省エネ性能表示制度とは？

2025年4月より、新築建築物の省エネ基準適合が義務化となることがすでに決まっていますが、それに先立ち、2024年4月から建築物省エネ法に基づく省エネ性能表示制度がスタートしました。

 

省エネ性能表示制度とは、住宅および建築物の販売・賃貸事業者に対し、建築物の省エネ性能を表示することを求める制度で、所定のラベルが広告等に表示されます。

 

ラベルには、「エネルギー消費性能」「断熱性能」「目安光熱費」のほか、第三者機関の評価やZEH水準などの省エネ水準の達成度が記載されます。

 

エネルギー消費性能は全6段階、断熱性能は全7段階で表示され、目安となる光熱費が年単位で表示されます。住宅や建築物を購入する人や賃借に関わる人にとっては、建物の省エネ性能を把握しやすくなるため、比較検討する際の重要な指標として役立てることができます。

努力義務の対象となる建築物と要件

建築物の種類		要件
住宅	・分譲一戸建て ・分譲マンション ・賃貸住宅 ・買取再販住宅　等	2024年4月1日以降に建築申請を行う新築建築物およびその物件が同時期以降に再販売・再賃貸される場合 ※建築確認申請を要しない建物に関しては、2024年4月1日以降に着工したもの
非住宅	・貸し事務所ビル ・貸しテナントビル

参照：建築物省エネ法に基づく省エネ性能表示制度事業者向け概要資料

 

2024年3月以前に建築申請を行った建物は対象外となりますが、ラベルの表示は「推奨」となります。また、表示を怠った場合は、事業会社名を公表するなどの勧告対象となります。

 

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ラベルの見方

それでは、省エネ性能表示制度によって表示されるラベルの各項目について見ていきましょう。

省エネ性能ラベルについて

ラベルには、エネルギー消費性能と断熱性能が星マークや数字で表示されています。建物の種類や評価方法、再エネ設備の有無などによって表示内容が変わります。

建物の種類による違い

省エネ性能評価制度では、建物の種類を以下の4つに分けています。

たとえば、住宅と非住宅とでは、ラベルの表示内容も以下のように変わってきます。

項目	住宅	非住宅
エネルギー消費性能	〇	〇
断熱性能	〇
目安光熱費	〇 ※住棟ラベルでは非表示
自己評価／第三者評価	〇	〇
建物名称	〇	〇
再エネ設備あり/なし	〇	〇
ZEH水準／ZEB水準	〇	〇
ネット・ゼロ・エネルギー（ZEH／ZEB）	〇 ※第三者評価の場合のみ表示	〇 ※第三者評価の場合のみ表示
評価日	〇	〇

住宅の場合はZEH（ゼロエネルギーハウス）の省エネ性能が表示されるのに対し、非住宅の場合はZEB（ゼロエネルギービル）の性能が表示されます。また、断熱性能・目安光熱費などの住宅用の項目も、非住宅では表示されません。

評価方法による違い

省エネ性能表示制度では、広告等に掲載する「省エネ性能ラベル」と買主・借主に提供する「エネルギー消費性能の評価書」の2種類が発行されます。発行方法は、「自己評価」と「第三者評価」の2つの方法があります。

自己評価	販売・賃貸事業者が、国が指定するWEBプログラム、もしくは仕様基準に沿って建築物の省エネ性能の評価を行う
第三者評価	第三者の評価機関に依頼し、建築物の省エネ性能を評価する

自己評価の場合は、住宅性能評価・表示協会のホームページにアクセスして評価ラベルを作成しますが、設計士などの専門家に依頼して必要書類を用意し、添付する必要があります。また、目安光熱費の表示は自己評価の場合、任意となります。

 

第三者評価の場合は、評価機関に必要書類を添えて申請処理を行い、発行されるラベルや評価書にはBELSマークが表示されます。

各項目の解説

省エネ性能のラベルは住宅の種類によって異なりますが、ここでは、主な4つの項目について解説します。

エネルギー消費性能

ラベルの中央または上部に表示されるのが、「エネルギー消費性能」です。エネルギー消費量は、建物内で使用されている設備機器の消費エネルギーを熱量に換算した値のことで、換気設備・給湯機器・太陽光発電・照明設備・冷暖房設備などでエネルギー削減につなげることができます。

ラベルには、国が定めている省エネ基準から、どの程度消費エネルギーを削減できているかを判断する指標（BEI）が星の数で示されています。また、太陽光発電などの再エネ設備の有無により、評価方法が以下のように異なります。

・再エネ設備がない住宅…5段階評価

レベル4（星4つ）	30％以上の削減率
レベル3（星3つ）	20％以上30％未満の削減率
レベル2（星2つ）	10％以上20％未満の削減率
レベル1（星1つ）	0％以上10％未満の削減率
レベル0（星なし）	0％未満の削減率

・再エネ設備がある住宅・非住宅…7段階評価

レベル6（星6つ）	50％以上の削減率
レベル5（星5つ）	40％以上50％未満の削減率
レベル4（星4つ）	30％以上40％未満の削減率
レベル3（星3つ）	20％以上30％未満の削減率
レベル2（星2つ）	10％以上20％未満の削減率
レベル1（星1つ）	0％以上10％未満の削減率
レベル0（星なし）	0％未満の削減率

国が定める省エネ基準を達成するには、削減率0％以上もしくは星1つ以上が必要になり、誘導基準（省エネを誘導すべき基準）は削減率20％以上、星3つで達成します。

断熱性能（※建物の種別が「住宅」のみ表示）

エネルギー消費量の下に表示されているのが、「断熱性能」です。断熱性能は建物からの熱の逃げやすさと、建物の外からの日射熱の入りやすさによって決まります。ラベルには家の形のマークで示されており、7段階で評価されます。

建物からの熱の逃げやすさを示すUA値と、冷房期の平均日射熱取得率を示すηAC（イータエーシー）値を、全国8つの地域区分に応じて等級で評価し、低い方の等級がラベルに表示されます。たとえば、UA値の等級が4、ηAC値の等級が3だった場合は、レベルは3として表示されます。

 

断熱性能のレベルが4で省エネ基準、5以上で誘導基準を達成します。

目安光熱費（※建物の種別が「住宅」のみ表示）

ラベルの左下部分に表示されるのが、建物の省エネ性能に基づいて試算された目安光熱費です。あくまでも目安であるため、実際の光熱費とは異なる可能性があります。

目安光熱費のシミュレーションの設定条件は、以下のとおりです。

光熱費は、地域区分別の外気温をもとに、設備使用量を算出しています。住宅の省エネ性能と全国一律の燃料単価でシミュレーションしていますが、居住者の使用条件や契約している電気会社の燃料単価などにより、実際の数字とは異なることが予想されます。あくまでも目安として参考にするといいでしょう。

省エネ性能達成項目

ラベルの右下もしくは下部に表示されるのが、省エネ性能達成項目です。建物の種別が住宅の場合は「ZEH水準」、非住宅の場合は「ZEB水準」の達成状況が表示されます。

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住まい選びの際は省エネ性能ラベルを参考に

2024年4月からスタートした省エネ性能表示制度により、住宅の販売・賃貸広告には省エネ性能ラベルが表示されます。エネルギー消費量や断熱性能、年間光熱費などが一目で分かるため、省エネ視点での住宅選びがしやすくなります。

 

不動産ポータルサイトの物件詳細画面でも、ラベルの掲載が進められています。省エネ性能表示制度の内容を理解し、住まい選びの参考にぜひ役立ててみてください。

 

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