一戸建てやマンションなどを購入・売却・貸し借りする際、多くの場合「仲介手数料」が発生します。ただし、不動産会社によっては仲介手数料を割引するところも少なくありません。ユーザーからすると目に見えない仲介手数料は抑えたいところですが、仲介手数料が無料になったり割引されたりするところに依頼をしてもデメリットはないのか気になりますよね。

そこで今回は、不動産の仲介手数料が無料になったり割引されたりする仕組みと、仲介手数料を無料にしている不動産会社に依頼するデメリットはないのか、解説していきます。

不動産の仲介手数料とは

不動産の仲介手数料とは、不動産会社が買主や売主から徴収する成功報酬です。

不動産会社は、自社を介して物件の契約が成立してはじめて利益が出ます。ただし、不動産会社は仲介手数料をもらう代わりに契約書などの重要書類を作成したり、登記や住宅ローンの手続きなどを行っていたりするので、仲介手数料と一口にいってもたくさんの作業報酬が含まれているのです。

つまり、仲介手数料は単なる紹介料ではないということをまずは理解しておきましょう。

仲介方法には2つの種類がある

仲介手数料は物件の契約が成立すると発生する費用ですが、不動産の仲介方法には以下2つの種類があります。

• 片手仲介
• 両手仲介

不動産の仲介方法は不動産会社によって取り入れている方法が違うので、依頼を考えている会社がどちらの手段を取っているのか事前に確認しておくと安心です。

ここでは各仲介方法について解説していきます。

片手仲介

片手仲介とは、売主・買主または貸主・借主それぞれに仲介会社が付く仲介方法です。

具体的にイメージするために、以下の例にあてはめて解説していきましょう。

この場合、ひとつの物件の取引に対してA社とB社の2社が介入します。つまり、契約が成立すると、A社は買主であるタロウさんのみ、B社は売主であるハナコさんのみに仲介手数料を請求することになります。不動産会社は買主・売主のどちらか一方から仲介手数料を取ることになるので、これを片手仲介と呼ぶのです。

片手仲介は一方からしか仲介手数料を取れないので、手数料が割り引かれることはあっても無料になるケースはほとんどありません。

両手仲介

両手仲介とは、売主と買主、または貸主と借主の両方に同じ仲介会社が付く仲介方法です。

ここでは以下の例にあてはめて解説していきましょう。

この場合、契約が成立すれば、不動産会社は買主であるタロウさんと売主であるハナコさんの両方に仲介手数料を請求できます。買主と売主の両方から仲介手数料を取るので、これを両手仲介と呼ぶのです。

両手仲介は買主と売主の両サイドから仲介手数料を取れるので、不動産会社は買主側の手数料を抑えて、集客率をアップさせようとすることがあります。つまり、仲介手数料を少しでも抑えたい買主は、両手仲介を行っている不動産会社を見つけることが重要となります。

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仲介手数料の上限は法律で決まっている

仲介手数料は、宅地建物取引業法（宅建業法）によって以下のように上限金額が決められています。

【不動産売買時】

物件売買時の仲介手数料に基準額はありませんが、200万円以下の部分に対して5%、200万円～400万円以下の部分に対して4%、400万円以上の部分に対して3%の上限が設定されています。

この税率にもとづいて計算をすると、上記の表にあるとおり、【売買価格の3％＋6万円＋消費税】が仲介手数料の上限になります。

ただし、2024年7月1日の制度拡充に伴い、売買価格が800万円以下の物件の場合は「低廉な空家等の媒介特例」が適用され、一律30万円＋消費税（売主・買主の双方を合わせて60万円＋消費税）が仲介手数料の上限となります。従って【売買価格の3％＋6万円＋消費税】による計算はできません。

一方、賃貸借契約を行った場合の仲介手数料の上限金額は、原則として家賃の1ヶ月分＋消費税です。

ただし、長期の空き家の賃貸借契約に限り、2024年7月1日に施行された「長期の空家等の媒介特例」に伴い、「家賃2ヶ月分＋消費税」が上限となります（この場合の上乗せ分は貸主からの受取分に限定されるため、借主への影響はありません）。

仲介手数料が無料になる・割引される仕組みは？

冒頭でも書いたとおり、不動産会社によっては物件購入時に仲介手数料が無料になったり割引されたりするケースもあります。仲介手数料は貴重な収入源であるにもかかわらず、なぜ手数料を取らないようなケースがあるのか詳しく解説していきます。

理由としては、以下のことが考えられます。

• 両手仲介で、売主から仲介手数料を受け取っている
• 企業努力によりコストをカットしている
• 高価な物件である

どれも大事な要素であるため、ひとつずつ詳しく解説していきましょう。

両手仲介で、売主から仲介手数料を受け取っている

両手仲介はひとつの物件を1社で管理しているため、本来なら売主と買主の両者から仲介手数料を請求できます。しかし、仲介手数料は必ず両者から取らなくてはいけないという決まりはないので、売主からのみ請求し、買主には請求しないという方法も取れるのです。

仲介手数料がなければ買主はリーズナブルな値段で物件を購入できるうえに、売主は早く物件が売れるので、お互いに満足できます。不動産会社も「仲介手数料がかからない会社」「物件を早く売ってくれる会社」という評判につながるのです。

企業努力によりコストをカットしている

不動産会社は広告宣伝費や人件費に大きなコストを割いています。そのため、宣伝方法を折り込みチラシからインターネット広告に変えたり営業担当者の人数を最小限に抑えたりしながら、仲介手数料の額が少なくても利益が出るように努力しています。

高額な物件である

先ほども書いたとおり、仲介手数料は物件の売買価格や家賃が上がるほど高額になっていきます。書類作成や住宅ローンの手続きなど行う仕事は同じでも、1,000万円の物件が売れる場合と6,000万円の物件が売れる場合では不動産会社に入る手数料が異なります。そのため、高額な物件ほど仲介手数料の割引に融通が利きやすいのです。

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仲介手数料無料の不動産会社を選ぶ3つのデメリット

仲介手数料無料とうたっている不動産会社は魅力的ですが、以下のようなデメリットも考えられます。

• 不動産会社が仲介手数料を支払う側の立場に立って業務を進める可能性がある
• 細かな対応をしてもらえない可能性がある
• 賃貸の場合、代わりに別の費用を請求される可能性がある

これらをきちんと説明せずに契約書にサインを迫られるケースもあるようですので、ひとつずつ確認していきましょう。

不動産会社が仲介手数料を支払う側の立場に立って業務を進める可能性がある

当然のことですが、不動産会社も報酬がないと成り立たないため、手数料を支払ってくれる方にサービスすることがあります。なので、売主と買主で交渉があるときは、支払っている方に有利な裁定をされる可能性もあるのです。

細かな対応をしてもらえない可能性がある

冒頭でも述べたように、仲介手数料は作業報酬でもあります。人が動けばそのぶん費用がかかるため、報酬を支払ったほうが、細かな対応をしてもらえることがあるのは事実です。

賃貸の場合、代わりに別の費用を請求される可能性がある

仲介手数料は無料でも、以下のようにほかの諸費用を請求されるパターンもあります。

• 書類作成費
• 室内消毒費
• 保証会社保証料
• カギ交換費用

これらの費用は払う必要がないケースもあるので、聞き慣れない費用を請求されている場合は一度確認を取ってみることをおすすめします。自分にとって必要なサービスであればそのままにしても問題ありませんが、不要なサービスであれば断り、費用を抑えるようにしてください。

安心して依頼できる不動産会社の選び方

仲介手数料が無料となる不動産会社にはデメリットもありますが、以下のような会社であれば、比較的安心して依頼できます。

• 店内が清潔で、きちんと整理されている
• 質問に対して丁寧に説明してくれる
• ネット上の口コミや評判がよい

店内が清潔で、きちんと整理されている

店内の清掃が行き届いており、書類や棚の中などが整理されているところは、仕事に対する姿勢もきちんとしていると考えられます。しかし部屋の隅が汚れていたり、書類が投げ出されていたりするような不動産会社だと、細かいところに気配りができておらず、対応がいいかげんに感じられるかもしれません。

仕事態度はこのようなところにも現れるので、最後まで安心して任せたいのであれば、まず店内の状態を確認することを忘れないようにしましょう。

質問に対して丁寧に説明してくれる

質問の際、すぐに答えてくれたり、すぐに返事ができないような場合でも数日以内に必ず回答をくれたりするような不動産会社には安心して依頼ができます。一方、質問に対して曖昧な返答をしたり、「後日返答します」といっていたのにいつまでも返事がなかったりする不動産会社は信頼ができません。

家の売買や貸し借りは人生の一大イベントですので、後悔することのないよう、担当者の方の態度もしっかりチェックしてください。

ネットの口コミや評判がよい

不動産会社のホームページを見てみると、「お客さまからの声」というようなページでユーザーからの口コミを載せているところもあります。しかし、自社のホームページ上では、たとえ悪い意見が届いたとしても載せることはありません。つまり、公式ホームページで紹介されている口コミを読んだだけではよい側面しかチェックできないというわけです。

不動産会社の評判を公平にチェックする場合は、SNSや外部サイトの利用が有効です。こちらでは匿名投稿ができ、正直な意見を書きやすいことから、よい評判も悪い評判もチェックすることができます。

ただし、大手不動産会社は店舗ごとに接客の質が変わる場合があるので注意しましょう。大本は同じ不動産会社でも、店によって評判がばらついていることがあるので、評判を調べる際は店舗名まで入力して調べると、より詳しい内情を知ることができます。

まとめ

家やマンションなどを購入・売却・貸し借りする際、不動産会社を通して契約をすると、基本的に「仲介手数料」が発生します。仲介手数料は契約が成立する際、不動産会社に支払われる成功報酬ですが、会社によっては無料になったり割引されたりすることもあるので、仕組みが理解しづらかったと思います。

ですが、仲介手数料は不動産会社にとって貴重な収入源となるので、基本的に高級物件や両手仲介でない限り、大きく変わることはありません。仲介手数料が無料の不動産会社は魅力的ですが、無料とうたっていてもほかの部分で同等の手数料を取られたり、物件数が少なかったりというデメリットがあるかもしれないので、注意をしましょう。

不動産会社を決める際に重要となるのは、最後まで安心して依頼できるかどうかです。仲介手数料の額だけで依頼先を決めてしまうと思わぬトラブルに遭遇してしまう場合があるので、ネットの口コミなども見て、総合的に判断するようにしてください。

よくある質問

Q1. 不動産会社に支払う「仲介手数料」って、何のためのお金ですか？

A1. 仲介手数料は、物件の契約が成立したときに不動産会社へ支払う成功報酬です。物件の紹介だけでなく、契約書類の作成や住宅ローンの手続きのサポートなど、契約がスムーズに進むように専門的な手助けをしてもらうための費用です。

Q2. 「仲介手数料無料」の不動産会社を見つけました。本当に無料になるの？

A2. はい、実際に無料や割引になるケースはあります。不動産会社が売主からも手数料をもらえる場合（両手仲介）や、広告費などを節約してコストを抑えている場合など、無料にできるのには理由があります。

Q3. 仲介手数料の相場はいくら？法律で上限は決まっていますか？

A3. はい、仲介手数料は法律で上限が決められています。
・売買の場合（物件価格400万円超）：「物件価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税」が上限です。（例：3,000万円の物件なら、上限は約105万円）
・賃貸の場合： 「家賃の1ヶ月分 ＋ 消費税」が上限です。

Q4. 仲介手数料が無料になる仕組みの「両手仲介」とは何ですか？

A4. 「両手仲介」とは、1つの不動産会社が、売主と買主（または貸主と借主）の両方を担当することです。不動産会社は双方から手数料を受け取れるため、買主側の手数料を無料にしたり、割り引いたりしやすくなります。

Q5. 仲介手数料が無料の不動産会社を選ぶデメリットはありますか？

A5. はい、注意すべき点もいくつかあります。
・手数料を支払う売主側の意見が優先されやすい可能性がある。
・コスト削減のため、サポートが手薄になる場合がある。
・賃貸の場合、他の名目で費用を請求されることがある。

Q6. 賃貸で仲介手数料が無料の場合、どんな点に注意すればよいですか？

A6. 仲介手数料が無料の代わりに、「室内消毒費」や「書類作成費」などの費用を請求されることがあります。中には不要なオプション費用も含まれていることがあるので、見積書の内訳をしっかり確認し、いらないものは断るようにしましょう。

Q7. 仲介手数料は交渉で安くなりますか？

A7. はい、交渉できる場合があります。特に、価格の高い物件や、不動産会社が「両手仲介」となる物件は、割引の交渉がしやすい傾向にあります。

Q8. 安心して任せられる不動産会社の見分け方は？

A8. 信頼できる不動産会社を選ぶには、以下の点をチェックしてみましょう。
・店舗の中は清潔に整えられているか。
・質問に対して、専門用語を使わずに丁寧に説明してくれるか。
・公式サイトだけでなく、SNSや口コミサイトでの評判も確認する。

Q9. ネットで不動産会社の評判を調べるときの注意点は？

A9. 公式サイトの「お客様の声」などは、良い内容に偏っている可能性があります。より客観的な意見を知るために、SNSや第三者が運営する口コミサイトを参考にするのがおすすめです。「会社名＋店舗名」で検索すると、よりリアルな情報が見つかりやすいでしょう。

Q10. 仲介手数料の安さだけで不動産会社を選んで大丈夫？

A10. 手数料の安さだけで選ぶのは注意が必要です。紹介してもらえる物件が限られたり、サポートが不十分だったりする可能性があります。手数料の金額だけでなく、担当者の対応や会社の評判なども含めて、総合的に信頼できるパートナーを選びましょう。