住宅の購入を検討する中で、新築だけなく、中古住宅も視野に入れて探している方もいるかと思います。

 

中古住宅を購入する場合、すでに住宅は立っているため、注文住宅のようにゼロから家をつくって購入するのとは流れが異なります。 」

 

今回は中古住宅を検討している方に向けて購入の流れや、事前に確認しておきたいポイントについて紹介します。

中古住宅購入の流れ

 

まずは簡単に、中古住宅購入までの一連の流れを説明します。

1．売主へ購入の申し込みを行う

 

購入したい住宅を決めたら、売主へ購入申請を行います。

 

不動産会社を介する場合は購入希望を伝え、不動産会社が準備する購入申込書に、希望する価格や条件を記載したうえで提出し、売主へ届けてもらいます。

 

売主が確認後、契約日および契約条件を調整するといった具体的な商談に進みます。この時点ではまだ契約していないので、購入希望を撤回することも可能です。

2．ローンの事前審査を行う

ローンの事前審査とは、住宅購入にあたりローンを組む予定の場合、売買契約に先立って金融機関がローンの利用を認めるかどうかを判断し、その結果を提示してくれるサービスです。

 

買主が住宅ローンを利用する場合、不動産会社は買主の支払い能力を確認するため、あらかじめローンの事前調査を行うケースが多いです。

3. 重要事項説明を受けた後、売買契約を行う

 

次に、住宅に関する重要事項説明を受けた後に、売買契約に進みます。まずは宅地建物取引士が重要事項説明書をもとに物件の説明を行い、相違がないか確認をします。

 

このときに不明点などがあれば曖昧なままにせず、必ず説明に納得してから、契約を結ぶようにしましょう。

 

売買契約書を双方で確認後、署名・捺印をして頭金と手付金を受け渡しすれば、売買契約を行ったことになります。

 

手付金には、買主と売主のいずれかが契約を解除した際の保証金となる“解約手付”、契約違反があった際に違約金となる“違約手付”、購入意思や契約の証明をするための“証約手付”の3種類があります。

4. ローンの申し込みと契約を行う

ローンの本申請を行い、本審査をしてもらいます。ローン審査には住民票や確定申告書、納税証明書などの申し込みに必要な書類がいくつかあるため、事前に確認して準備しておきましょう。

 

また、この段階で団体信用生命保険に加入するケースが多いです。団体信用生命保険とは、住宅ローンを借りた人が死亡もしくは重い障がいを抱えた際に、保険金でローンの残額がすべて返済される仕組みの保険のことです。

 

団体信用生命保険に加入できない場合は、ローン審査の障害になるなど、住宅ローンとは切っても切り離せない保険であるため注意しましょう。

 

ローン審査が通れば、金融機関とローンの契約を行います。この際、新しい住所の住民票や印鑑証明が必要となるので、あらかじめ用意しておきましょう。

5. 決済が完了したら引き渡し

 

期日を打ち合わせたうえで、残代金の決済を行います。決済と同時に物件の引き渡しが行われます。引き渡しを行う際は、同日付で名義が変更され、ただちに入居することも可能となります。

 

引き渡し時は、残代金の決済のほかにも登記手続きも必要です。引渡しの前に必要書類を司法書士に送付し、手続きを進めてもらいましょう。

中古住宅の購入前に確認しておきたいポイント

次に、中古住宅を購入する前に確認しておきたいポイントを紹介します。

ホームインスペクションを受けること

 

中古住宅は、目に見えない欠陥を抱えている可能性があります。そのため中古住宅を購入する際は、ホームインスペクション（住宅診断）を検討しましょう。

 

ホームインスペクションとは、住宅診断士が第三者的な立場から住宅の劣化状況や欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、改修に必要となるおおよその費用を教えてくれるサービスです。

 

専門的目線から判別してもらうことで、素人ではわからない住宅の状態を知ることができます。

 

後悔せず安心して住むためにも、購入前にホームインスペクションを受けているかどうかを確認し、受けていない場合はできるだけ受けるようにしましょう。

購入にあたり必要な金額をしっかりと計算しておくこと

 

中古住宅の購入にあたり、住宅ローンを利用される方は、月々の返済金額を視野に入れたうえで、頭金を含め、今後支払いを続けていけるのか、購入する家に対してどのくらいのお金が必要なのか、あらかじめしっかりと計算しておきましょう。

 

また、家を購入する際は、引越し費用も必要経費として考えておきましょう。引越し費用は見落としがちで、予定外に増えた引越し代が痛手となることもあります。

引越し時期から購入時期の目安を決めておくこと

 

購入希望の中古住宅が空き家の場合はすぐに入居が可能ですが、まだ人が住んでいる状態の場合、引き渡しまで自分たちがどこに住むのかを考えておかなくてはいけません。

 

引越し時期から逆算して購入時期の目安を決め、計画を立てていくようにしましょう。

重要事項説明書と売買契約書は必ずしっかりと確認すること

重要事項説明書と売買契約書は、物件購入にあたり非常に重要な書類です。内容をしっかりと確認してから契約に進みましょう。

 

事前に「重要事項説明書と売買契約書を読んでおきたいので、写しが欲しい」と伝えれば、写しをもらえる場合があります。

 

売買契約書などの書類はあらかじめ依頼しておかないと用意してもらえないことも多いので、写しが欲しい方は必ず事前に問合せておくことをおすすめします。 

購入する住宅が減税や控除の対象となるかどうかを確認しておくこと

 

中古住宅の建築年や耐震性能によっては、住宅ローン減税を受けられる場合があります。

 

減税対象となるのは1982年以降に建築された中古住宅、または「耐震基準適合証明書」「既存住宅性能評価書の写し」「既存住宅売買瑕疵保険付き証明書」のいずれかを提出して耐震性を証明できる中古住宅です。

 

契約前に購入予定の中古住宅が減税対象となるのかよく確認しておきましょう。

 

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中古住宅を購入する際は契約前から入念なチェックを

中古住宅の購入は、注文住宅のように住宅構造からひとつひとつ希望どおりに選ぶことはできませんが、その分、購入から引き渡しまでの期間が短く、購入手続きも比較的スムーズに行えます。

 

一方で住宅の状態や契約内容の確認、費用や控除申請が行えるのかなど、事前に確認しておくべきポイントがたくさんあります。

 

しっかりと購入の流れと確認すべきことを把握して、契約前から入念なチェックを行うように心がけましょう。

 

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よくある質問

Q.1 気に入った中古住宅を見つけました。最初に何をすればいいですか？

A.1 まずは、不動産会社を通じて売主へ「購入申込書」を提出し、購入の意思を伝えます。この申込書に希望価格や条件を記入して、具体的な商談がスタートします。

Q.2 購入の申し込みをしたら、もうキャンセルはできないのでしょうか？

A.2 いいえ、売買契約を結ぶ前であれば、購入の申し込みを撤回（キャンセル）することが可能です。申し込み後、契約条件などを調整する段階で、購入を見送ることもできます。

Q.3 住宅ローンを利用したいのですが、審査はいつ受けるのが一般的ですか？

A.3 通常、売買契約を結ぶ前に、金融機関の「事前審査」を受けます。事前審査でローンを組めるかどうかの見通しを立ててから、正式な売買契約に進むのが一般的な流れです。

Q.4 契約前に「重要事項説明」があると聞きました。これは何ですか？

A.4 物件の状態や権利関係、法律上の制限など、購入する上で非常に大切な情報を宅地建物取引士が説明するものです。少しでも疑問があれば、必ずその場で質問し、すべてに納得してから契約を結ぶようにしましょう。

Q.5 中古住宅は、目に見えない欠陥（不具合）がないか心配です。何か調べる方法はありますか？

A.5 はい、「ホームインスペクション（住宅診断）」というサービスがあります。住宅の専門家が第三者の立場で、建物の劣化状況や欠陥の有無、修理が必要な箇所などを診断してくれます。安心して購入・居住するために、契約前に検討することをおすすめします。

Q.6 物件の価格以外に、どんなお金がかかりますか？

A.6 売買契約時に支払う「手付金」や、登記費用などが必要です。また、見落としがちですが「引越し費用」もかかります。住宅ローンを組む場合でも、こうした費用は自己資金で必要になることがあるため、あらかじめ全体の資金計画を立てておきましょう。

Q.7 契約書や重要事項説明書の内容が難しそうです。事前に中身を確認できますか？

A.7 はい、不動産会社に事前に依頼すれば、契約書の写しをもらえる場合があります。契約当日に焦らないためにも、前もって内容に目を通しておきたい旨を伝えてみましょう。

Q.8 中古住宅でも「住宅ローン減税（控除）」は使えますか？

A.8 はい、条件を満たせば利用できます。具体的には、1982年以降に建築された住宅、または専門家による証明書で耐震性が確認できる住宅が対象です。購入したい物件が対象になるか、契約前にしっかり確認しておきましょう。

Q.9 購入したい物件に、まだ前の所有者が住んでいる場合、いつから住めますか？

A.9 前の所有者が居住中の場合、すぐには入居できません。退去日は売主との調整によります。自分がいつまでに引越したいかを考え、そこから逆算して購入の計画を立てることが大切です。