普通借家契約と定期借家契約の違い

賃貸物件を借りる際には、貸主と「賃貸借契約」を結ぶ必要があります。無用なトラブルを避けるためには、きちんと契約の種類やルールについて知っておくことが重要です。

まず、普通借家契約と定期借家契約の違いについて詳しく見ていきましょう。

普通借家契約は借り手に有利な契約形態

普通借家契約は、多くの賃貸物件で用いられる契約の形態です。

「契約期間は1年以上」で設定する決まりとなっており、1年未満の契約期間を設定した場合は、自動的に「期間の定めがない」賃貸借契約と見なされます。

期間の定めがないというのは、更新ができないということです。貸し手側からすれば、更新料を徴収できないなどのデメリットがあるため、一般的には2年ごとに更新を行う仕組みが採用されています。

また、普通借家契約の大きな特徴は、借り主が引き続き居住することを希望すれば、「貸し手側は正当な理由がない限り拒絶することができない」という点にあります。

つまり、貸し手側からは、正当な理由がない限り、契約の解除や更新を断ることはできないということです。

一方で、借り手側からは規約に基づいて中途解約を行うことも可能なため、どちらかといえば借り手に有利な契約だといえます。

定期借家契約では契約更新がない？

定期借家契約の大きな特徴は、「契約の更新がない」点にあります。契約期間が終了した時点で、借り手は貸し手の意向に従い、部屋の明け渡しを行わなければなりません。

また、「1年未満の契約期間も有効」となる部分も、普通借家契約とは異なる点です。

さらに、期間の終了は借り手側の生活に大きな影響を与えるため、1年以上の契約期間を結ぶ場合には、期間満了の1年～6ヶ月前に貸し手側から契約の終了を通知しなければならないといったルールもあります。

ただ、契約期間が満了しても、更新ではなく「再契約」という形でもう一度その物件に住むことは可能です。

定期借家契約は、公正証書などの書面で行う必要があります。また、契約書とは別に、契約の更新がないことを書面で交付して借主に説明しなくてはなりません。もしこの説明を怠ったときは、普通借家契約とみなされます。

定期借家契約が用いられる主なシチュエーション

賃貸物件では、通常であれば普通借家契約の形がとられるため、定期借家契約が使われている場合には特別な理由が考えられます。

たとえば、築年数が経過しており、建物の取り壊しが予定されているため、期間限定の物件として貸し出されている場合です。

また、貸し手側が賃料の滞納や近隣トラブルなどを心配しており、状況によって更新を断れるようにしておきたい場合も考えられます。

このケースでは、きちんと貸し手との信頼関係を築くことができれば、柔軟に対応してもらえる可能性もあるでしょう。

どちらの理由によるものかを理解しておくと、再契約などの交渉のめどが立てやすくなります。定期借家契約を結ぶ際には、物件の状況を把握しておきましょう。

定期借家契約のメリットと気をつけるべき点

定期借家契約は「更新ができない」という点で、普通借家契約よりも借り手側の立場が弱いと感じられる面があるかもしれません。しかし、条件に合うに人にとってはメリットもあるのです。

ここでは、定期借家契約のメリットと注意点について説明していきます。

定期借家契約のメリット

定期借家契約は借り手側からすれば、更新ができない点がデメリットとなるため、その分家賃が安いことがあります。

特に、取り壊しの予定が決まっている場合では、築年数が経過していることもあり、賃料が抑えられているケースが多いのです。

また、契約の性質上、トラブルを起こす居住者は長く入居することができません。そのため、近隣同士のトラブルを避けて生活できる可能性が高いのも大きなメリットです。

こうした利点に加えて、1年以下での短期契約が可能であるため、入居期間が決まっている人にとっては利用しやすい契約形態だといえます。

定期借家契約の注意点とトラブル事例

再契約には初期費用が再度かかる

基本的に、定期借家契約では、貸し手側の同意がない限り更新ができません。そのため、引き続き同じ物件に住む場合には、再契約を結ぶ必要があります。

更新とは異なり、新たに契約を結び直す再契約においては、前回の契約時に支払った「初期費用がもう一度必要」となってしまいます。

貸し手側によっては、再契約にかかる初期費用を割引したり全額免除したりしてくれることもあるため、個別に相談をすることが大切です。

途中解約の場合は違約金が発生する可能性

また、普通借家契約とは違って途中解約は原則として認められていないため、違約金が発生することもあります。

ただ、床面積が200m2未満の居住用建物で、転勤や療養、親族の介護といったやむを得ない事情がある場合には途中解約が認められるケースもあるようです。

終了期間を忘れず、その後の住まいについても検討しておく

定期借家契約は公正証書を用いたうえで、貸し手側が借り手にきちんとルールの説明も行わなければならないため、通常は普通借家契約と勘違いして借りてしまうことはありません。

しかし、1年未満の契約期間の場合は、通知がなく契約終了のタイミングを迎えることもあります。そのため、引越しなどの準備が整わないまま終了期間を忘れてしまうといったトラブルが起こる場合もあるのです。

定期借家契約の物件を借りる際には、必ず終了期間を意識して、その後の住まいについて検討しておきましょう。

まとめ：無用なトラブルを避けるために定期借家契約のルールを理解しておこう

• 定期借家契約は、1年未満の契約が可能な点と更新ができないところが特徴
• 公正証書などを用いて、借り手側にきちんとルールを説明しなければ、定期借家契約は成立しない
• 定期借家契約は取り壊しが決まっていたり、貸し手側が入居者トラブルを避けたいと考えていたりする場合に用いられる
• 定期借家契約は短い期間で契約ができるところと家賃が安い傾向にある点が魅力
• 途中解約による違約金の発生や終了期間を忘れてしまうなどのトラブルが考えられる