武蔵小山放火事件にみる“令和の地上げ”：都市更新の必要性と権利調整の壁

近年、東京都心部において、立ち退きをめぐるトラブルが事件として報じられることがある。その象徴的な事例といえるのが、東京都品川区の武蔵小山駅近くで発生した放火事件（6名逮捕、うち3名が起訴）である。木造住宅が密集する地域で、立ち退き交渉に応じない住民への嫌がらせを目的とした可能性が報じられ、放火という極めて危険な手段が用いられた。

バブル期には地上げが社会問題化したが、近年は企業のコンプライアンス強化や暴力団排除の取り組みが進み、法に適合しない手段を伴う地上げは表面化しにくくなったと思われてきた。それにも関わらず、令和時代にこのような凶行が起きた背景には何があるのか。この記事では、都心部の木密地域に住む人、土地建物を所有する人が、都市更新の現実とリスクを理解し、初動対応につなげるための論点を整理する。

都市計画の視点から見ると、武蔵小山駅の周辺のような古くからの市街地（下図参照）は、現行法に適合しない老朽の木造建築物かつ細分化された敷地と複雑な権利関係、さらに建築物の密集という課題を抱えている。

武蔵小山駅周辺の木造住宅密集地域　※出典：木造住宅密集地域：東京都公表資料、（https://www.funenka.metro.tokyo.lg.jp/maps/non-flammable-area-rate/）、背景図は国土地理院地図使用

いわゆる木造住宅密集市街地（木密地域）は、これまでの都市政策上、防災性の向上や都市機能の更新が急務と指摘されてきた一方で、一つの街区に多数の地権者や借地権者、借家人が混在しており、簡単に都市計画を進めることは難しい現状がある。これは、武蔵小山駅周辺に限らず、都市形成の成り立ち上、市街地に占める木密地域の割合が高い東京特有の課題となっている。

こうした課題に対し、都市行政では、都市計画法や建築基準法を用いて日照や通風の確保、これらに加えて防災面を向上させるための施策を実施してきた。東京都心部のように人口密度が高いエリアにおいて不燃化やインフラの再整備を進めるためには、細分化した土地を一定程度の大きさの面として集約し共同化する必要がある。しかし、この土地利用計画の権利調整には時間と労力がかかる。一人でも計画に反対する権利者がいれば事業進捗は困難となりやすい特徴がある。実際、市街地再開発事業を対象とした既往研究でも、権利者の合意形成は事業のボトルネックになりやすく、調整役（再開発コーディネーター）による合意形成プロセスや、権利者数と事業期間の関係が論じられている。

こうした既往研究の知見を踏まえると、木密地域で更新する必要性が高いほど、同時に権利調整の難易度も上がり、正攻法のプロセスが長期化しやすい構造がある。この長期化しやすい構造と、今回の事件性についての直ちに関係性を明らかにすることは難しいが、少なくとも権利関係の調整・交渉には専門的な知識と誠実な対応、ならびに適切な資金計画が重要となる。

では、なぜ事業者は、それほど権利調整が困難な木密地域の土地であっても執着するのか。その本質的な背景には、東京23区への継続的な人口流入と、土地価格の上昇傾向がある。

総務省の人口移動報告等でも示される通り、東京23区の人口増加が進んでいる（下図参照）。また、公示地価についても、武蔵小山駅を有する品川区の住宅地平均や東京23区平均は一貫した上昇傾向にある。なお、若干補足すると、特別区では1990年代は半ばまで減少傾向にあったが、各種政策による都心回帰や住宅供給により、人口が増加した経緯がある。

東京23区の人口および世帯数の推移　※出典：東京都「住民基本台帳による東京都の世帯と人口：毎年」より作成（https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/juukiy/jy-index.htm）

この住宅需要があるため、都市計画で指定する容積率を消化していない細分化された街区をまとめ上げ、容積率を最大限に消化するマンションへの土地利用（高度利用）を図れば、不動産の資産価値は飛躍的に上昇する。すなわち、都心の一部エリアでは、数件から数十件の交渉・立ち退きを完了させて更地にし、建築物を建築するだけで大きな利益が見込める構造がある。したがって、地権者との売買交渉が決裂し売買が不成立となればリターンが見込めなくなるため、一部の事業者は、適法な交渉から暴力的な違法行為へと駆り立て得る。

こうした状況に対しては、東京一極集中の是正のための政策や都市計画的に高度利用が図られないよう用途地域等の地域地区の見直しなどが考えられるが、これらについても、前者については政府が十数年前から実行しているが、現在のところ抜本的な解決策は見つかっていない。さらに、後者については、街区単位の権利関係調整以上に膨大な権利関係の調整が必要となるため、資産価値の減少につながるような施策を都心部で適用させることは容易ではない。

不動産法制の観点からも、構造的なジレンマが存在する。日本の借地借家法は、歴史的に住人（借主）の居住権保護に重きを置いている。貸主側からの更新拒絶や解約申入れには正当事由が求められ、この枠組みは旧借家法・旧借地法における1941年（昭和16年）の改正で導入された制度に起源をもつ。したがって、例えば、「建物を建て替えたい」といった貸主側の事情だけで直ちに明渡しが認められるとは限らず、双方の必要性や経緯、財産上の給付（立退料等）を含む事情が総合的に考慮される。

この正当事由を補完する要素として、適正な「立ち退き料」（財産上の給付）が考慮されるケースが多い（再開発等の局面では特に）。一概には言えないが、都心部では代替物件の確保や営業補償等が絡み、立退きコストが高額化する場合がある。住人の権利が法的に強く守られているからこそ、合法的に立ち退きを進めるには相応のコストと年月がかかり得る。

皮肉なことに、この手厚い居住権保護が、倫理観を欠いた悪質な会社に高額な立ち退き料の支払いや、何年も交渉を継続するより、違法な圧力で強制的に追い出した方が安上がりで早いという、歪んだショートカット思考を誘発する一因になり得るとも考えられる。

多重下請け構造と発注元の責任

さらに、こうした凶行を助長し得る要因として、最終的な開発利益を得る発注元（ディベロッパー等）に直接的な法的責任が及びにくく見えやすい業界構造が挙げられる。コンプライアンスを重視する発注元でも、権利調整の初期段階を委託することがある。間に複数の業者が介在するほど、末端にコストや期限のしわ寄せが生じやすく、上位の監督が届きにくい状況では不適切な手法に傾くリスクが増し得る可能性がある。したがって、多重下請・外注の重層化は、責任の所在を不明確にしやすく、上位による管理や情報共有が行き届きにくい構造を生み出す恐れがある。

この構造は、かつての建設業界における産業廃棄物の不法投棄問題に近い側面がある。1990年代から2000年代初頭にかけて、処分費用の削減を背景とする産廃の不法投棄は全国的な社会問題となった。その後、2000年（平成12年）の廃棄物処理法改正などにより、処理会社だけでなく、一定の場合には排出事業者も措置命令の対象となるなどの排出事業者責任が強化された。結果として、排出事業者側には、制度見直しや監視強化等を通じて、安価さのみでなく適正処理能力を備えた処理会社を選別する圧力が高まり、不法投棄の抑制に一定の効果をもたらしたと考えられる。

現在の危険な地上げ問題においても、不法行為を行った末端の実行犯だけを摘発しても、対症療法にとどまるおそれがある。このことから、最終的な開発利益を享受する発注側にも一定の注意義務や監督責任が及ぶ制度設計を検討しなければ、根本的な抑止力は働きにくいという見方もすることができる。

さらに現代特有の要因として、犯罪インフラの変容が挙げられる。『令和7年版警察白書』は特集として「SNSを取り巻く犯罪と警察の取組」を掲げている。同白書では、「匿名・流動型犯罪グループ」について、「各種犯罪により得た収益を吸い上げる中核部分は匿名化され、SNSを通じるなどしてメンバー同士が緩やかに結び付く」と説明し、SNS上で高額報酬を示唆して犯罪実行者を募集したうえで、末端の実行者を「言わば使い捨て」にしている実態を重大な脅威として位置づけている。

この中核の匿名化と実行犯の流動化という構造は、特殊詐欺や強盗にとどまらず、違法行為の実行を外部化しやすい環境を生み得る。かつて、非合法な実力行使を伴う行為を行うには反社会的勢力等との接点が必要とされる場面があった。しかし現代では、匿名性の高い通信手段とSNSを介して、依頼関係が見えにくいまま実行部分だけが切り出されるリスクが高まっている。

なお、本件が“トクリュウ”と直接関係するかは公表情報からは断定できない。そのうえで、立退きや土地取引をめぐるトラブルの周辺で起こり得る嫌がらせ等については、今後、背後関係の解明が容易でないケースも増えてくる可能性がある。権利調整が長期化して暗礁に乗り上げた際、倫理観を欠いた主体が存在したとすれば、実行部分だけを切り出して外部化できるという現代の犯罪構造は、危険なショートカットの誘惑となり得る。白書が示す匿名化・流動化の実態は、不動産トラブルの局面でも、暴力の非公然化と依頼関係のブラックボックス化が進み得ることを説明する論点として参照し得る。

では、自分の住む家や所有する物件が狙われた場合、どのように身を守ればよいのか。ここでは相手の意図を決めつけないことを前提に、早期の相談につなげるための目安と初動対応を整理する。以下では、主として任意の売買・立退き交渉が中心となる、小中規模の用地取得の局面を念頭に置く。

まず、立ち退き交渉や用地取得の話が長期化し、当事者間の対話が行き詰まる局面では、悪質な働きかけが疑われる場面として、複数の違和感が重なることが想定される。例えば、不審な手紙や突然の訪問、断ってもしつこく続く接触、深夜・早朝の不自然な来訪、敷地周辺での嫌がらせを疑わせる事象などである。こうした心理的圧迫を積み重ねるタイプの働きかけは、バブル期から平成期にかけて問題化した地上げでも語られてきた。これらは単発なら偶然の可能性もあるが、短期間に繰り返される、複数の事象が同時に起きるといった場合には、心理的圧迫を目的とする行為が混ざっている可能性もある。

不動産トラブルの兆候と相談窓口・防犯対策

重要なポイントは、違和感を覚えた時点で当事者だけで抱え込まないことである。第一に、安全確保を優先し、来訪者と単独で会わない。相手の氏名・会社名・連絡先、担当者名や誰の依頼で動いているのかといった説明を求め、名刺や書面があれば控えを残す。あわせて、やり取りの記録を残す（日時、内容、相手の特徴、封筒やチラシの写しなど）。第二に、緊急でなくても最寄りの警察署や警察相談専用電話「#9110」に早めに相談する。あわせて、不動産トラブルに詳しい弁護士（弁護士会の法律相談や自治体の法律相談窓口でもよい）につなぐことで、交渉窓口を専門家に切り替えやすくなり、不要な接触や心理的負担を減らしやすい。

物理的な防犯対策も初動として有効である。防犯カメラやセンサーライトは、抑止と記録の両面で役立つ。自治体によっては防犯機器の購入・設置に補助制度を設けている場合もあるため、住民向け制度を確認しておくことをおすすめしたい。

なお、都市計画に基づく市街地再開発事業のように、手続きと合意形成の枠組みが制度的に用意される局面では、個別の私的交渉に比べて不透明な圧力が生じにくい場合もある。ただし、合意形成が難航すること自体はあり得るため、トラブルの兆候があれば早期の相談が重要である。

武蔵小山の事件は、単なる放火事件にとどまらず、東京圏の人口集中の下で進む土地の高度利用の圧力、権利調整の難しさなど、都市を取り巻く諸課題の一端を示した事例とみることができる。木造密集市街地では、防災性向上や老朽建物の更新の必要性が高い一方で、権利関係の分散や合意形成の負担が事業の障壁になりやすい。こうした更新の必要性と調整の困難さの間にあるギャップを、改めて都市政策の課題として正面から捉える必要がある。

安全かつ健全に市街地の更新を進めるには、民間同士の交渉に委ねるだけでなく、専門性の高い職員が配置された行政による情報提供や相談体制、制度の適切な使い分けを含む合意形成支援のあり方が重要になるほか、行政と警察の協力関係も重要になると考えられる。あわせて、悪質な介入を抑止する観点から、責任の所在の明確化や取引・仲介の透明性向上なども、今後の検討課題となりうる。

なお、地上げ自体が直ちに否定されるべきものではない。権利調整や用地の集約は、地震大国でありながらも老朽化した密集市街地を掲げる東京都心にとっては、防災性や生活利便を改善するうえで必要となる局面がある。他方で、地方都市では、老朽建物や空き家の放置が別の問題を生んでおり、むしろ土地再編や適正な流動化が求められる市街地もある。問題は、その過程が不透明な取引や違法な圧力に依存し、住民の安全や信頼を損なう形で進められることにある。都市更新の必要性を認めたうえで、正当なプロセスが選ばれやすい制度・市場環境を整えることが、令和の都市政策に問われている。

＜参考文献＞
・大谷昌夫、八木沢壮一（1993）「再開発コーディネーターによる権利者の合意形成プロセスの考察」、 『第28回日本都市計画学会学術研究論文集』
・栗原真史（2021）「『地上げ』の地勢から『都市再開発』へ―1980年代以降の東京都心地域における土地取引とアクターの変遷―」『日本都市社会学会年報』
・令和７年警察白書