親から住宅購入資金の援助を受ける

自分の父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合には、一定の要件のもとで贈与税が非課税となる「住宅取得等資金に係る贈与税非課税措置」の適用を受けられます。

 

2022年度の税制改正で一部要件が変更され、2年間延長されることになりました。

 

2022年1月1日〜2023年12月31日までに受けた贈与の非課税限度額は、一定の省エネ性能、耐震性能、バリアフリー性能のいずれかを満たす住宅を取得する場合が1,000万円、その他の住宅を取得する場合が500万円です。

 

改正前の2020年4月1日〜2021年12月31日までの非課税限度額は省エネ等住宅が1,500万円、その他の住宅が1,000万円でしたので、500万円の縮小が見られます。

 

この特例で住宅取得資金の贈与を受ける人は、贈与を受ける年の1月1日時点で18歳以上であること、贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下（※）であることなどの要件を満たしたうえで、原則として贈与を受けた年の翌年3月15日までに、取得をしたマイホームで居住を開始しなければなりません。

 

ただし、3月15日を過ぎても「遅滞なくその家屋に居住することが確実である」と見込まれる場合には、特例を適用することができます。

 

また、取得する家屋については登記簿上の床面積が40平米以上240平米以下（※）であること、既存住宅を取得する場合は1982（昭和57）年以降に建築された住宅であることなどの要件があります。ただし、一定の耐震性能が証明されたものについては建築年数を問われません。

 

※合計所得金額が1,000万円以下の場合に限り、床面積40平米以上50平米未満の住宅でも適用。

 

住宅取得等資金贈与の非課税措置は、贈与税における暦年課税の基礎控除額（110万円）または相続時精算課税の特別控除額（2,500万円）に上乗せされるものです。

 

そのため、 要件に該当すれば最大で3,610万円 （2022年に贈与を受け、省エネ性能などを満たす住宅を取得する場合） までの贈与が非課税 となります。

 

贈与を受けた金銭は自己資金として扱い、購入諸費用や代金の一部に充当することができます。住宅ローンの借入額を減らすことにより、 将来的に負担すべき利息額を大きく削減する効果 が生まれることもあるでしょう。

 

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親と共有名義にする

 

親などから住宅取得資金の贈与を受けるのではなく、それぞれ資金を出し合って共有名義にする方法もあります。

 

このとき、住宅ローンの返済も含めて「実際にいくらずつ負担するのか」によって お互いの共有持分を決める ことが大切です。

 

仮に「10分の1」しか負担しない子の共有持分を「2分の1」にすれば、その差額分に対して贈与税が課税されることになりかねません。

 

共有にする相手は夫の親でも妻の親でも構いませんが、共有した親が同居しないとき、親の持分については居住用財産としての各種の税制特例が受けられないことになります。

 

また、親との共有にするときには、将来の相続についても考えておくことが欠かせません。

 

もし親が亡くなったときに残された財産がその共有持分だけであれば、自分たちが住む家の権利を兄弟姉妹に分け与えなければならない事態も起きます。

 

そうならないためには、親の共有持分が過剰とならないように配慮することも大切です。

夫婦で収入合算をする

自分の収入だけでは希望どおりの住宅ローンが借りられない場合に、妻などの収入を合算して借入可能額を増やすことができます。

 

収入合算できる相手は、配偶者、父母、養父母、子など身内の1名に限られますが、たいていは夫婦で収入合算をすることになるでしょう。

 

ただし、金融機関によって「全額」「2分の1まで」「主申込者と同額まで」など、合算できる金額の上限が異なっています。

 

収入合算者は連帯保証人または連帯債務者となることが求められます。連帯保証人と連帯債務者は、どちらも主債務者と連帯して返済義務を負いますが、連帯保証人は住宅ローン控除を受けられず、団体信用生命保険に加入することもできません。

 

また、収入合算をした相手が仕事を辞めて収入がなくなれば、途端に住宅ローン返済が厳しくなることもあるでしょう。将来的な見通しも含めて、事前にしっかりと考えることが必要です。

 

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ペアローンを組む

 

夫婦または親子で、それぞれの年齢や年収に応じて別々の住宅ローンを借りることもできます。

 

これがいわゆる「ペアローン」で、お互いに主債務者となるため、 それぞれ住宅ローン控除を受け、団体信用生命保険に加入することも可能 になります。

 

2つ以上の住宅ローンを同じ金融機関から借りることになりますが、夫が長期の固定金利、妻が短期の変動金利で借りるなどにより、 リスクの分散を図る こともできます。

 

また、お互いの年収を最大限に生かすことで、収入合算のときよりも借入可能額が大きくなる場合が多いでしょう。

親子リレー返済をする

 

住宅ローンを借りる際には、完済時の年齢も考慮されます。多くの金融機関では80歳程度を上限としているため、年齢が高くなるほど返済期間は短く設定され、そのぶん毎月の返済額は大きくなります。

 

「親子リレー返済」とは、親の返済を将来は子が引き継ぐことを条件に、年齢が高い人でも長期の住宅ローンを借りられるようにするものです。

 

しかし、親の主導で住宅ローンを借り、将来の債務を子に負わせることになるため、事前によく話し合いながら検討することも大切です。

 

同居することが前提となりますから、子どもが未婚でこれからどうなるか分からない場合、あるいは転勤する可能性が高い場合などには難しいこともあります。

 

親との同居を条件に結婚や就職をしなければならないなど、束縛することにもなりかねません。

 

子どもが家業を継いでくれるときや、子どもが家庭を持って自分たちとの同居に支障がないことが分かってから検討すべきローンだともいえます。

 

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