まずは基本！ ｢変動金利｣と｢固定金利｣の違いは？

 

住宅ローンの種類を大きく2つに分類すると、変動金利・固定金利に分けられます。それぞれの特長について解説します。

 

【変動金利】

 

変動金利とは、その名の通り金利が変動する住宅ローンのことを言います。

 

金利の変動は、契約内容に応じて3ヶ月や6ヶ月といった周期でその時点での市場金利に応じて見直されます。

 

金利は固定金利よりも低くなるため、利息の負担は軽くなりますが、住宅ローン返済中に金利が上昇すると、それにつれて変動金利も上昇するため、将来に向かって金利変動リスクを抱えることになります。

 

【固定金利】

 

変動金利とは反対に、金利が固定されて変動しないタイプの住宅ローンのことを言います。

 

例えばフラット35などが固定金利の代表格です。金利を固定する期間については、契約内容によって異なりますが固定とする期間が長ければ長い程、金利も割高になります。

 

変動金利に比べ、金利については高くなりますが、その分金利変動リスクがないため、将来設計がしやすくなります。

 

住宅ローンを借りる際には、変動金利か固定金利かを自分で選択することになりますので、それぞれの特長をよく理解して覚えておきましょう。

住宅ローンはいくら貸してもらえるの?

 

住宅ローンは際限なく借りられるわけではなく、借りる方個々の収入などに応じて｢借入限度額｣というものがあります。

 

この借入限度額は、以下の4つの要素を総合的に考慮して金融機関が決定します。

 

【住宅ローンの借入限度額に影響を与える重要な4つの要素】

 

1：融資比率

 

融資比率とは、購入する住宅の物件価格に対する融資割合のことを言います。融資比率は概ね80%~100%と言われており、できる限り頭金があった方が、融資を受けやすくなります。

 

2：返済率

 

返済率とは、その人の年収のうち住宅ローン返済に充てる割合のことを言います。

 

返済率の目安は年収によっても異なりますが、年収500万円程度であれば35%以内と言われており、年収が700万円以上となれば40%まで返済率がアップします。

 

3：借入限度期間

 

借入限度期間は住宅ローンを組む際の年齢によります。住宅ローンの場合、通常は35年ローンを組みますが、完済時の年齢が70歳を超えてしまう場合は、その分借入限度期間が短くなります。

 

具体的な計算は、ローン返済額早見表を用いて計算しますが、仮に年収が500万円だった場合、返済率は35%が最大となりますので、毎月の返済額の上限は以下のように計算します。

 

500万円÷12ヶ月×35%=145,833円

 

毎月のローン返済額がこれを超えない金額が、借入限度額となります。

 

そのため、借入限度額は金利が低ければ高くなり、反対に金利が高くなれば返済額が増えるため借入限度額は低くなります。

 

借入限度額を考える際には、適用する金利についても合わせて検討することが重要です。

 

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住宅ローンは｢繰り上げ返済｣や｢一括返済｣をすべきですか？

 

日本人は借金というものに対してネガティブなイメージが非常に強いため、住宅ローンについてもできる限り早め早めに繰り上げ返済をして、早期完済を目指そうとする傾向にあります。

 

しかし、必ずしもそれがベストとは限りません。例えば結婚を機にマイホームを住宅ローンで購入したとします。

 

その後、家計を少しずつ節約して、どんどん繰り上げ返済をしていったとします。それにより元金が減るので、毎月の返済額も徐々に楽になってきます。

 

子供が高校や大学に進学する際には、別途、まとまったお金が必要になります。

 

その際に余剰資金をすべて住宅ローンの繰り上げ返済に充当してしまっていると、その費用を捻出するために別途、借入をしなければならなくなる可能性があります。

 

ここでポイントとなるのが｢金利｣です。

 

住宅ローンは、マイホームという生活の基盤を購入するという観点から、適用金利が非常に低く設定されています。またその他のローンについては、金利が住宅ローンよりも高くなります。

 

つまり、せっかく繰り上げ返済をしても、後から手持ちの資金が足りなくなり、別途借入を起こしてしまうと結局損をしてしまいます。

 

それを避けるのであれば、住宅ローンを無理に繰り上げ返済せずに手元に現金を残しておく方が、金利の面では非常に有利です。

 

住宅ローンについては、繰り上げ返済や一括返済を焦るのではなく、ご家庭のライフスタイルに合わせて、どちらの方がよりメリットがあるのかを慎重に検討しましょう。

住宅ローンを組む際には、徹底したシミュレーションをしましょう！

 

｢私の年収ならいくらまで住宅ローンが借りられますか？｣よくこんな質問をする方がいますが、実はこの考え方はちょっと間違っています。

 

たとえ同じ年収の方でも、その人の家族構成やライフスタイルによって、家計の中で住居費に充てられる金額というのは変わってくるはずです。

 

それを銀行の判断に任せてしまい、借りられるだけ借りてしまうと、最悪の場合ローン破綻をしてしまいます。

 

住宅ローンは借りる時のことを中心に考えてしまいがちですが、本当に重要なのは借りた後の｢返済計画｣です。

 

いくらマイホームを購入しても暮らしを圧迫する程の返済額では、その後の生活が安定しにくいです。

 

まずは家計簿を見直して、毎月いくらなら返済可能なのかどうか、家族でよく話し合ってみると良いでしょう。

 

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