今の家を売って新しい家への住み替えをするには、どんな作業が必要なのでしょうか。

多くの人にとって人生に一度行うかどうかの住み替え。どのように進めていけばいいか分からない場合もあるでしょう。

そこで、ここでは住み替えをする際に特に注意するべき点について解説します。

住み替え時の注意点

今の家を売って住み替える場合には、最低限次の4つの点には注意が必要です。

1．売却査定価格＝実際に売れる価格ではない

今住んでいる家の売却をしようと思ったら、まずは家の売却査定価格の算定を不動産会社に依頼することから始めます。

売却査定価格とは、「3ヶ月程度で成約に至ると想定される価格」と捉えるといいでしょう。

不動産仲介会社が持つデータや近隣の売り出し事例・取引事例などの客観的データを踏まえ、算出されます。査定をしてもらううえでは、複数の会社に依頼して比較・検討する必要があります。

注意しなければならないのは、提示された売却査定価格とは、不動産会社が物件の調査を行い、この価格なら売却できるだろうというあくまで目安になる価格だということ。

車などの買い取り価格のように、その金額で売れることを約束するものではありません。

実際、複数の不動産会社に査定依頼をすると、その金額はさまざまで、高く提示してきたところが結果として、高く売ってくれるとも限りません。

不動産を売り出す際の売り出し価格は、売却査定価格をベースに、自身で決定することになります。

「査定額は売り出し額ではない」という点は、意外に盲点となる部分です。査定額にこだわったばかりに売り時を逃してしまうというケースもあるので注意しましょう。

2．仮住まいの費用は必要経費と捉えて検討する

住み替えをする際には、先に現在住んでいる家を売ってから新居を購入する「売り先行」と、先に新居を買ってから今の家を売る「買い先行」のどちらの手順を取るか考える必要があります。

売り先行型のデメリットとしてたびたび挙げられるのは「仮住まい」の問題。売却した家の引き渡し日までに新居を決めて入居できていないとなると、賃貸物件を借りる必要が出てきます。

仮住まいとして賃貸物件を借りると、出費がかさむうえに、引越しを2回する手間もかかってきます。

こうした仮住まいのデメリットは確かに厄介ですが、それを避けたいという理由で買い先行を選択するときは冷静に判断する必要があります。

というのも、住んでいた家のローンが残っている場合、新居を購入したはいいものの、なかなか今まで住んでいた家が売却できないと、住宅ローンが重複する「ダブルローン」のリスクが発生するからです。

ダブルローンの状態になるのは、新居の引き渡しから今まで住んでいた家の次の購入者への引き渡しまでの期間。今まで住んでいた家の売却が遅れれば遅れるほど、ダブルローンの期間が長くなり、資金的な負荷がかさんでいきます。

また、入居日までに元の家を売りたいといった売却の期日がある場合、買手がつかない、あるいは買手が金額の引き下げを要求してくるなどの理由から、売り急いで100万円単位の値下げに応じざるを得ない可能性も出てきます。

仮住まいによって生じる出費や手間を避けた結果、余計に費用がかさんだりしては本末転倒です。仮住まいの費用は必要経費と捉えたうえで資金計画を立てたほうが、結果的に賢い選択になりうるわけです。

3．経済的メリットばかりを優先しない

大きなお金が動く物件売買では経済的なメリット・デメリットに注目しがちです。つまりなるべくコストをかけたくない、売却益を大きくしたい、といったことを優先しがちになるのです。

もちろん経済的なメリットにこだわることは重要なことですが、その際にかかる手間や時間、精神的なストレスにも注目することを忘れないようにしましょう。

物件売買は長引けば長引くだけ不安が募りますし、慣れない手続きや交渉はストレスのもとです。

手間や時間を節約し、売却と購入のタイミングを近くすることで、結果的にダブルローンを避けたり、仮住まいの費用が安く済んだりするなど、経済的なメリットが出てくる可能性もあります。

住み替えをスムーズに行っていくためには、不動産会社と綿密に計画を立て、「売り先行」か「買い先行」のどちらで進めるのか、その際に価格や売却タイミングなど何が変更可能かなど、事前に決めておくと、その場その場での判断がしやすくなります。

4．買取保証を付ける場合は慎重に

買取保証とは、一定期間内に家が売却できなかった場合に、あらかじめ決められた金額で不動産会社が買い取りをしてくれるという保証のことです。

いつまでたっても売れないという事態を避けたい人にとってはありがたいサービスです。ただし、買取保証にはデメリットがある点は気をつける必要があります。

一番のデメリットは、売却価格が相場よりも低くなってしまうということ。

売却価格は仲介売買の相場よりも低くなってしまいます。不動産の状態や性質、価値などにもよりますが、相場価格の7〜8割前後になることが一般的です。

買取保証を付ける場合には、こうしたデメリットがあることも踏まえて慎重に検討する必要があります。

まとめ

人生に一度あるかないかの住み替え。不動産という大きな金額の売買を自分自身の事象として経験する数少ない貴重な経験ともいえます。

なかなか、冷静に判断できないケースも出てきますが、なるべく多くの情報を収集して、自分にとってベストな選択をすることが重要です。

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よくある質問

Q1. 不動産会社の「査定価格」で、そのまま売れるのですか？

A1. いいえ。査定価格は、売却を保証する金額ではなく、不動産会社が「このくらいの価格なら3ヶ月程度で売却できそう」と予測した価格です。実際の売り出し価格は、この査定価格を参考に、ご自身で決めることになります。

Q2. 今の家を「先に売る」のと、新しい家を「先に買う」のは、どちらがいいですか？

A2. それぞれにメリットと注意点があります。「売り先行」は、売却で得られるお金が分かってから新居を探せるので資金計画を立てやすい半面、仮住まいが必要になる可能性があります。「買い先行」は、住みたい家をじっくり探せますが、今の家が売れるまでローンが二重になる「ダブルローン」のリスクがあります。

Q3. 仮住まいは費用も手間もかかるので避けたいです。何か方法はありますか？

A3. 仮住まいを避けるために「買い先行」を選ぶ方法があります。ただし、今の家の売却が長引くと、新旧両方の住宅ローンを支払う「ダブルローン」の状態になり、家計を圧迫する可能性があります。仮住まいの費用は、こうしたリスクを避けるための必要経費と捉え、冷静に資金計画を立てることも大切です。

Q4. なかなか家が売れなかった場合が心配です。何か対策はありますか？

A4. 対策の一つとして「買取保証」というサービスがあります。これは、仲介で一定期間売れなかった場合に、あらかじめ決めておいた価格で不動産会社が直接買い取ってくれる仕組みのため、売れ残る心配がなくなります。

Q5. 「買取保証」を利用する際の注意点はありますか？

A5. 買取保証を利用した場合、売却価格は通常の仲介よりも低くなるのが一般的で、市場価格の7～8割程度が目安です。確実に売却できる安心感はありますが、価格面でのデメリットがあるため、利用する際は慎重に検討する必要があります。

Q6. 住み替えでは、お金以外に気をつけることはありますか？

A6. 売却にかかる手間や時間、精神的なストレスも考慮することが大切です。売却が長引くと不安も大きくなります。不動産会社とよく相談し、売却のタイミングや価格について、あらかじめ柔軟な計画を立てておくと、その時々の状況に応じて冷静な判断がしやすくなります。