品確法と契約不適合責任について（新築住宅の場合）

 

品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）によれば、不動産会社が新築住宅を売主として販売する場合、その住宅を買主に引き渡した後についても、一定の部分について、一定の期間責任を負い続けなければならないと規定されています。

 

これを｢契約不適合責任｣と言い、分かりやすく言うと家電製品についている｢保証｣のようなものです。具体的な責任と期間については以下の通りです。

【契約不適合責任の範囲】

 

契約書に記載のない瑕疵について

【契約不適合責任の生じる期間】

 

新築住宅の場合、不動産会社には引き渡しから10年間は契約不適合責任を負うことが義務づけられています。

 

よって、万が一購入した新築住宅に契約書になかった欠陥があった場合、買主は売主である不動産会社に対してその補修を求めたり、場合によっては賠償請求をする権利を行使できるのです。

品確法と契約不適合責任について（中古住宅の場合）

 

中古住宅の場合は、売主が必ずしも不動産会社とは限りません。むしろ、一般個人が売主であることも多いため、契約不適合責任の取扱いがとても重要です。

 

中古住宅の売買においては、上記新築住宅の制度とは違い、契約不適合責任の取扱いについては原則、以下のようになります。

 

不動産会社が売主の場合：2年以上の契約不適合責任を負う

個人が売主の場合：売買契約によって瑕疵担保責任を負うかどうか、またその期間について定める

 

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契約不適合責任は売主、買主双方にとって大きなリスク

 

契約不適合責任は不動産売買において、売主・買主双方にとってリスクとなります。

 

売主としては、売った後についてもしばらくの間、契約不適合責任を追及されるかもしれない、というリスクを負い続けることになりますし、買主としては、万が一重大な欠陥が見つかった場合に、売主が責任をもって対処してくれるのだろうか、という不安を抱えることになります。

 

そこで、この2つの悩みを解決するために誕生したのが「住宅瑕疵保険」なのです。

住宅瑕疵保険の2つのタイプとその仕組み

 

住宅瑕疵保険とは、万が一売買した住宅に重大な欠陥が見つかった場合に、その補修費用などに対して保険金が支払われるという仕組みの保険です。

 

加入方法については、以下の2通りがあります。

その1：売主が不動産会社の場合

 

売主が不動産会社の場合は、売主である不動産会社が住宅瑕疵保険に加入します。

 

新築住宅の場合は住宅瑕疵担保履行法によって、この保険への加入又は保証金の供託のいずれかが義務づけられています。

 

住宅に契約書にない欠陥が見つかった際、万が一売主が倒産しているなど補償ができない状態にある場合、買主は保険会社に直接その補修費用を請求することができるため、買主の状況にかかわらず問題なく保険金を受け取れるので安心です。

 

なお、中古住宅の場合はこの保険への加入が義務化されていないため、不動産会社から中古住宅を購入する場合は、あらかじめ住宅瑕疵保険に加入しているのかどうか確認しておくと良いでしょう。

その２：売主が個人の場合

 

売主が個人の場合は、仮に契約不適合責任を一定期間負うとする売買契約を結んだとしても、法人と違って責任能力や資力に不安があるため、住宅瑕疵保険への加入はとても重要です。

 

この場合、住宅瑕疵保険の加入手続きや仕組みは以下のようになります。

 

ステップ1：検査機関に検査を依頼

 

まずは、売主または買主が費用を負担して、検査機関に対して検査と保証の依頼をします。

 

ステップ２：検査

 

検査機関が売買の対象となる住宅を検査し、問題がなければこの検査機関が買主に対して契約不適合責任を保証します。

 

ステップ3：保険加入

 

個人が売主の場合、住宅瑕疵保険の加入者は「検査機関」です。仮に検査機関が倒産などした場合には、買主が直接保険会社に保険金を請求することになります。

中古住宅を購入する際には特に注意が必要

 

新築住宅の場合、売主は不動産会社であることが大半であり、住宅瑕疵保険又は保証金の供託金が義務づけられているため、買主としてはおおむね安心です。

 

これに対し中古住宅の場合は、築年数が経過しているため新築住宅よりも何らかの瑕疵が潜んでいる可能性が高くなりますが、住宅瑕疵保険への加入が義務化されていない分ハイリスクです。

 

そのため、中古住宅を購入する際には、できる限り売主と協議して住宅瑕疵保険への加入をお願いすると良いでしょう。

 

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