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地震の多い日本では、住宅の耐震性について特に厳しい決まりが設けられており、たびたび耐震基準の改正も行われています。なかでも、特に大きな転換とされるのは、1981（昭和56）年に行われた耐震基準の厳正化です。

今回は1981年よりも前に使用されていた「旧耐震基準」と、それ以降に適用された「新耐震基準」の違いについて詳しく解説します。

新耐震基準と旧耐震基準の違い

耐震基準とは、地震の揺れに対して、建物が倒壊・崩壊せずに耐えられる性能のことであり、建築基準法で定められています。新たに建物を建てるときには、この基準を守らなければならないので、建物の耐震性を左右する重要なルールといえます。

まずは新耐震基準と旧耐震基準の違いについて、基本的なポイントから見ていきましょう。

旧耐震基準とは

1950年から1981年5月まで適用されていた「旧耐震基準」は、10年に一度発生すると考えられる「震度5強程度」の揺れに対して、家屋が倒壊・崩壊しないという基準です。そのため、それ以上に大規模な地震の発生は、あまり考慮されていない面がありました。

しかし、1978年に起こった宮城県沖地震で、建物の倒壊やブロック塀の損壊による大きな被害が見られたことにより、1981年6月1日から耐震基準が新しくなりました。

新耐震基準とは

1981年6月1日から施行された耐震基準は「新耐震基準」と呼ばれ、2022年時点でも変わらず適用されています。新耐震基準では、震度6強～7程度の揺れでも家屋が倒壊・崩壊しないことを基準としており、これまでよりも耐震性に関する規定は厳格化されています。

実際のところ、1995年に起こった阪神・淡路大震災では、新耐震基準で建てられた建物の7割超は軽微・無被害で済んでおり、旧耐震基準の建物と比較して重大な被害は免れたという結果があります。

耐震基準の調べ方

どちらの耐震基準が適用されているかは、建物の築年数からおおまかに判断することができます。新耐震基準が適用されたのは1981年6月1日以降なので、2022年時点では、築40年以内の建物であれば基本的に新耐震基準で建てられていると考えて問題ありません。

ただ、築40年近くの建物を借りたり購入したりする際には、「竣工（完成）日や築年月日」ではなく「建築確認日」でチェックすると安心です。なぜなら、新旧どちらの耐震基準で建てられているかは、役所で建築確認申請が受理された日付で判断されるためです。

たとえば、建物が完成した竣工日が1981年10月となっている場合でも、建築確認日が1980年10月となっていれば、旧耐震基準で建てられている可能性が高いと判断できます。築年数は完成日から現在までの年数を示す数字なので、それだけで耐震基準を判断しきれないケースもある点には注意しましょう。

マンションなどの大規模な集合住宅では、建築確認申請日と竣工日が離れているケースも少なくありません。特に、鉄筋コンクリート造などではコンクリートの強度を高めるための期間も必要なので、1年程度タイムラグが生まれてしまうのが一般的です。

旧耐震基準の物件…購入する前に注意すべきポイント

中古住宅市場では、築年数が経過した物件も取り扱われており、旧耐震基準の物件を見かけることも多々あります。都心部などの地価が高いエリアであっても、旧耐震基準の物件なら、購入価格を抑えて取得できるのが大きなメリットとなります。

しかし、購入するにあたり、いくつか気をつけなければならないポイントもあります。ここでは、旧耐震基準の物件を購入する前に注意すべきポイントを見ていきましょう。

安全性への配慮と耐震補強工事の有無について

まず、意識しておかなければならないのは、何といっても建物の耐震性です。建物の耐震性に問題があれば、入居前に耐震補強工事を行う必要があるので、その分のコストを考慮しなければなりません。

希望する住宅ローンを利用できるかどうか

また、もし購入にあたって住宅ローン「フラット35」を利用するなら、新耐震基準の建物であることが前提となります。耐震基準適合証明書を取得した住宅であれば、フラット35を利用できる場合もありますが、専門家による調査が必要なので、必ずしも取得できるとは限りません。

住宅ローン控除を受けられるか

住宅ローンを利用して住宅を取得する場合は、住宅ローン控除を利用すると大幅な節税が可能となります。しかし、住宅ローン控除が適用されるには、築20年以内の非耐火建築物（木造住宅など）か、築25年以内の耐火建築物（マンションなど）という条件があります。

旧耐震基準の建物は、築年数の基準を大きく超えてしまっているので、そのままでは適用されない点に注意が必要です。なお、築25年を超える耐火建築物であっても、耐震基準適合証明書を取得できれば、そのほかの条件を満たすことで住宅ローン控除を利用できるようになります。

耐震診断を受けてみよう

旧耐震基準の建物を購入するときには、あらかじめ耐震診断を受けておくと安心です。ここでは、耐震診断の仕組みや費用について見ていきましょう。

耐震診断とは

耐震診断とは、旧耐震基準で建てられた建物について、現行の新耐震基準に照らし合わせて耐震性の有無を確認する作業です。また、新耐震基準で建てられた建物についても、劣化などが懸念される場合には用いられることがあります。

耐震診断の目的

耐震診断の主な目的は、次の3つです。

もっとも大きな目的は、建物の耐震性を明らかにして、安全面の確認を行うことにあります。そして、耐震基準を満たしていれば、耐震基準適合証明書が発行されるので、住宅購入者にとっては「住宅ローンを借りやすくなる」「住宅ローン控除を利用できる」といったメリットが生まれます。

しかし、耐震診断の目的はそれだけではありません。一戸建てで耐震診断が行われるときには、耐震補強工事を行う際のプランや概算工事費用なども提示してもらえるのです。そのため、旧耐震基準の住宅を購入する際には、積極的に利用したいサービスといえるでしょう。

耐震診断の費用

耐震診断には、専門家が壁などを壊さずに判定する「一般診断」、壁などを壊したうえで細かな状況を判定する「精密診断」の2種類があります。一般診断は10万円程度が相場とされており、耐震補強工事の必要性があるかどうか分からない場合は、まずこちらで判定してもらいます。

そのうえで、耐震補強が必要となれば、20万円程度の費用で精密診断をしてもらいましょう。精密診断後は実際に耐震設計を行ってもらい、耐震補強工事へと進みます。

なお、全国のほとんどの自治体では、耐震診断にあたって補助金が支給されます。補助率は自治体によっても異なるので、事前にホームページなどで確認しておきましょう。

耐震性の高い物件を選んで、安心して暮らせる住まいを手に入れよう

現行の新耐震基準は1981年6月1日から施行されているので、新築あるいは築40年以内の中古住宅であれば、基本的に新耐震基準で建てられていると考えられます。しかし、それ以上の年月が経過している物件を購入する際には、耐震基準について細心の注意を払うことが大切です。

特にマンションは一戸建てと比べて、築年数が経過している物件の取扱いも決して少なくありません。本来、鉄筋コンクリート造の構造上の寿命は100年以上と試算されているので、実際の耐震性と管理状態によっては、旧耐震基準で建てられていても十分に居住できるマンションもあります。

住宅について何でも気軽に相談できる不動産会社を選び、購入時に気をつけるべきポイントや耐震診断の必要性などのアドバイスをもらいながら、納得のいく住まい探しを行いましょう。

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まとめ

• 1981年6月1日を境に耐震基準は大きく変化しており、それ以前のものを旧耐震基準と呼ぶ
• 中古市場では旧耐震基準で建てられている物件を目にする機会も多い
• 耐震基準を見極める際には、建築確認日を基準に考える
• 旧耐震基準の物件を購入したい場合、耐震診断を受けておく
• 耐震診断の費用については、自治体による補助金を利用できる場合もある

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よくある質問

Q.1:耐震基準の「新」と「旧」では、何が違うのですか？

A.1:旧耐震基準は「震度5強程度の揺れで倒壊しないこと」を目指していますが、1981年6月1日に導入された新耐震基準では「震度6強から7程度の揺れでも倒壊しないこと」が基準となっており、より厳しい基準になっています。

Q.2:気になる物件が、新耐震基準か旧耐震基準かを確認する方法はありますか？

A.2:建物の完成日ではなく「建築確認日」で確認しましょう。建築確認を受けた日（建築確認済証に記載の日付）が1981年6月1日以降であれば、新耐震基準で建てられています。1981年前後に建てられた物件の場合は、不動産会社に建築確認日を調べてもらうと確実です。

Q.3:なぜ「建築確認日」で判断する必要があるのですか？

A.3:建物の耐震基準は、建築の許可が下りた「建築確認日」で決まるためです。マンションのような大きな建物は、許可の申請から完成までに1年以上かかることもあります。そのため、完成日が1981年6月1日以降でも、建築確認日がそれ以前だと旧耐震基準で建てられている可能性があります。

Q.4:旧耐震基準の物件は、やはり危険なのでしょうか？

A.4:新耐震基準の物件と比べると耐震性が低いのは事実ですが、旧耐震基準の物件がすべて危険というわけではありません。耐震補強工事がされていたり、管理状態が良かったりすれば、安心して住める物件もあります。購入を検討する際は、専門家による「耐震診断」を受けることをおすすめします。

Q.5:旧耐震基準の物件を購入する場合、どのような点に注意すればよいですか？

A.5:主に「安全性」「住宅ローン」「住宅ローン控除」の3つに注意が必要です。
1. 安全性：必要に応じて耐震補強工事の費用も考えておきましょう。
2. 住宅ローン：住宅金融支援機構の「フラット35」のように、新耐震基準を満たしていることが条件のローンもあるため注意しましょう。
3. 住宅ローン控除：原則として利用できない点も知っておきましょう。

Q.6:旧耐震基準の物件では、住宅ローン控除は絶対に受けられないのでしょうか？

A.6:いいえ、旧耐震基準の物件でも、耐震診断などを受けて耐震性が証明されれば発行される「耐震基準適合証明書」を取得することで、住宅ローン控除を利用できる場合があります。

Q.7:購入を検討している旧耐震基準の物件があるのですが、どうすればよいですか？

A.7:まずは、専門家による「耐震診断」を受けることを強くおすすめします。建物の正確な耐震性が分かり、安心して購入を判断できるだけでなく、耐震性が証明されれば住宅ローンの選択肢が広がったり、住宅ローン控除が利用できたりするメリットもあります。

Q.8:「耐震診断」とは、具体的にどのようなことをするのですか？

A.8:旧耐震基準で建てられた建物の耐震性を、現在の新耐震基準に照らし合わせて専門家が評価する調査です。建物の安全性が分かるだけでなく、耐震性が不足している場合には、どのような補強工事が必要か、費用はどのくらいか、といったことまで分かります。

Q.9:耐震診断には、どのくらいの費用がかかりますか？

A.9:診断の種類にもよりますが、まず受けることが多い「一般診断」の場合、費用は10万円程度が目安です。より詳しい「精密診断」は20万円程度が相場です。ただし、多くの自治体で耐震診断の補助金制度を設けているので、お住まいの自治体のホームページなどで確認してみましょう。

Q.10:物件探しで耐震性が心配です。誰に相談すればよいでしょうか？

A.10:住宅の知識が豊富で、気軽に相談できる不動産会社をパートナーに選ぶことが大切です。耐震性で気をつけるべきポイントや、耐震診断の必要性についてしっかりアドバイスをもらいながら、納得のいく住まい探しを進めましょう。