都市計画区域について解説！ 区域外とどう違う？

都市計画区域とは 

 

都市の健全な発展と秩序ある整備を行うために、基本的な事項を定めた法律を「都市計画法」といいます。

 

都市計画法に基づいて日本の国土はいくつかの形態に区分されます。その一つが都市計画区域です。

 

ほかにも、準都市計画区域や区域区分、用途地域等、さまざまな区分があるので、それぞれ詳しく解説していきます。

都市計画とは

土地利用や都市施設の整備、また市街地開発事業に関する計画のことを「都市計画」と呼びます。

都市計画区域とは

 都市計画区域とは、市街地を中心として、一つのまとまった都市として整備・開発または、保全する必要のある地域のことを指します。

 

都市計画区域内で、開発を促進すべきエリアと抑制するエリアを分けることにより、計画的な街づくりを進めていくことができるのです。

 

この都市計画区域は、都市計画法に基づいて都道府県知事が指定します。

準都市計画区域とは

 準都市計画区域は、都市計画区域外に設定されます。

 

これは「現在、相当数の建物や開発行為が行なわれている」または「その見込みがある」土地を利用するために整備する区域のことを指します。

 

つまり、そのまま放置してしまうと将来の街づくりに支障が出るおそれのある地域を、準都市計画区域に指定することによって許可なく大規模な開発が進まないよう規制しているのです。都市計画区域と同じく、都道府県知事が指定します。

都市計画区域内で定められている区分

 

都市計画区域は、「線引き都市計画区域」と「非線引き都市計画区域」に分けられます。

 

そして、線引き都市計画区域の中には、市街化区域と市街化調整区域があり、これらを「区域区分」と呼びます。

 

また、非線引き都市計画区域とは、区域区分を定めていない都市計画区域のことをいいます。

市街化区域

すでに市街地になっている区域や、今後10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域のことを指します。家を建てることのできるエリアです。

市街化調整区域

 一方、市街化調整区域は、都市の市街化を抑制すべき区域のことをいいます。

 

原則として、家を新たに建てることは難しいエリアです。基本的にどのような規模の建物であっても許可が必要となります。

用途地域とは

土地の利用についてその地域の特性を考慮した取り決めを用途地域といいます。

 

住居系と商業系、工業系の3つに大別し、それぞれの用途に合った地域にすべく指定しています。

 

市街化区域内に必ず定めますが、市街化調整区域には原則として用途地域を定めません。

都市計画区域に新築を建てる際の注意点

 

都市計画区域に新築住宅を建てようとした場合には、いくつか注意しなければいけないことがあります。それぞれ詳しく解説していきます。

市街化区域内でも、用途地域ごとに制限がある

市街化区域内にある用途地域内には大きく分けて3つの種類があることは解説しましたが、実際にはさらに細かく13種類に分類されています。

 

建築基準法によってさまざまな制限があり、13種類の用途地域ごとに、建築できる建物とできない建物があります。

 

住居系

 

・第一種低層住居専用地域

低層住宅のための良好な住居環境を守るために定める地域です。小・中学校、保育所、診療所などが建てられます。

 

・第二種低層住居専用地域

主に低層住宅のための良好な住居環境を守るために定める地域です。一定の規模のお店（2階以下かつ150m2以下）などが建てられます。

 

・第一種中高層住居専用地域

中高層住宅の住居環境を守るために定める地域です。大学や病院、500m2以下までの一定のお店などが建てられます。

 

・第二種中高層住居専用地域

主に中高層住宅の住居環境を保護するために定める地域です。上記に加えて、1500m2までの一定のお店や事務所などの施設が建てられます。

 

・第一種住居地域

住居環境を守るために定める地域です。3,000m2までのお店や事務所などを建てられます。

 

・第二種住居地域

主に住居環境を守るために定める地域です。上記に加えて店舗や事務所、ホテル、カラオケボックスなども建てられます。

 

・田園住居地域

農業の利便の推進を図りつつ、良好な低層住宅の環境を保護するための地域です。

 

・準住居地域

道路の沿道において、地域の特性や利便を図りつつ、それと調和した環境を保護するために定めた地域です。

 

 

商業系

 

・近隣商業地域

周辺住民が日用品などの買い物などをするための地域です。住宅や店舗のほか、小規模な工場も建てられます。

 

・商業地域

銀行や映画館、飲食店などが集まる地域です。住宅や小規模程度の工場を建てることも可能です。

 

工業系

 

・準工業地域

主に軽工業の工場やサービス施設などが建てられる地域です。危険性や環境悪化が大きい工場のほかはほとんど建てられます。

 

・工業地域

どんな工場でも建てることが可能で、住宅や店舗を建てることも可能な地域です。ただし、学校や病院、ホテルなどは建てられません。

 

・工業専用地域

どんな工場でも建てることが可能ですが、住宅や店舗を建てることができない工場専門の地域です。

 

このように、地域によって建てられる建物が異なるため注意が必要です。また、周囲にどのような建物が建つ可能性があるかについても把握しておきましょう。

 

参照： 「みんなで進める街づくりの話」（国土交通省）

市街化調整区域でも家を建てられる可能性も

市街化調整区域には原則、家を建てることができません。 ですが、絶対に新築住宅を建てられないわけではなく、定められた条件を満たすことで建築が可能となるケースがあります。

 

それぞれ詳しく解説していきます。

 

・自治体によっては区域内でも建てられるエリアが存在する場合がある

 

市街化調整区域内であっても、自治体によっては条件に合うと認められれば、特定のエリア内で家が建てられるケースがあります。これは自治体で指定が行われています。

 

例：川越市の笠幡駅近辺で自治体で指定がされているエリアなど

 

市街化区域と同様に、事前に建築許可申請も必要となります。市街化調整区域内で購入を検討されている方は事前に自治体などに相談してみましょう。

 

・漁業や林業、農業を営むための建物などは例外として新築が認められている

 

先述した通り、市街化調整区域に新しく建物を建てようとする際には、都道府県知事の開発許可が必要です。

 

ですが、農林漁業関連の建物を建てる場合には、許可が不要になるケースがあります。例えば市街化調整区域内で農林業をしている方の後継者であれば、建てられます。ただし、その場合でも自由に建てられるわけではなく、いくつかの制限や審査はあります。自治体に確認してみましょう。

自治体の都市計画について確認しよう

 

都市計画区域には、市街化区域や市街化調整区域、用途地域等、さまざまな区分があります。

 

もちろん、都市計画区域外にも用途地域等を定めることもありますが、都市計画区域はより細かく条件を定めた地域ともいえるでしょう。これらは、都市のあるべき姿を考えながら計画を立てていくために重要なことです。

 

これから家を建てたいと考えている方は、その土地がどのような区域にあるのかを確認し、自治体の定めるマスタープランを調べてみると、その街の将来像が見えてくるのではないでしょうか。