再建築不可物件とは

再建築不可物件とはどんな物件なのでしょうか？ ここではまずその法律上の定義を具体的に見ていきましょう。

「再建築不可」の意味

再建築不可とは文字どおり、新たに建物を建てられない敷地のこと。建築基準法第43条の「接道義務」を満たしていない場合、その敷地において新しい建物の建築はできません。

 

接道義務は都市計画区域に適用され、敷地が面している道路の幅員と敷地の間口幅に関する取り決めです。災害時などに消防や救急などの緊急車両がスムーズに活動するために、重要な規定です。

 

この規定ができる前から建物がある敷地の場合、建物は取り壊す必要はなく、そのままリフォームをして住むことに何も問題はありません。しかし、天災や老朽化で倒壊しても、その建物を取り壊して新しい建物に「建て替え」はできないという物件です。

再建築不可に該当するケースとは

建築物の敷地に対して定められる接道義務は、「道路に2m以上接していなければならない」とされています。この場合の道路とは建築基準法上の道路のことを指します。

 

原則として幅員4m以上が必要です。幅員4ｍ未満でも、特定行政庁が指定したものであれば、道路とみなされる例外もあります。これを2項道路と呼びます。いずれにしても、その道路に2m以上接している必要があります。

 

再建築不可物件は、その規定を満たしていない敷地のことを指します。
まとめると以下のような場合が考えられます。

 

金融機関の融資は受けにくい場合がある

再建築不可物件は、購入のために住宅ローンを組みたくても金融機関の住宅ローンや融資は受けにくいとされています。融資が受けにくい理由は、主に2つあります。

融資が受けにくい理由

１点目は、倒壊しても再度建築ができないという土地であるということです。もしもの場合に所有者は新居を探さねばならず、新居の家賃や新生活の生活費などでローンの返済にも影響がある可能性が考えられます。

 

２点目は、物件の担保としての価値の低さがあります。不測の事態になった場合、通常であれば土地は担保として売却し、ローンの返済に充てられるものですが、再建築不可物件は換金性の評価や価値が低いのも特徴です。その理由としては、建物を建てることが前提の買主は購入してくれず、必然的に買う人が少ないと見られるためです。

 

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住宅ローンの融資を利用する方法は他にもある

再建築不可物件を購入するための融資に対し、都市銀行などの金融機関では通常の住宅ローンを受けにくいものですが、ノンバンクからの融資を受けられる場合もあります。ノンバンクとは、預金業務を行わない金融機関のことです。カードローン会社などが該当します。

 

銀行に比べれば比較的融資が受けやすいノンバンクにとっても、再建築不可物件への融資はリスクが高いものです。必ずしも融資を受けられるとは限りませんので、まずは相談してみるとよいでしょう。

ノンバンクの住宅ローンを利用するときの注意点

再建築不可物件でもノンバンクなら利用できる可能性はありますが、利用する場合に押さえておきたい注意点があります。

金利が高い

ハイリスクな融資に対応するノンバンクの融資は、必然的に金利も高く設定されます。

 

一般的な住宅ローンの金利は1%前後なのに対し、ノンバンクの金利は4%前後。たとえば1,000万円の融資を20年で返済する場合、金融機関の住宅ローンで固定金利0.6%だと月々の返済額は4万4,227円。同じ条件下で固定金利3.9%では、月々の返済額は6万72円と試算されます。

 

20年の長きにわたる返済期間を考えると、支払総額にも大きな差があるのが分かります。

頭金が一定額必要な場合も

ノンバンクとはいえ、リスクの高い融資には積極的ではありません。再建築不可物件の場合では、借り入れ可能額が希望額まで届かない可能性もあるため、ある程度の頭金は必要になるでしょう。

 

また、金利の高さからも分かるようにあまり高額で長期間のローンを組むのは避けたいものです。なるべく自己資金を準備して、ローンは最小限の借り入れにすることもポイントです。

結果的に総支払額が高くなることもある

相場の価格よりも安く手に入ることがメリットでもある再建築不可物件ですが、ノンバンクで受ける融資の内容によっては高くついてしまう可能性もあります。

 

結果的に一般物件を金融機関の住宅ローンを受けて購入した場合と支払総額がほとんど変わらないのであれば、一般物件の方がいいという考え方もあります。

 

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再建築不可物件の購入は長期的なビジョンで検討しよう

再建築不可物件を購入する場合に利用できる融資について解説しました。

 

再建築不可物件には、さまざまなものがあります。新耐震基準を満たしていて比較的新しい家屋の場合もあれば、老朽化の進んだ木造家屋で土台から直す必要がある場合など、問題点はケース・バイ・ケースです。

 

価格が安いからといった理由で購入を検討するのではなく、その物件を長期的にどう活用していくかも踏まえ、慎重に検討しましょう。

 

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