マイホームを購入する際には、多くのケースで住宅ローンを組み、長期間にわたって月々の返済を続けていくこととなります。

そのため、借入額が高額であればあるほど、細かな返済計画を立てておかなければなりません。

今回は6,000万円の住宅ローンを組むにあたって、毎月の返済額や総支払額がどのくらいになるのか、必要な年収と併せて見ていきましょう。

住宅ローンの金利と返済方法

住宅ローンの返済計画を立てるうえでは、金利と返済方法の種類にも目を向けておくことが大切です。

固定金利と変動金利の違い

固定金利は、完済までの利率が一定である金利のことです。借り入れの段階で利率が固定されるため、返済計画を立てやすく、安心感がある点にメリットがあります。

固定金利には、「全期間固定金利型」と「固定金利期間選択型」の2種類があり、後者は契約の段階で3年、5年、10年といった固定金利の期間を選択する仕組みです。事前に定めた期間を過ぎると、再び次の金利タイプを選択するケースが多く、ライフスタイルの変化に対応しやすいといった特徴があります。

一方、変動金利は半年ごとに金利の見直しが行われるタイプの金利です。実際の返済額は5年ごとに変更されるのが一般的であるため、変動に合わせてきちんと準備期間を設けることができます。

変動金利のメリットは、固定金利よりも最初の金利が低く設定されている点です。また、金利の上昇のリスクはあるものの、最高でも25％以内といった制限があるため、ある程度の計画に沿って返済を行うことは可能です。

元利均等返済と元金均等返済の違い

返済の方法には「元利均等返済（がんりきんとうへんさい）」と「元金均等返済（がんきんきんとうへんさい）」の2種類があり、借り入れの段階でどちらかを選択することになります。

元利均等返済は、返済する元金と利息が一定となるタイプのものであり、毎月の返済額が等しくなるため、返済計画を立てやすい点がメリットです。

元金均等返済は支払う元金が一定であるものの、利息分は残った元金を基に計算されるため、返済スタート時の負担額が大きくなります。そして、返済を重ねるごとに負担額が減少していくのです。

大きなメリットとしては、元利均等返済と比べて、総返済額が低く抑えられる点です。ただ、借り入れ当初の負担額が大きくなるため、十分なゆとりのある計画を立てられなければ、融資の審査が下りない可能性もあります。

総支払額の目安と年収別に見る月々の返済シミュレーション

住宅ローンを利用する際には、総支払額と月々の返済額を明確にしておくことが大切です。ここでは、LIFULL HOME’Sの住宅ローンシミュレーターを使い、6,000万円の住宅ローンを借りた場合の返済計画を確認してみましょう。

【LIFULL HOME’S】住宅ローンシミュレーター

住宅ローンシミュレーターの使い方

住宅ローンシミュレーターでは、利用者の条件や融資額などを入力して、具体的な返済計画を確認することができます。利用する際には、「物件価格」「年収」「頭金」「年齢」「返済期間」「金利」などを順に設定していきましょう。

パソコンで利用する場合、金利プランについては、種類や利率の異なる複数のプランを3つまで同時に計算できるため、ローンの種類を見比べる際にも便利です。

6,000万円の住宅ローンを組んだ際の返済シミュレーション

今回は6,000万円の住宅ローンを組んだケースを想定して、返済期間別にシミュレーションを行います。なお、今回は金利を「1.5％の固定金利」で設定します。

実際にはフラット35など、借入期間が長くなるにつれて金利も高くなる住宅ローンもあるため、注意しておきましょう。

借入期間の長さによって、毎月返済額と総支払額には大きな違いが生まれます。20年と35年を比較すると、総支払額には750万円以上の差が発生するのです。

ただ、20年で返済を済ませるためには、ボーナス時の支払いなどを行わない限り、月々28万円以上の負担となります。そのため、できるだけ期間を短縮することと、無理のない返済額を設定することの両方に目を向けることが大切です。

6,000万円の住宅ローンを組むなら年収はどのくらい必要？

住宅ローンの借入額を決めるうえで、年収はとても重要な判断基準となります。ここでは、必要な年収を見極めるうえで、目を向けておくべき2つのポイントを解説していきます。

年収倍率から見れば少なくとも850万円以上

年収倍率とは、住宅の購入金額が年収の何倍にあたるかを示した数字です。住宅金融支援機構「2019年度 フラット35利用者調査」によると、年収倍率の全国平均は「土地付き注文住宅で7.3倍」「建売住宅で6.7倍」「マンションで7.1倍」と、いずれも7倍程度となっています。

この結果を踏まえると、6,000万円の住宅ローンを組む際には、少なくとも850万円以上の年収が必要だといえます。しかし、この比率はあくまでも「住宅購入価格」が基となっており、「住宅ローン利用額」を直接的に示しているわけではありません。

返済負担率から見た年収の適正範囲は？

返済負担率とは、年収から見た年間返済負担額の割合を示した数字です。無理なく返済を続けられる目安は20～25％であり、比率が高ければ高いほど、支払いが難しくなっていきます。

多くの金融機関では、「年収400万円以上であれば35％以下」といった基準が設けられており、規定を上回る場合には審査が下りない場合あります。実際の家計状況を反映しながら返済計画を立てるのにも役立つため、事前に返済負担率を計算しておくことが大切です。

ここでは、先ほどの住宅ローンシミュレーターで算出した数字を基に、返済負担率を計算してみましょう。まず、割り出した毎月返済額に12を掛けて、1年間の負担額を算出します。

返済期間20年の場合は「28万9,527円×12ヶ月＝347万4,324円」、返済期間30年なら「20万7,072円×12ヶ月＝248万4,864円」、返済期間35年なら「18万3,711円×12ヶ月＝220万4,532円」となります。

この数字を各年収と比べながら、返済負担率をまとめると、以下の表のとおりになります。

※1.5％の固定金利で計算

返済負担率から考えると、返済期間を20年では年収が1,100万円あっても返済が苦しくなることが分かります。返済期間が30年であれば年収1,000万円以上、返済期間が35年であれば、年収900万円以上あれば適正範囲だといえます。

ただ、今回は1.5％の固定金利で計算しているため、実際には利用する住宅ローンごとに細かな調整が必要です。また、自動車や教育のローンなど、住宅ローン以外の融資を受けている場合には、ほかのローンも加えて計算しなければならない点に注意しましょう。

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年収基準に満たないときの対処法

これまでに確認してきたとおり、6,000万円の住宅ローンを組む際には、一定以上の年収が必要となります。ここでは、借りたい金額に対して、年収の基準が満たないときの対処法を見ていきましょう。

頭金がたまるまで購入を待つ

年収基準に満たないときには、まず借入額を下げる方法を考えてみましょう。借入額を下げるうえでは、頭金がたまるまで購入を待つのが近道となります。

住宅を購入する際には、ある程度の自己資金（頭金）を用意して、不足分を住宅ローンで補っている人が多いといえます。

先ほどと同じ「フラット35利用者調査」によれば、注文住宅と土地付き注文住宅、建売住宅、マンション購入のいずれにおいても、平均で購入価格の1～2割程度の頭金が用意されています。

頭金が増えれば、住宅ローンの借入額を下げられるのはもちろん、トータルでの支払額も縮小することが可能です。借り入れで生まれる利息分を減らすことができるだけでなく、頭金の割合によって金利が下げられる場合もあるのです。

購入する住宅そのものを見直す

また、購入する住宅を見直す決断が必要な場合もあります。安定した支払いを続けるためには、ときとして住まいに求める条件を緩めなければならないこともあるでしょう。

「フラット35利用者調査」によれば、2019年度の土地付き注文住宅の所要資金は全国平均で4,257万円であり、首都圏でも平均4,993万円といったデータが出ています。

この結果からすると、6,000万円の住宅ローンに無理があれば、決して借入額を下げる余地がないわけではありません。

ペアローンで契約するときの注意点

借入額の年収基準に満たない場合の対策として、夫婦の収入を合わせて申請する方法があります。ここでは、夫婦で協力して住宅ローンを契約する際の注意点を見ていきましょう。

収入合算契約とペアローン契約の仕組み

収入合算契約とは、夫婦の一方が主債務者として契約し、配偶者の収入を合算する方法です。単独で契約を結ぶよりも、年収を高く申告できるため、融資限度額の枠を広げられるのです。

収入合算契約の場合は、さらに配偶者が連帯保証を行うパターンと連帯債務を負うパターンに分けられます。団体信用生命保険の利用や住宅ローン控除の適用などにおいて、異なる仕組みがとられるため、利用の前に違いをチェックしておきましょう。

一方、ペアローン契約は、夫婦それぞれが主債務者としてローンを組む契約です。ペアローンはそれぞれが別個でローン契約を結ぶため、どちらも住宅ローン控除を受けられ、税制上のメリットが大きいといえます。

ただ、ローンが2本となるため、手数料や諸経費がかさんでしまうところは難点だといえます。収入合算契約はローンを1本にまとめられるため、諸経費も1本分で済む点がメリットです。

夫婦で住宅ローンを組むときの注意点

夫婦で住宅ローンを契約する際には、いくつか注意しておかなければならないポイントがあります。そのうちのひとつが、贈与税に関するポイントです。

夫婦で協力してローンを組む場合、実際の返済負担割合と住居持ち分割合が異なると、贈与税が発生してしまう可能性があります。さらに、どちらかが相手の返済を肩代わりした場合も、同様に贈与として扱われてしまうケースがあるため注意しておきましょう。

また、夫婦共同でローンを組む場合、原則として万が一、離婚をしても返済義務はなくなりません。そのため、今後の人生設計を十分に行ったうえで、慎重に判断することが大切です。

返済をスムーズに行うためのポイント

住宅ローンの返済は長期間に及ぶため、支払いが滞らないよう計画的に行っていくことが重要です。ここでは、返済をスムーズに行ううえで気をつけるべきポイントを解説します。

繰り上げ返済で総支払額を減らす

繰り上げ返済とは、資金の余裕が生まれたタイミングで、毎月の返済とは別に任意の額を支払うことを指します。

繰り上げ返済をした金額は、利息ではなく、元金の支払いに充てられるため、総支払額をカットすることが可能です。

「期間短縮型」と「返済額軽減型」

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つがあり、それぞれ異なる特徴をもっています。

期間短縮型は繰り上げた分のお金を返済期間の短縮に充てる方法であり、返済額軽減型は毎月の返済額を縮小することに充てる方法です。

利息の負担を減らす効果が高いのは期間短縮型であるものの、返済額軽減型はその後の生活にゆとりが生まれるといったメリットがあります。そのため、ライフステージの変化を頭に入れながら、実情に合った方法を選択することが大切です。

また、無理な返済をしようとするのではなく、繰り上げ返済には余剰金を充てることもポイントです。緊急の出費に備えて、ある程度のお金は手元に残しておきましょう。

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毎月返済額と返済負担率をチェックして住宅ローンの借入額を検討しよう

• 住宅ローンには異なる金利タイプや返済方法があるため違いを押さえておく
• 住宅ローンシミュレーターを使って毎月の返済額と総支払額を割り出す
• 年収倍率と返済負担率から実際の借入額を検討する
• 年収基準に満たない場合は、購入する物件や購入時期を見直す
• 夫婦で協力して収入合算契約やペアローン契約を検討するのもひとつの方法

よくある質問

Q1：住宅ローンの金利にはどんな種類がありますか？

A1：住宅ローンの金利には、返済終了まで金利が変わらない「固定金利」と、半年ごとに金利が見直される「変動金利」の2種類があります。固定金利には「全期間固定金利型」と、一定期間だけ固定される「固定金利期間選択型」があります。変動金利は当初の金利が低い傾向にありますが、金利が上昇するリスクも考慮が必要です。

Q2：住宅ローンの返済方法にはどんな種類がありますか？

A2：住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。元利均等返済は毎月の返済額が一定で計画が立てやすい一方、元金均等返済は返済開始時の負担は大きいですが、総支払額を抑えられるメリットがあります。

Q3：6,000万円の住宅ローンを組んだ場合、毎月の返済額と総支払額はどのくらいになりますか？

A3：金利1.5％の固定金利で6,000万円を借り入れた場合、返済期間によって以下のように変わります。
・20年返済：毎月返済額 約28.9万円、総支払額 約6,948万円
・30年返済：毎月返済額 約20.7万円、総支払額 約7,454万円
・35年返済：毎月返済額 約18.3万円、総支払額 約7,715万円
返済期間が長くなるほど、毎月の返済額は下がりますが、総支払額は増える傾向にあります。

Q4：6,000万円の住宅ローンを組むには、年収はどのくらい必要ですか？

A4：住宅購入金額が年収の何倍かを示す「年収倍率」では、6,000万円の住宅ローンを組むなら少なくとも年収850万円以上が目安とされています。また、年収に対する年間返済額の割合を示す「返済負担率」では、無理なく返済できる目安は20～25％です。たとえば、固定金利1.5％、返済期間35年の場合、年収900万円以上であれば返済負担率が適正範囲（約24.5%）となります。

Q5：年収が足りない場合、6,000万円の住宅ローンを組む方法はありますか？

A5：年収基準に満たない場合は、いくつかの対処法があります。

・頭金を準備するまで購入を待つ： 頭金を増やすことで借入額を減らせます。
・購入する住宅そのものを見直す： 予算を下げて、より購入しやすい物件を探すことも検討しましょう。
・夫婦で契約する： 夫婦の収入を合算してローンを組む「収入合算契約」や、夫婦それぞれがローンを組む「ペアローン契約」も選択肢の一つです。ただし、それぞれメリット・デメリットや注意点があるため、事前に確認が必要です。

Q6：夫婦で住宅ローンを組む際の注意点はありますか？

A6：夫婦で住宅ローンを組む場合、贈与税に注意が必要です。実際の返済負担割合と住居の持ち分割合が異なると贈与税が発生する可能性があります。また、どちらかが相手の返済を肩代わりした場合も同様に贈与とみなされることがあります。さらに、離婚しても原則として返済義務は残るため、将来のライフプランを考慮して慎重に判断しましょう。

Q7：住宅ローンの返済をスムーズに行うためのポイントはありますか？

A7：返済をスムーズに進めるためには、「繰り上げ返済」が有効です。繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に任意の額を支払うことで、元金を減らし、総支払額を減らすことができます。繰り上げ返済には、返済期間を短縮する「期間短縮型」と、毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」の2種類があり、ご自身の状況に合った方法を選ぶことが大切です。