マンション経営をする方法は？管理委託と一括借り上げについて

マンション経営には、大きく分けて、自己が貸主となり、管理する方法（自主管理、管理委託）と、一括借り上げの2つの方法があります。自主管理はマンションの管理・運営すべてを自分で行う方法です。ここでは管理委託と一括借り上げについて解説していきます。

 

管理委託

管理委託とは、マンションの管理を不動産管理会社に委託する管理方法です。定期清掃や点検、設備修繕など業務の一部を委託する方法や管理業務全般を委託する方法があります。マンションの管理業務は幅広いため、経験豊富な不動産管理会社に委託することで円滑な経営が可能となります。管理業務としては以下のようなものがあります。

 

 

上記の管理業務をすべて委託したり、ハウスクリーニング会社や家賃保証会社などの対応が難しい業務に絞って委託したりと、経営状況によって選択します。

 

一括借り上げ

一括借り上げは、マンション丸ごと不動産管理会社に貸し、不動産管理会社がそのマンションの入居者募集から管理運営まですべて行う方法です。サブリース（転貸借）ともいいます。マンションのオーナーは不動産管理会社から賃料の80～90％を、空室の有無にかかわらず受け取ることができます。

 

管理業務を任せる場合、その方法は？

管理業務を任せる場合には、管理委託と一括借り上げがあります。両者の大きな違いは、一括借り上げなら空室があっても家賃収入があることです。不動産管理会社によっては、下記のように基本プランに含まれる管理業務と追加業務に分かれているなど、複数のプランがあります。

 

基本プランに含まれる業務

• 家賃集金業務　
• 家賃督促業務　
• 更新契約業務　
• 退去時の立会いや点検
• 鍵管理　
• クレーム処理　など

 

追加料金で委託できる業務

• 共有部分の清掃
• 建物全体の点検
• 定期巡回報告　
• エレベーター保守管理　
• 駐車場管理　など

 

不動産管理会社によって、管理手数料と管理内容が異なりますが、管理手数料を払うことで経営ノウハウのある不動産管理会社に任せることができます。管理業務が管理手数料に見合っているかどうかを確認しましょう。

 

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管理委託と一括借上げとの比較

管理委託と一括借り上げにかかる費用には、どのような違いがあるのでしょうか。管理委託と一括借り上げの手数料や仕組みを比較したものが次の表です。

 

 

1．家賃保証
一括借り上げでは、査定賃料の80～90％を毎月受け取ることができます。不動産管理会社が査定した賃料を基に計算されます。また契約期間中、査定賃料は一定ではなく、2年ごとに改定されるのが一般的です。さらに一括借り上げには契約日から60～90日間の免責期間が設けられており、その間は入居者募集期間として収入がありません。不動産管理会社によっては、退去時にも30日程度の免責期間を設けています。

 

2．更新料や敷金・礼金
一般的には、入居時に敷金・礼金、2年ごとの更新時に、入居者から更新料を受け取ります。敷金は入居者の退去時に原状回復費用に充てられますが、管理委託の場合は大家、一括借り上げの場合は不動産管理会社が保管するのが原則です。管理委託の場合、管理手数料とは別に更新料に対して更新事務手数料がかかります。
一方、一括借上げは、不動産管理会社が入居者に貸していますので、敷金・礼金、更新料を全て不動産管理会社が受け取ることになります。

 

3.　管理手数料
管理手数料は、管理委託を行う不動産管理会社の収入源となります。管理手数料は、地域や立地条件、家賃相場や管理業務内容によりますが、社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が平成17年に行った調査によりますと、5％以上10％未満が全体の65.7％で最も多くなっています。

 

どちらが合っているのか比較してみましょう

管理委託と一括借上げ、どちらを選ぶべき？

管理委託のポイントは？

管理委託で支払う費用は、管理手数料と更新事務手数料となります。マンション経営に時間を費やすことができる人は自主管理を選択できますが、費やせる時間や経営状況によって委託する分野を選択することもできます。一括借り上げとは異なり、空室リスクを負いますが、家賃収入と礼金、更新料は収入として計算できます。その範囲内で委託する内容を決定し、管理手数料をコントロールすることができます。ただ業務の一部のみを委託した場合、自ら行わなければならない業務が発生します。

 

一括借り上げのポイントは？

一括借り上げは、マンション経営のすべてを委託でき、空室リスクを気にせず、毎月一定の収入を得られるので、経営が苦手な人や経営に時間がとれない人に向いていると言えます。
ただ一括借り上げのシステム上、賃料は不動産管理会社が設定し、免責期間が設けられ、更新料や礼金の収入がないなど、本来オーナーが得られる収入は制限されています。

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考慮するべきリスクやトラブルは？

管理委託の場合、管理手数料に目が行きがちですが、適正な管理業務が行われていなければ、物件の劣化が早くなったり、入居者が集まりにくくなったりと後々困ることになります。信頼できる不動産管理会社を見つけるとともに、実際に適正な管理業務が行われているかどうかのチェックをすることが大切です。
　
一括借り上げは、家賃保証を巡るトラブルの発生を受けて、国土交通省が平成28年9月に「サブリースに関するトラブルの防止に向けて」と題し、登録制度の改正を行っています。具体的には、契約締結前に将来の借上げ家賃の変動についての条件を書面で交付し、重要事項として説明することが義務付けられました。

 

業務を委託することでリスクを増やしては元も子もありません。トラブルを回避するためには、契約内容をよく確認し、納得してから委託することが重要です。リスクやトラブルを避けるために、次のような点を確認しておきましょう。

業務委託しても経営の責任は負わなければならない

今回は、管理委託と一括借り上げについて解説してきました。マンション経営は長期に渡り行わなければならないため、将来の家賃収入の減少や修繕費の増額、大規模修繕も考慮しておく必要があります。管理委託や一括借り上げと言っても、投資しているのはオーナーですので、必ずしも責任がなくなったり、収入が安定したりするわけではありません。自身のライフスタイルや価値観に合った方法を選択しましょう。

 

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