不動産取得税とは、不動産の売買や贈与、さらには新築・増築した人に課税される地方税で、不動産を取得して半年から1年半くらいの間に都道府県から納税通知書が届きます。新築・中古を問わず課税されるので、これから中古住宅の購入を検討している方も、不動産取得税について理解しておきましょう。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税は次の計算式によって算出します。

『不動産取得税＝固定資産税評価額×税率』

固定資産税評価額とは、その不動産を購入した時の売買価格ではなく、固定資産税課税台帳に記載されている評価額のことを言います。固定資産税評価額は、不動産取得税だけに限らず、固定資産税の計算においても課税の基準として用いられます。なお、通常の不動産売買であれば、売買価格よりも固定資産税評価額の方が低くなるのが一般的です。

また、不動産取得税の税率は原則として｢4%｣に設定されていますが、土地及び住宅については2018年3月31日まで｢3%｣に標準税率が軽減されています。ちなみに、住宅以外の家屋にかかる不動産取得税については通常通り4%です。
なお、2018年3月31日までに不動産を取得した場合は、その取得した不動産のうち宅地にかかる固定資産税評価額の50%が課税標準となる特例が設定されています。

不動産取得税の計算方法は？

中古住宅を購入した場合に使える不動産取得税の軽減特例について

中古住宅を購入する際に、一定の要件に該当する場合は先ほどの不動産取得税の計算において、一定の金額を控除することができます。なお、適用要件や控除額は、建物部分と土地部分で異なります。

建物部分の適用要件

税額軽減の適用を受けるためには、次の要件すべてを満たす必要があります。

※出典：不動産取得税-東京都主税局

建物部分の控除条件は？

建物部分の控除額

上記の要件を満たす場合、その築年数に応じて以下の金額が固定資産税評価額から控除されます。
昭和29年7月1日～昭和38年12月31日・・・100万円
昭和39年1月1日～昭和47年12月31日・・・150万円
昭和48年1月1日～昭和50年12月31日・・・230万円
昭和51年1月1日～昭和56年6月30日・・・350万円
昭和56年7月1日～昭和60年6月30日・・・420万円
昭和60年7月1日～平成元年3月31日・・・450万円
平成元年4月1日～平成9年3月31日・・・1,000万円
平成9年4月1日以後・・・1,200万円
上記は東京都の場合の控除額のため、他の地域は各自治体によって異なります。詳しくは、自治体が公表している要件を確認してください。

※出典：不動産取得税-東京都主税局

築年数によって控除額が変わる

土地部分の適用要件

土地の場合も以下のすべての要件を満たす必要があります。

土地部分の控除額

建物部分は不動産取得税を計算する際の｢固定資産税評価額｣を控除する軽減制度であるのに対し、土地部分については、不動産取得税額自体から直接控除する制度です。控除額は、以下の計算式によって算出します。

なお、この計算の結果4万5,000円を下回る場合は、4万5,000円が控除額です。

※出典：不動産取得税-東京都主税局

土地部分の控除額は？

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中古住宅を購入した場合の不動産取得税をシミュレーション

それでは実際に以下の条件で都内の中古住宅を購入すると仮定した場合の、不動産取得税を計算してみます。

建物部分の不動産取得税

建物の固定資産税評価額が、控除額である1,200万円よりも低いため、建物部分には不動産取得税が課税されません。

土地部分の不動産取得税

3,000万円×1/2×3%＝45万円
次に、控除額を計算します。
(3,000万円÷60 m2)×1/2×(80 m2×2)×3%＝120万円
これが、土地の控除額です。

控除額が税額を上回るので、土地部分についても不動産取得税は課税されません。

軽減制度を受けるための手続き

不動産取得税の軽減制度の適用を受けるためには、中古住宅を取得してから原則として60日以内に取得した不動産の所在地を管轄する都税事務所、支庁に以下の書類を提出して申告する必要があります。

制度を受けるための手続き方法は？

不動産取得税は購入前にできる限り確認しましょう

このように要件を満たす中古住宅の場合は、建物と土地それぞれに不動産取得税を軽減できる特例が設定されているため、条件が揃う物件であれば、不動産取得税がかからない可能性があります。ただ、評価額が高く床面積が200m2以上あるような中古住宅の場合は不動産取得税が課税される可能性があるので、事前によく確認しておきましょう。

よくある質問

Q.1：中古住宅を買うと「不動産取得税」がかかると聞きました。これはどのような税金で、いつ頃支払うものですか？

A.1：不動産取得税は、土地や建物といった不動産を手に入れたときに、一度だけ課税される税金です。都道府県に納める地方税で、中古住宅の購入も対象になります。
納税通知書は、物件の引き渡しから半年～1年半後と、忘れたころに届くのが一般的です。

Q.2：不動産取得税は、どうやって計算しますか？

A.2：不動産取得税は、原則として以下の式で計算されます。
計算式：固定資産税評価額 × 税率（3%）
※税率は本来4%ですが、2027年3月31日までに取得した土地と住宅については、3%に軽減されています。
計算自体はシンプルですが、次のQ&Aで説明する「固定資産税評価額」が分からないと、ご自身で正確な税額を出すのは難しいでしょう。

Q.3：「固定資産税評価額」とは何ですか？物件の購入価格とは違いますか？

A.3：固定資産税評価額とは、物件の購入価格（実際に支払った金額）ではなく、市区町村が税金を計算するために設定している公的な価格のことです。
この評価額は、不動産取得税だけでなく、毎年支払う固定資産税の基準にもなります。一般的に、実際の購入価格よりも低い金額になる傾向があります。

Q.4：中古住宅の場合、不動産取得税が安くなる「軽減措置」があると聞きました。どのような制度ですか？

A.4：はい、一定の条件を満たす中古住宅は、税金の負担が軽くなる「軽減措置」という特例を受けられます。
この特例を適用すると、税額の計算のもとになる固定資産税評価額から一定額が差し引かれるなど、最終的に支払う税金が安くなります。軽減措置の詳しい内容は、建物と土地でそれぞれ異なります。

Q.5：【建物】の軽減措置を受けるための、主な条件を教えてください。

A.5：建物の軽減措置を受けるには、主に以下の条件を満たす必要があります。
・ご自身が住むための住宅であること
・建物の床面積が50m2以上240m2以下であること
・1982（昭和57）年1月1日以降に建築されたもの（新耐震基準に適合していること）

Q.6：【建物】の控除額は、築年数によって変わりますか？

A.6：変わります。軽減措置が適用されると、建物の固定資産税評価額から一定額が控除（差し引き）されますが、その金額は建物の築年数に応じて異なります。新しい建物ほど控除額は大きくなる傾向があります。
（例）東京都の場合、1997年（平成9年）4月1日以降に建てられた住宅なら1,200万円が控除されます。
控除額は自治体によって異なるため、物件がある都道府県のホームページなどで確認しましょう。

Q.7：【土地】にも軽減措置はありますか？

A.7：土地にも軽減措置があります。建物の軽減措置が適用されることなどが条件になります。
土地の場合は、計算された税額から、以下のいずれか大きい方の金額が直接差し引かれます。
A：45,000円
B：（土地1m2あたりの固定資産税評価額 × 1/2） × （建物の課税床面積 × 2） × 3%
計算式は複雑ですが、「土地の税額も安くなる制度がある」と覚えておきましょう。

Q.8：条件によっては、不動産取得税が0円になることもあるというのは本当ですか？

A.8：物件の評価額や築年数によっては、建物と土地の両方で税金がかからなくなるケースもあります。
例えば、建物の固定資産税評価額がQ.6の控除額（例：1,200万円）を下回れば、建物の税金は0円になります。さらに、土地の税額よりも土地の控除額の方が大きくなれば、土地の税金も0円になります。

Q.9：軽減措置を受けるには、どのような手続きが必要ですか？

A.9：軽減措置は自動的に適用されるわけではなく、ご自身で申告手続きをする必要があります。原則として、物件を取得した日から60日以内に、物件がある都道府県の税事務所などへ必要書類を提出して申告します。期限があるため、早めに準備しましょう。

Q.10：軽減措置の申告に必要な書類を教えてください。

A.10：申告には、主に以下のような書類が必要です。
・不動産取得税申告書
・不動産売買契約書（コピー）
・登記事項証明書（登記簿謄本）
・住民票（コピー） 　など
必要書類は自治体によって異なる場合があります。手続きの際は、必ず物件がある都道府県のホームページなどで事前に確認しておくと安心です。