子どもの住宅取得資金を後押しする新しい法律？「非課税の特例」とは

親が「子どものマイホーム資金」を援助しやすくする新しい法律をご存じですか？「住宅取得等資金の贈与税の非課税」という仕組みです。

 

具体的には、2015年1月1日から2021年12月31日までの間に、父母や、祖父母など（直系尊属といいます）からの贈与によって、自分の居住のための住宅用家屋の新築、取得又は増改築等の対価に充てるための金銭（以下「住宅取得等資金」といいます）を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、次の非課税限度枠までの金額について、贈与税がかかりません。（以下「非課税の特例」といいます）

 

◆非課税限度額
住宅資金を受け取ったひとは、タダでお金をもらうことになるので、通常は贈与税を支払うことになるのですが、これが特例によって免除されるわけですね。

 

その非課税の上限金額は、新築等をする時期と、住宅の家屋の種類によって以下の表のように異なってきます。

 

＜非課税枠の上限金額＞

住宅用家屋の取得等に係る 契約の締結日	省エネ等住宅	一般住宅 （省エネ等住宅以外）
2016年1月1日～ 2020年3月31日	1200万円	700万円
2020年4月1日～ 2021年3月31日	1000万円	500万円
2021年4月1日～ 12月31日	800万円	300万円

住宅用家屋の取得等に係る契約の締結日が早いほど、あるいは、住宅の種類は省エネ等住宅（※）の方が非課税金額が大きくなっています。

 

これは、国が、税制を通じて、国民に省エネのできる住宅を新築または増築することを早めに促している意図が感じられますね。

（※）「省エネ等住宅」とは、断熱や耐震性、高齢者配慮などの一定の基準に適合する住宅用の家屋であることにつき証明されたものです。

 

非課税限度額は住宅の種類でも異なります

 

わかりやすくいうと、『住宅を買おうとする子が、親から700万円までの資金援助を受けても贈与税はかからない』ということになります。

 

家を持つことが大変な時代～大人になった子どもの経済的自立を親が援助

近年では、成人しても就職せずに親と同居する例や、勤務していても生活費節約のために親と同居している例もあります。

 

しかし、やがて結婚して家庭を持てば、マイホームが欲しいと思う人も多いでしょう。サザエさんのマスオさんのように、妻の実家に同居することを最初から希望する方は少ないのではないでしょうか。

 

このような時代において、上記のような税制の特例があれば、資産が親世代から子ども世代に移り、子どもが住宅を買えるといった、後押しになると考えられます。

 

マイホーム購入に利用できる制度を確認してみましょう

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リバースモーゲージを使った資金支援の事例

それでは、親が子どもの自宅を買うのに、リバースモーゲージを使って資金支援したお話しをご紹介します。

 

＜相談の経緯＞
都内在住のある夫婦が、その娘Aさん夫婦のマイホーム購入資金を支援できないかという相談がありました。Aさん夫婦は共働き。マイホームを夢見て、気に入った新築マンション7000万円を見つけたのです。

 

しかし、Aさん夫婦では、住宅ローンを組んだとしても、3500万円しか用意できず、購入をあきらめかけていました。そこで、Aさんの親御さんは、資金援助できないか、銀行に相談に来たのです。

 

＜解決策＞
そこで銀行は、親の資産に注目し、親の自宅を担保にしたリバースモーゲージを利用することをアドバイスしました。

 

そして、銀行の審査で親の自宅を担保に3500万円借入できることがわかりました。親が3500万円を借りて、娘に資金援助すればマンションは買えそうですよね！

 

所有する自宅があることが解決策に繋がりました。

 

＜税金の問題＞
しかし問題があります。子どもに資金3500万円を援助する場合、上述の700万円までは贈与税はかかりません。しかし、それを超える部分（3500万円―700万円＝）2800万円について、しっかり贈与税がかかってしまうのです！

 

そこで、このような方法を選びました。Aさん夫婦は、3500万円を出し、Aさんのご両親も3500万円を提供したので、購入した家の持ち分を、Aさん、Aさん夫、父、母、合計4人で各4分の１を所有することにしたのです。

 

いずれにせよ、Aさん夫婦は新築マンションを購入することができました。きっと、ご両親には感謝してもしきれなかったはずです。

 

＜資金調達の状況＞

Before	After ※親のリバースモーゲージを利用
娘夫婦は新築マンション（7000万円）を買いたいが、資金不足で買えない。	親が自宅を担保にリバースモーゲージ3500万円借入。 娘夫婦は住宅ローン3500万円を利用 これらを併せて、自宅7000万円を購入できた。

 

贈与をしなければ贈与税はかかりません

事例の解説

親はリバースモーゲージを利用して、自宅に担保を付けて借入3500万円を調達しました。このお金を、娘に700万円まで贈与すれば非課税となったということです。

 

実際は、このケースでは、資金を娘にあげるのではなく、娘の住宅の一部を購入する形としました。これは、700万円の限度に関らず、贈与税がかからないようにしたのだと思います。

 

つまり、両親も所有権を持ったのですから、その新居は親と娘夫婦の共有名義であり、親は自分の所有権のある不動産を娘に使用させていることになります。

 

税金の正確な検証については、税の専門家に確認すべきかとは思いますが、この事例の場合、両親は自分の資金3500万円相当で、娘の自宅の半分を購入しているのですから、贈与には当たらないと思われます。（その建物をAさん夫婦に無償で使用させているだけです。）

 

＜新居の状況＞新築マンション7000万円

購入金額	資金調達	所有権	使用者
7000万円	① Aさん夫婦 住宅ローン3500万円 ② Aさんの両親 リバースモーゲージ3500万円 （① ②合計7000万円）	ご本人、夫、父、母でそれぞれ１/４ずつ （4名の共有名義）	Aさん夫婦が使用

 

リバースモゲージ利用と共有名義による贈与の回避がポイントです

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おわりに

子どものために住宅取得資金を援助するために、親御さんの自宅を担保にリバースモーゲージを使って資金を作ることのできる事例を紹介しました。

 

このように子どもさんの資金支援をしたいがお金がない親御さんや、潜在的なニーズは相当あるのではないでしょうか？

 

親のお金はなくとも、自宅担保のリバースモーゲージで資金が作れるかも、という選択肢を知っていただき、選択肢を広げてもらえたら幸いです。

 

選択肢を広げられる方法があるかもしれません

 

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