住宅ローンは年収の何倍まで借りて大丈夫？

 

住宅ローンは利用者が希望する金額どおりに借りられるものではなく、審査を通じて借入限度額が決められます。

年収倍率から考える

 

借入額を考えるうえで参考になるもののひとつに、年収倍率が挙げられます。「年収倍率」とは、年収に対する住宅購入価格の比率を示す数字です。

 

「フラット35利用者調査」（※）によれば、土地付注文住宅では年収に対する所要資金（土地購入費・建築費用など）は7.3倍が全国平均となっています。

 

仮に年収が600万円だとすれば、4,380万円程度。その他、新築マンションでは7.1倍、建売住宅で6.7倍、中古マンションで5.8倍、中古一戸建てで5.5倍となっています。

 

つまり、フラット35利用者の多くが、年収の7倍近くにあたる購入金額を支払っているといえるのです。

 

（※）住宅金融支援機構「2019年度 フラット35利用者調査」

 

年収倍率には頭金が含まれている点に注意

 

しかし、この比率はあくまでも「購入金額」に基づく数字であり、「住宅ローン利用額」に関するものではありません。購入金額に「頭金」が含まれている場合、実際の住宅ローン利用額はさらに低くなります。

 

たとえば、上記の「フラット35利用者調査」では、どの融資区分においても平均で「1～2割の自己資金（頭金）」が用意されているといったデータが出ています。

 

そのため、単純に年収倍率で住宅ローン利用額を決めてしまうと、平均よりも借り過ぎとなってしまうのです。

返済負担率から考える

 

年収のほかにも意識すべきものとして、返済負担率が挙げられます。返済負担率とは、年収に占める住宅ローン返済額の割合のことです。

 

金融機関や利用者の年収などで変わるものの、基準としては20～40％以内であり、無理のない返済を行うためには25％程度にとどめておくのが無難です。

 

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【年収別】住宅ローンの借入限度額と返済期間

 

住宅ローンを組む際は、世帯年収や返済負担率を考慮したうえで無理のない返済計画を立てることが重要です。

 

ここでは、LIFULL HOME’Sの「住宅ローンシミュレーター」を使って、年収別の借入限度額を試算してみます。また、返済期間のとらえ方についてもあわせて押さえておきましょう。

借入限度額の目安

 

住宅の購入では、予算の上限額を先に決めておくほうがスムーズです。世帯年収別に借入限度額をシミュレーションすると、以下のようになります。

 

◇シミュレーション条件

 

自己資金（頭金）なし、住宅ローン申込時年齢30歳、返済負担率25％、固定金利1.5％で計算

 

■年収400万円のケース

返済期間	15年	25年	35年
借入限度額	1,337万円	2,075万円	2,711万円
毎月の返済額	8万3,000円	8万3,000円	8万3,000円

 

■年収500万円のケース

返済期間	15年	25年	35年
借入限度額	1,675万円	2,600万円	3,397万円
毎月の返済額	10万4,000円	10万4,000円	10万4,000円

 

■年収600万円のケース

返済期間	15年	25年	35年
借入限度額	2,014万円	3,125万円	4,083万円
毎月の返済額	12万5,000円	12万5,000円	12万5,000円

 

■年収700万円のケース

返済期間	15年	25年	35年
借入限度額	2,336万円	3,626万円	4,736万円
毎月の返済額	14万5,000円	14万5,000円	14万5,000円

 

■年収800万円のケース

返済期間	15年	25年	35年
借入限度額	2,674万円	4,151万円	5,422万円
毎月の返済額	16万6,000円	16万6,000円	16万6,000円

返済期間はどのように考えるべき？

 

上記のシミュレーション結果から、年収や毎月の返済額が同じでも、返済期間が長いほうが借入限度額は大きいことが分かります。ただ、返済期間が長いほど金利は高くなるため、トータルの返済額は増えてしまうので注意が必要です。

 

返済期間の設定は、借入を希望する金額やライフプランによって異なりますが、返済負担率を25％以下に抑えて無理のない返済計画を立てることが重要です。

 

返済期間が長ければ、毎月の返済額を減らすこともできるので、手元に残る資金を増やすことができます。子どもにかかる教育費や老後資金の確保などを考えて、ライフプランに合わせた返済期間を設定しましょう。

返済計画を立てるうえで押さえておくべきポイント

 

住宅ローンの返済計画を立てるときには、金利の種類や返済方法について考えておく必要があります。それぞれの特徴を解説します。

金利の種類は3タイプ

 

住宅ローン金利の種類は主に、固定金利型（全期間固定金利）と変動金利型、固定金利期間選択型の3つがあります。

 

金利差は小さかったとしても、長期の返済となれば返済額の合計には大きな差が出てくるので注意が必要です。

 

 

固定金利型は、すべての借入期間を通じて同じ金利が設定されます。そのため、金利が低いときに契約をすれば、市場金利に左右されずに返済額が変わりません。

 

返済計画が立てやすいメリットがある半面、変動金利と比べると金利が高めというデメリットがあります。

 

 

変動金利型は、経済情勢の変化によって一定サイクルで金利が変動する仕組みです。金利は6ヶ月ごと、毎月の返済額は5年ごとに見直されるのが一般的です。

 

変動金利型では、市場金利が下がれば返済額が減るメリットがある一方で、市場金利が上昇すれば返済額が増加するデメリットがあります。

 

 

そして、固定金利期間選択型は、金利を「10年間は〇％」と一定期間固定できる仕組みです。

 

設定した期間が終了すると金利が変動するため、市場金利が上昇している場合は返済額が増える可能性があります。

元利均等返済と元金均等返済

 

住宅ローンの返済方法は、元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。

 

元利均等返済は、毎月の返済額（元金＋利息）が一定であり、元金均等返済は元金のみ毎月の返済額が一定というのが特徴です。

 

元利均等返済は毎月の返済額が一定であるため、返済計画を立てやすいです。ただ、返済を始めた当初は毎月の返済額のうち、利息が占める割合が大きいので元金の減り方が遅いというデメリットがあります。

 

元金均等返済は、毎月の返済額に占める元金は一定なので、返済を続けていくうちに徐々に負担は軽くなります。利息はローン残債に比例して減っていくので、毎月の返済額を多めに設定できるのであれば、元金均等返済のほうがトータルの返済額は少なくて済みます。

 

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住宅ローン返済以外も目を向けておこう！ 住宅の維持費と生活費の目安

 

住宅ローンを組むときは住宅の購入費用だけでなく、購入後の維持費や生活費のことも考えておくことが大切です。住宅の維持費としては、各種税金（固定資産税や都市計画税など）があり、火災保険や地震保険の保険料もかかります。

 

また、築年数がある程度経過すれば、水回りや電気設備などのリフォーム費用が発生します。自然災害などで、大がかりな修繕が必要な場合もあるので、住宅の維持費として手元に現金を残しておく必要があります。

 

また、総務省統計局が2020年に公表した「家計調査」（※）によれば、4人家族の生活費の平均は33万円程度（家賃除く）となっています。

 

ライフスタイルによって生活費は違ってきますが、毎月の住宅ローンの返済にどれくらいの金額を回せるのかをシミュレーションしておきましょう。

 

子どもの教育費や住宅の維持費、老後資金の確保なども考慮して、世帯年収に見合った住宅ローンの借入額を考えることが大事です。返済期間が長期にわたれば、家族の協力は不可欠なので十分に話し合っておきましょう。

 

（※）総務省統計局「家計調査 / 家計収支編 二人以上の世帯 詳細結果表」

まとめ

• 住宅ローンの借入限度額は、年収倍率や返済負担率などの面から考える必要がある
• LIFULL HOME’Sの「住宅ローンシミュレーター」を利用すれば、年収別に借入限度額を試算できる
• 返済期間の長さは、毎月の返済額や金利負担に影響を与える
• 返済計画を立てるときは、金利のタイプや返済方法について考慮しておく
• 住宅ローンの返済だけでなく、住宅の維持費や生活費にも目を向けて無理のない返済計画を立てよう

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