなぎ融資を返済し、清算することとなります。

 

ただ、つなぎ融資は通常の住宅ローンよりも金利が高めに設定されており、負担額が大きくなってしまう点はデメリットです。

土地購入時の住宅ローン手続きの流れ

土地先行融資やつなぎ融資を利用する場合、通常の住宅ローンよりもやや複雑な手続きが必要となります。ここでは、土地購入時の手続きの流れを確認しておきましょう。

気に入った土地が見つかったら、不動産会社に連絡をして「買付証明書」を提出し、書面で購入の意思表示をします。これにより、土地を購入する優先権を手に入れられるのです。

 

土地先行融資やつなぎ融資を利用する場合は、そこから購入代金を整えるために住宅ローンの審査を受けることとなります。ただ、土地購入からローンを利用する場合には、はじめに土地と建物のおおまかな評価額を算出しなければならない点に注意しましょう。

 

つまり、土地を購入する前段階で、ある程度の建築計画を提出しなければならないということです。詳細部分は後から変更することも可能であるものの、建築予定の建物図面と見積書を揃えておきましょう。

 

可能であれば、注文住宅の「工事請負契約書」や「建築確認済証」も用意しておけると安心です。その後、土地先行融資の場合はこの段階で本審査を受け、通過すれば1本目の融資を受けることができます。

 

なお、つなぎ融資の場合は、通常の住宅ローン審査と別個に審査が行われるため、そちらに通過する必要があります。

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土地先行融資とつなぎ融資のフローチャート

これまで見てきたように、土地先行融資やつなぎ融資では、建売や分譲マンションのケースと異なる手順で融資が行われます。最後に、これまでの情報をおさらいしながら、土地先行融資とつなぎ融資のフローチャートをそれぞれ確認しましょう。

 

今回は具体例として、以下のモデルケースを設定しながら手順をまとめていきます。

土地先行融資の場合

	不動産取引の流れ	代金支払いの流れ	住宅ローンの流れ
1	土地の申し込み	－	事前審査
2	土地の売買契約	手付金250万円	本審査
3	－	－	1本目のローン契約
4	土地の引き渡し	残代金2250万円	1本目の融資実行
5	建物の着工工事	着工金600万円	－
6	上棟式	中間金600万円	－
7	－	－	2本目のローン契約
8	完成・引き渡し	残代金800万円	2本目の融資実行
9	－	－	返済スタート

このケースでは、土地の手付金250万円と、建物の着工金・中間金の計1,200万円を自己資金で賄わなければなりません。そのため、頭金を十分にためられない場合には、着工金や中間金の割合を下げてもらうなどの工夫が必要です。

 

一方、十分に頭金が用意できているのであれば、借り入れる金額が少なくなる分、利息負担を大幅に抑えられます。

つなぎ融資の場合

	不動産取引の流れ	代金支払いの流れ	住宅ローンの流れ
1	土地の申し込み	－	事前審査
2	土地の売買契約	手付金250万円	本審査
3	－	－	つなぎ融資の契約
4	土地の引き渡し	残代金2250万円	土地代金の融資実行
5	建物の着工工事	着工金600万円	つなぎ融資実行
6	上棟式	中間金600万円	つなぎ融資実行
7	－	－	住宅ローン契約
8	完成・引き渡し	残代金800万円	2本目の融資実行
9	－	－	つなぎ融資の完済
10	－	－	返済スタート

つなぎ融資を利用する場合には、建物の着工金や中間金等で資金が必要となるたびに融資を受けられるため、自己負担となるのは実質的に土地の手付金である250万円のみです。半面、つなぎ融資を受けた分は利息をつけて返さなければならず、金利も通常より高めであるため、総支払額は大きくなります。

 

頭金が十分にある場合は、土地先行融資のほうが負担を軽減できるため、そちらを選ぶほうがいいでしょう。ただ、住宅の購入時には、登記費用や保険代といったコストも発生するため、手元に現金を残しやすいつなぎ融資を選択したほうが安心感はあります。

 

綿密に資金計画を立てながら、どちらを利用すべきか検討しましょう。

まとめ

• 後から住宅を建てる場合は、土地先行融資やつなぎ融資を利用して、土地の購入代金を用意することが可能
• 土地先行融資は土地の決済時、建物引き渡し時の2回にわたって融資を受けられる
• 半面、土地先行融資の場合は、着工金や中間金などは預貯金から出さなければならない
• つなぎ融資は資金が必要となるたびに融資を受けられる
• 半面、つなぎ融資の場合は、金利負担が高くなりやすいといったデメリットもある

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