注文住宅の場合は、家の引き渡しと同時に代金を支払うのではなく、工事の進捗に合わせて必要なお金をその都度支払っていく必要があります。

 

そのため、着工から上棟までの間で必要となる資金を、住宅ローンとは別に借りる「つなぎ融資」を検討する場合もあるものです。

 

ただ、金融機関によってはつなぎ融資を不要とする仕組みを整えているところもあるため、事前に相談をすることが大切です。

 

今回は、つなぎ融資不要の住宅ローンの基本的な仕組みや注意点について解説します。

つなぎ融資が不要となる仕組み

 

注文住宅を建てるときに住宅ローンを利用する人は多いですが、工事を進めている間にも工事契約金や着手金といった費用を途中で3～4回に分けて支払う必要があります。

 

住宅ローンはあくまで建物が完成してから融資実行されるものであるため、注文住宅の場合は工事中にかかる費用の準備もしておかなければなりません。ここでは、つなぎ融資を受けるケースと不要となるケースの2つについて解説します。

そもそも「つなぎ融資」とは？

 

一般的な住宅ローンは、家が完成してから融資が実行されます。住宅ローンの仕組み自体が、完成した建物に対して行われる融資だからです。

 

ただ、建売住宅と違って注文住宅の場合は、建築費用を途中で分割して支払う必要があるので、家が完成するまでにまとまったお金を用意しておく必要があります。

 

住宅ローンとは別立てで利用できるのが「つなぎ融資」であり、住宅ローンを受けるまでは利息のみを支払い、家の引き渡しが行われるときに住宅ローンを使って清算する仕組みです。

 

つなぎ融資は金融機関によって異なるものの、2～3％の金利を負担しなければならず、工期が延びればその分だけ金利負担も大きくなります。頭金が少なく、借入額が大きい場合は負担が増してしまうので慎重に検討しましょう。

つなぎ融資がいらない住宅ローンの仕組みがある

 

金融機関によっては、つなぎ融資を不要とし、着工前から融資を受けられる住宅ローンを用意しているところがあります。あらかじめ必要なお金を準備できるので、工事中に必要なお金を準備しなくて済むので便利です。

 

つなぎ融資を必要としない住宅ローンの場合は、土地を担保にして借入可能額の70～80％を上限として融資が受けられます。

 

家が完成するまでの支払いは、利息のみの支払いもしくは返済がすぐにスタートとなる2つのケースがあるので、金融機関に確認しておきましょう。

 

家が完成したら、建物を追加で担保として設定し、住宅ローンの残額が融資されます。建築会社への支払いに充てて、後は通常どおりのサイクルで住宅ローンを返済していく仕組みです。

つなぎ融資不要で得られるメリット

 

つなぎ融資が不要となることで得られるメリットは、金利負担が軽減される点が挙げられます。

 

つなぎ融資を受けない場合でも、家が完成するまでに利息の支払いは必要となるケースが多いですが、割安な金利負担で済むので安心です。

 

つなぎ融資の場合は金利負担が2～3％となるので、住宅ローンの金利と比べて高くなる傾向があります。

 

また、つなぎ融資を受ける際には事務手数料の負担も必要になるため、着工前から住宅ローンが組めるほうがお得です。

 

そして、住宅ローンと一緒に組まれる団体信用生命保険も適用対象となるので、家が完成するまでに万が一のことがあっても安心できます。

 

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つなぎ融資不要の場合に気をつけるべきポイント

 

つなぎ融資が不要となることで金利負担は軽くなりますが、注意すべきポイントもあります。まず、抵当権の設定登記にかかる登録免許税の軽減措置が受けられない点です。

 

軽減措置を受けるためには、建物がすでに完成している必要があるため、着工時に融資される住宅ローンでは、適用の対象外となります。

 

抵当権設定の登録免許税は通常、住宅ローンの借入額の0.4％ですが、軽減措置が適用される場合は0.1％です。

 

また、つなぎ融資を利用した場合は、家が完成した後に、土地と建物をまとめて登記するので1回で済みます。

 

しかし、つなぎ融資を不要とする住宅ローンの場合は、土地に対する抵当権の設定と家が完成してから行う追加担保設定の登記で2回行うことになります。

 

登記手続きを司法書士に依頼するときには、報酬の支払いが2回分必要となるので気をつけておきましょう。トータルでかかるコストを踏まえたうえで、つなぎ融資を不要とすべきか判断することが大切です。

金融機関への事前相談が大切になる

 

金融機関によって取扱いは異なるものの、着工前に住宅ローンを受ける際には利息の支払いや返済について考えておく必要があります。

 

利息の支払いだけならそれほど負担ではなくても、家が完成する前に返済が始まってしまっては大きな負担となります。

 

今住んでいるところの家賃と住宅ローンの返済を二重に行わなければならないため、家計の負担に問題がないかをシミュレーションしておくことが大切です。

 

また、金融機関とのやりとりを緊密にして、負担が重いと感じる場合は事前に相談に乗ってもらうようにしましょう。

 

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全体的なスケジュールを考えて利用を検討しよう

 

注文住宅を建てる際に、つなぎ融資を受けるべきかどうかは、家庭の事情によってさまざまです。

 

また、着工前に住宅ローンを受けたいと思っても、利用する金融機関にそういった仕組みが整っていなければ利用ができません。

 

つなぎ融資を受けないことで、確かに金利負担や手数料は負担が減るものの、一方で登記費用がかさんでしまうといったデメリットも発生します。

 

まずは金融機関に着工前から住宅ローンを組めるのか確認して、返済をいつから行うのか明確にしておくことが大切です。

 

家が完成するまでのトータルコストをつなぎ融資を受けるパターンと受けないパターンで、それぞれシミュレーションしておくと比較検討しやすいはずです。

 

つなぎ融資の有無は手元にある資金額や家が完成するまでの全体的なスケジュールを踏まえたうえで考える必要があります。

 

どのように進めるべきか一人で悩んでしまうときは、LIFULL HOME’Sの「住まいの窓口」に相談をしてみましょう。

 

ハウジングアドバイザーが中立的な立場からアドバイスをしてくれるので、考えを整理したり試算をしたりするのに役立ちます。

 

プロの意見を交えながら進めることで、後悔しない家づくりに取り組んでいけます。何度でも無料で相談に乗ってもらえるので、資金計画で悩んだときには気軽に相談をしてみましょう。

まとめ

• 住宅ローンは家が完成してから、融資が実行されるのが一般的
• 金融機関によっては、着工前に住宅ローンの融資を行ってくれるところもある
• つなぎ融資を受けないことで、利息や手数料の支払いが不要となる
• 家が完成する前から住宅ローンの返済が始まる場合は注意が必要
• 金融機関に事前相談を行って、無理のない資金計画を立てよう

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よくある質問

Q.1 注文住宅を建てるとき、「つなぎ融資」がなぜ必要になるのですか？

A.1 多くの住宅ローンは建物が完成してから融資が実行されます。しかし注文住宅では、土地の購入代金や工事の着手金など、完成前に複数回に分けて支払いが必要です。この、住宅ローン実行までの支払いに充てるため、一時的に利用するのが「つなぎ融資」です。

Q.2 「つなぎ融資が不要な住宅ローン」とは、どのような仕組みですか？

A.2 金融機関によっては、土地を担保にすることで建物の完成前から融資を受けられるプランがあります。これを利用すれば、つなぎ融資を契約せずに着工金などの支払いが可能です。建物が完成した後に、その建物を追加で担保に入れ、残りの融資を受ける仕組みになっています。

Q.3 つなぎ融資を利用しない一番のメリットは何ですか？

A.3 つなぎ融資に比べて費用負担を軽くできる点です。住宅ローンより割高な傾向があるつなぎ融資の金利や、別途かかる事務手数料を抑えられます。また、団体信用生命保険（団信）が建築開始時から適用されるため、万一の場合の保障を早くから受けられる点もメリットです。

Q.4 逆につなぎ融資を利用しない場合の注意点やデメリットはありますか？

A.4 はい、主に費用面で2つの注意点があります。1つ目は、登記費用が割高になる可能性があることです。土地と建物で2回登記を行うため、司法書士への報酬が2回分かかる場合があります。2つ目は、土地の抵当権設定登記では、登録免許税の軽減措置が受けられない点です。

Q.5 つなぎ融資不要のローンだと、今の家賃と住宅ローンの返済が二重になる期間があると聞きましたが、本当ですか？

A.5 はい、その可能性があります。金融機関のプランによっては、建物の完成前から住宅ローンの返済が始まることがあります。その場合、一時的に現在の住まいの家賃と新しい家のローンを両方支払う必要があるため、返済開始のタイミングを事前に金融機関へ必ず確認しましょう。

Q.6 結局、自分には「つなぎ融資」と「つなぎ融資不要ローン」のどちらが合っているのでしょうか？

A.6 どちらが適しているかは、自己資金の額や金融機関の取扱いプランによって異なります。まずは住宅ローンを相談する金融機関に、つなぎ融資不要のプランがあるかを確認しましょう。そのうえで、両方のパターンの総費用をシミュレーションしてもらい、ご自身に合った方法を選ぶことをおすすめします。