住宅ローン3,000万円を組むことができる年収は？

 

具体的に3,000万円の住宅ローンを組むことができる年収はいくらなのでしょうか。

 

一般的に、3,000万円の住宅ローンを組むことができる年収の目安は400万円以上といわれています。これには、住宅ローンの審査基準や金利などが関わってきます。

住宅ローンの審査基準と適正基準

 

金融機関の住宅ローンの審査基準は、年間返済額（返済負担率）が年収の25～35％と設定されている場合が多いですが、無理なく返済するためには返済負担率を年収の25％以内に抑えることが推奨されています。

 

これは、住宅ローン以外のランニングコストがかかることを考慮に入れるからです。

3,000万円の住宅ローンを組むことができる年収

 

たとえば、固定金利1.5％、返済期間35年、頭金なし・ボーナス返済なしで3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は約9万2,000円です。

 

これを金融機関の返済負担率で試算してみると、毎月9万2,000円の支払額が年収の25％以内に抑えられるのは、年収が約442万円以上の場合という結果になりました。

 

ただし、これはあくまでもほかに借入金がないことや、現在の家計に大きな変化がないことが前提です。住宅を購入すれば、住宅の維持費や税金の支払いなどが増えることを念頭に置いておく必要があります。

 

また、年収が下がってしまったり家庭環境の変化によって出費が増えたりするなど、収支の変化にも対応できるような返済計画を立てることが重要です。

余裕を持って住宅ローンを組むには

 

こういった点を考慮して返済負担率を年収の25％に抑えることが推奨されていますが、余裕を持ってローン返済をしていくためには返済負担率を年収の20％以内に設定するのが望ましいでしょう。

 

また、年収の5倍の借入金額を設定するというのもひとつの方法といわれていますが、マンションの場合は管理費や修繕積立金、一戸建てでもランニングコストが発生するので、月々の支払額がいくらになるのかという点を重視するのがベターです。

 

今回の試算では、年収が440万円あれば3,000万円の住宅ローンの借り入れは可能ということが分かりました。ただし、無理のない返済のためには年収500万円~600万円以上あると安心です。

 

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【年収別】住宅ローンの返済額シミュレーション

 

年収別に無理なく返済できる住宅ローンの借り入れ額を詳しく見ていきましょう。

 

ここでは、月々の返済額などを年収別・金利別にシミュレーションしています。借入可能額との比較ができるので、住宅ローンの借入額を決める際の参考にしてください。

 

試算例：35歳、返済期間35年、頭金なし、ボーナス返済なしの場合

 

■金利：1.5％（固定・元利均等）

年収額	借入可能額		無理なく返済できる額
	返済負担率：35％	毎月の返済額	返済負担率：20％	毎月の返済額
300万	2,449万円*	7.5万円	1,633万円	5万円
400万	3,810万円	11.7万円	2,177万円	6.7万円
500万	4,762万円	14.5万円	2,721万円	8.3万円
600万	5,715万円	17.5万円	3,266万円	10万円
700万	6,668万円	20.4万円	3,810万円	11.6万円

*年収300万円の場合、年収比率の基準を30％以下とすることが多いため、30％で計算

 

■金利：1.0％（固定・元利均等）

年収額	借入可能額		無理なく返済できる額
	返済負担率：35％	毎月の返済額	返済負担率：20％	毎月の返済額
300万	2,656万円*	7.5万円	1,771万円	5万円
400万	4,132万円	11.7万円	2,361万円	6.7万円
500万	5,166万円	14.5万円	2,952万円	8.3万円
600万	6,199万円	17.5万円	3,542万円	10万円
700万	7,232万円	20.4万円	4,132万円	11.6万円

*年収300万円の場合、年収比率の基準を30％以下とすることが多いため、30％で計算

 

※より詳しく調べたい方は「住宅ローンシュミレーター」をご活用ください。

 

このように「借入可能額」と「無理なく返済できる額」の金額には大きな開きがあります。月々の返済額の差額も大きいので、ローン完済までに起こり得るライフイベントを考慮し、余裕を持った借入額を設定することが重要です。

 

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住宅ローンの金利などの必要経費と総支払額

 

住宅購入にかかる必要経費は、諸費用や金利手数料です。

 

たとえば3,000万円の住宅を購入する場合の諸費用額は0～270万円程度です。注文住宅や新築マンションの場合は購入価格の3～6％、中古住宅や新築一戸建て（建売住宅）の場合は6～9％といわれています。

 

諸経費には以下のようなものがあります。

• 融資手数料
• 火災保険料・地震保険料
• 団体信用生命保険料
• ローン保証料
• 各種税金

 

手続きをスムーズに進めるためにも、自己資金として準備しておきましょう。

金利手数料も忘れずに

 

諸経費以外に忘れてはいけないのが、住宅ローンの借り入れに伴う金利手数料です。

 

金利が変わると、支払額がどのくらい変わるのか、例を挙げて示したものが以下の表です。ここでは、借入金額を3,000万円と設定して、金利別に総支払額を算出しています。

 

試算例：35歳、返済期間35年、頭金なし、ボーナス返済なしの場合

金利	0.5％	1.0％	1.5％
利息	271万円	557万円	858万円
総支払額	3,271万円	3,557万円	3,858万円
毎月の返済額	7.8万円	8.5万円	9.2万円

 

金利が1％違うと、同じ借入金額、借入期間でも総支払額の差は587万円、毎月の返済額では1.4万円もの差が出ました。

 

もし貯蓄してから家を購入しようと考えて600万円貯蓄した場合、その間に利率が上がってしまうと貯蓄額は総支払額にのみ込まれてしまいます。

 

そのため、十分な貯蓄ができるまで住宅の購入を待つ、あるいは低金利の住宅ローンや諸費用ローンを上手に利用しながら若いうちに住宅を購入するという選択肢もあります。

 

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住宅ローンを組むときの注意点やコツを知っておこう

 

順調に住宅ローンを支払っていければいいのですが、無理な住宅ローンを組むと返済が滞ってしまい、大きなリスクを負うことになりかねません。

 

住宅ローンを組んでから後悔することのないよう、確認しておきたいポイントと無理なく返すコツをご紹介します。

頭金はどのくらいあればいいの？

 

住宅ローンを組む場合、頭金があればそれだけローン借入額を抑えられます。借入金を抑えられれば、その分金利手数料を減らすことが可能です。

 

準備する頭金は、一般的に住宅購入価格の20~30％といわれています。

 

自己資金を少しでも多く頭金に回したいところですが、予備の生活費を6ヶ月~1年分は残しておくほうが安心です。また、家庭環境の変化に対応できるよう、長期的なプランを立てることが重要だということを知っておきましょう。

年齢の上限や、年齢による組み方の違いは？

 

一般的に、住宅ローンは長期にわたって返済を継続するため、借入時の審査項目には「年齢」があります。

 

審査では借り入れ年齢と完済時年齢がポイントです。金融機関によって違いはありますが、借り入れ年齢の上限を70歳未満としているところが多いようです。

 

完済時年齢を80歳とする金融機関が多いため、借り入れ年齢によっては希望どおりの返済期間が設定できないことも頭に入れておきましょう。返済期間が短くなれば、その分月々の返済額が多くなってしまいます。

 

住宅ローンの組み方は年代ごとに異なります。それぞれの年代ごとのポイントを紹介します。

 

• 30代

借り入れ年齢が低く長期の返済期間が設定できるため、自己資金が少なくても月々の返済額を抑えることができます。

 

65歳を定年とした場合、30代前半であれば定年までに完済できますが、30代後半の場合は完済が定年以降となるケースもあるので、その場合は年金でローンを返済しなければなりません。

 

• 40代

完済時年齢を80歳とすると、借り入れ年齢が44歳までなら35年の借入期間を設定可能です。

 

しかし、この場合は定年後、住宅ローンの返済に年金を充てなければなりません。可能であれば70歳までには完済できるような返済計画を立てると安心です。

 

子どもの教育費などの負担が大きい時期と重なることも考慮しておく必要があります。

 

• 50代～60代

40代と同様に、完済までの期間は短くなります。そのため、収支計画に変更があった場合、返済計画を練り直すことが難しくなってしまいます。

 

また、年金で住宅ローンの返済をすることになるので、住宅ローン利用の検討、借入金が適正かどうかの判断は慎重にしなければなりません。

 

退職金をローン返済に回すことは可能ですが、老後の生活資金が不足しないような返済計画を立てることが大切です。

物件に応じて用意しておく必要経費に違いはある？

 

物件が一戸建てかマンションか、新築か中古かによって必要経費の総額には違いがあります。必要経費の目安は以下を参考にしてください。

一戸建て			マンション
注文住宅	建売住宅	中古住宅	新築	中古
3～6％	6～9％	6～9％	3～6％	6～9％

団体信用生命保険料を利用して保険料を安くする方法

 

団体信用生命保険料（団信）とは、住宅ローンの返済途中で死亡や高度障がいになった場合に、本人に代わって住宅ローンを支払う保険です。

 

金融機関が住宅ローン利用者をまとめて生命保険会社に申し込むので、掛け金が安く、加入年齢による条件の差もありません。

 

銀行の住宅ローンでは団信の保証料がかかりません。団信に入ることにより生命保険の死亡保障金を減らせるので、保険料を節約することもできます。

税制度・補助金制度の利用

 

住宅取得に関する減税制度、補助金制度が設けられています。これらをうまく活用して経済的な負担を軽減しましょう。

 

住宅ローン控除（減税）

 

住宅ローンを組んで住宅を購入した場合、要件を満たせば「住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）」を受けることができます。これは、住宅を購入する際の経済的負担を軽減するための制度です。

 

控除額の上限は住宅の種類や性能によって変わります。たとえば新築の認定住宅の場合は1年間最大35万円、13年間で最大455万円の控除を受けられ、新築の一般住宅の場合は1年間最大21万円、13年間で最大273万円の控除を受けられます。

 

ただし、控除額は住宅ローンの残高によって違いがあるため、誰もが最大の控除を受けられるわけではありません。なお、住宅ローン控除は申請しないと受けられないので注意しましょう。

• 控除を受けられる期間は新築および買取再販の住宅は原則13年間、中古住宅は10年間
• 年末の住宅ローン残高の0.7％が控除される（上限あり）
• 住宅ローン控除は申請しないと受けられない

 

補助金

 

住宅購入時に受けられる「こどみらい住宅支援事業」や「ZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）補助金」「すまい給付金」などの補助金制度があります。

 

要件を満たせば補助金を受けることができますが、募集期間が限定されているものも多いので、早めに調べておきましょう。    

住宅ローンが支払えなくなったらどうする？

 

住宅ローンを借りた人に督促しても支払いがない状態が数ヶ月続くと、金融機関から保証会社へ一括請求が行われ、保証会社が金融機関に返済します。

 

その後、債務者は保証会社から督促を受け、それに応じないと競売の申し立てを受けて住宅を手放すなどの対処を迫られます。そのような事態に陥ると個人信用情報機関に記録され、信用力を下げることになりかねません。

 

そうするとクレジットカードやその他ローン取引などに影響が出るなど、大きなリスクを背負うことになるのです。こうした状況に陥らないためにも、無理のない返済計画を立てることが重要です。

無理なく返済するためのコツ

• できるだけ多くの頭金を準備しておく
• 住宅ローンの返済以外に必要な生活予備費も考慮して借入額、返済期間を決める
• 住宅を購入したら、今の家賃以外に必要なお金がかかることを知っておく
• 返済は定年退職までに済ませられるよう計画を立てる
• 「無理なく返せる額」を知るために、「住宅ローンシミュレーション」でシミュレーションしてみる
• 金利タイプの特徴を知り、自分に合ったものを選ぶ

まとめ

 

長期間にわたる住宅ローンの返済は、家計を圧迫しないことが重要です。そのため、住宅購入で大切なのは「無理のない返済計画」を立てることだといえます。

 

そのためには、事前にシミュレーションをして月々の返済額を知り、住宅購入後のライフイベントも考慮しながら返済計画を立てることをおすすめします。自分に合った返済計画の検討のために、情報収集も行いましょう。

 

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