中古住宅は築年数が経っているほど、安く手に入れることができます。ただ、そのままの状態で居住するのは、安全性や生活の面で不安や不便を感じてしまうものです。

 

築50年の中古住宅ならば、購入後に大がかりなリフォームを行うことも珍しくありません。リフォームを実施するときのポイントや費用について押さえておく必要があります。

 

築50年の中古住宅を購入するときの注意点も含めて解説します。

築50年の中古住宅を購入するメリット・デメリット

中古住宅の購入を検討するときは、価格だけでなく他の部分にも意識を向ける必要があります。築50年の中古住宅を購入するメリット・デメリットについて解説します。

メリット

築50年の中古住宅を購入するメリットは、価格が安いという点が挙げられます。人気のエリアであっても、築年数が50年を超える物件であれば割安な価格でマイホームを手に入れられます。

 

ゼロから建築する注文住宅とは違い、購入してすぐに入居でき、購入前に内見をすることが可能です。リフォームを実施して自分好みの仕様にしたり、解体して新たに立て直したりする選択もできます。

デメリット

デメリットとしては、建物を建ててから相当な年数がたっていれば、修繕や設備の取り替え費用がかさんでしまう恐れがあります。建物の構造やメンテナンスの具合によっては、耐久性や耐震性についても不安があるものです。

 

また、資産としての建物の担保価値が低くなるので、住宅ローンの審査が厳しくなってしまう傾向も見られます。中古住宅のメリットとデメリットを把握したうえで、どれくらい許容できるかを考えて購入を検討してみましょう。

建物や設備の法定耐用年数

建物には法律で定められた耐用年数があり、木造で22年、鉄筋コンクリート造で47年などと決まっています。ただ、法定耐用年数は税務上の話であるため、建物の寿命とは別物と捉えておく必要があります。

 

建物の寿命は適切な時期にメンテナンスを行っていたかで決まるものであり、築50年の中古住宅であってもきちんと管理をすれば、その後も住み続けることは可能です。

 

ただ、電気設備や給排水設備などは建物よりも早めに寿命がきてしまうので、10～15年程度で設備を取り替える必要性が出てきます。

 

むやみにリフォームを引き延ばしてしまえば、建物内部の腐食や劣化の原因となってしまうので注意が必要です。

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ホームインスペクションとは？ 購入時に気をつけておきたい注意点

築50年を超えた建物だと、外観を見ただけでは分からない劣化が進んでいる可能性が高いため、気をつける必要があります。実際に住み始めてから欠陥が見つかると、大掛かりな修繕を行うことで金銭的な負担も大きくなりがちです。

 

中古住宅は、新築の注文住宅とは異なり、購入前に内見できる状態にあるので、あらかじめ専門家に依頼をしてホームインスペクション（住宅診断）を行っておくと安心です。

 

中古住宅に対する関心の高まりから、専門で行う会社も増えており、100平米程度の建築面積であれば5～6万円程度の費用で診断してもらえます。

 

建築士などの専門家が、屋内や外壁、屋根、床下などの劣化状況を目視で確認し、場合によっては機材を用いて詳しく見てくれます。

 

作業時間は2～3時間ほどで終わる場合がほとんどなので、購入を検討するときは早めに診断を受けてみましょう。

築50年の中古住宅をリフォームするポイント

築50年の中古住宅の場合、間取りが今の生活様式とは合っていないことがあるので、リフォームを考えるケースも多いでしょう。リフォームを行うときのポイントについて紹介します。

建て替えが難しくてもリフォームなら可能

居住性に問題があり、建て替えを検討していても、建築基準法や道路付け（敷地のどの方向に道路が面しているか）などの問題から、建て替え自体が難しいケースがあります。

 

このような場合でも、リフォームなら可能であり、快適な居住性を確保できます。

リフォームは専門家の診断を経てから取り組む

リフォームを行うためには、建物の土台や柱といった構造がしっかりしていることが前提です。建物の内部構造は外部からは分からないので、専門家に診断をしてもらう必要があります。

安全性や居住性に気を配る

築50年の中古住宅では、まず耐震性を高めることが重要です。1981年以前の古い耐震基準で建てられた住宅は、震度5強程度の地震に対しての耐震性となっています。

 

多くの自治体で耐震診断や耐震補強に関する補助金を設けているので、積極的に活用してみましょう。耐震補強を行う必要があれば、耐震化のためのリフォーム費用の一部を補助してもらえる場合があります。

 

また、居住性を高めるには断熱材を厚くし、複層ガラスに交換するなどして断熱性や気密性をアップさせましょう。冷暖房の効率が良くなり、光熱費の削減にもつながります。

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リフォームにかかる費用相場

築年数が古い住宅ほど、リフォーム費用はかさんでしまいがちです。リフォームを行う規模にもよりますが、築50年の中古住宅をリフォームする場合には、1,000万～1,500万円程度の費用がかかるでしょう。

 

築浅の住宅と比べて費用が割高となってしまうのは、修繕箇所が広範囲に及んだり、間取りを大幅に変えたりする必要があるからです。

 

建て替えの場合は1,500万～2,000万円程度が目安となるので、ホームインスペクションの結果を踏まえ、専門家のアドバイスも取り入れながら判断することが重要です。

水回り設備のリフォーム費用

築50年の中古住宅では、水回りに関する設備の取り替えが必要になることがあります。キッチンやトイレ、浴室、洗面化粧台のリフォーム費用の目安は、次のとおりです。

施工箇所	リフォーム費用の目安
キッチン	50万～150万円
トイレ	15万～50万円
浴室	50万～150万円
洗面化粧台	10万～50万円

電気配線設備のリフォーム費用

水回り設備と同様に、電気配線設備のリフォームも併せて必要になる場合があります。工事の種類によって費用は異なりますが、目安としては次のとおりです。

 

施工箇所	リフォーム費用の目安
新設の配線費用（5m当たり）	2万6,000円
コンセントの増設	1万2,000～1万6,000円
スイッチの増設・交換	8,000円
照明器具の取り付け	8,000円～2万円
アンペアの増設	8万～10万円

外壁・耐震補強の費用

住宅の見た目をよくしたり、耐震性を高めたりすることが必要なケースもあります。費用の目安としては次のとおりです。

施工箇所	リフォーム費用の目安
外壁	50万～200万円
耐震補強	100万～200万円

外壁工事は、塗装を行うだけであれば80万～150万円程度です。耐水性や断熱性などを高めるためにパネルの張り替えを行う場合は200万円以上がかかるケースもありますが、その分だけ建物の寿命を延ばせます。

ホームインスペクションを利用して、建物のコンディションを把握しよう

• 築50年の中古住宅は割安で取得できる半面、リフォームにお金がかかる
• 築年数が古い物件では、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向が見られる
• 建物の寿命から考えて、築50年は大がかりなリフォームや建て替えを検討する必要がある
• 安心して住める中古住宅かを判断するには、ホームインスペクションを行うことが大切
• リフォームにかかる費用を把握して、どの部分を修繕する必要があるかを判断する

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よくある質問

Q.1：築50年の家って、あと何年くらい住めますか？

A.1：建物の寿命は、法律で定められた年数ではなく、これまでのメンテナンス状況で決まります。適切に管理されていれば、築50年の家もリフォームをしながら長く住み続けることが可能です。ただし、キッチンやお風呂などの設備は10〜15年で寿命を迎えるため、定期的な交換が必要と考えておきましょう。

Q.2：築50年の中古住宅のメリットと、購入するときの注意点を教えてください。

A.2：最大のメリットは、物件を安く購入できる点です。一方、購入後にリフォーム費用がかさむ、耐震性に不安が残る、住宅ローンが借りにくいといった注意点もあります。

Q.3：築50年の家の耐震性が心配です。地震が来ても大丈夫でしょうか？

A.3：1981年以前の「旧耐震基準」で建てられた家は、現在の基準を満たしていない可能性があります。安心して暮らすため、まずは専門家による耐震診断を受けましょう。結果に応じて、耐震補強のリフォームを検討することをおすすめします。自治体の補助金制度も確認してみましょう。

Q.4：古い家の状態を、素人でも見極める方法はありますか？

A.4：見た目では分からない欠陥や劣化を確認するため、専門家による住宅診断（ホームインスペクション）は必ず利用しましょう。費用は5万～6万円程度が目安です。購入後に大きな修繕費用で後悔しないためにも、事前のチェックが重要です。

Q.5：築50年の家をリフォームする場合、費用はどのくらいかかりますか？

A.5：間取りの変更など、家全体をリフォームする場合、1,000万〜1,500万円が費用の目安です。建物の状態によっては、リフォームより建替え（目安1,500万円〜）のほうがよいケースもあります。専門家とよく相談して決めましょう。

Q.6：リフォームをするとき、特に優先すべきポイントはどこですか？

A.6：まずは、命や財産を守るための「耐震補強」を最優先で考えましょう。その上で、日々の暮らしの快適さを左右する「断熱リフォーム」を行うのがおすすめです。光熱費の節約にもつながります。

Q.7：築50年の古い家でも、住宅ローンは組めますか？

A.7：利用できる可能性はありますが、新しい物件に比べて審査が厳しくなる傾向があります。これは、建物の資産としての価値が低く評価されがちなためです。金融機関ごとに基準が異なるため、まずは相談してみることが大切です。