住宅価格高騰が続くなか、購入者にできる対策・考え方とは？ ～ 時事解説

主に日米の金融政策の違いによって為替相場に大きな影響が発生し、円安ドル高の動きが止まらない。
急激な円安はひとまず収まったが、2021年初の1ドル＝103.7円時から比較すると約30％もの円安基調が続いている。また、ロシアのウクライナ侵攻に端を発した世界的なサプライチェーンの逼迫は、エネルギー・資材価格の急騰だけでなく食糧・飼料価格の高騰も招くこととなって、世界各国で消費者物価が大きく上昇する事態となっている。そのようななか、多くの国でインフレ対策として金融引き締め策：政策金利の引き上げを実施しているのに対し、日本では金融緩和策：ゼロ金利およびイールドカーブコントロールを政策として維持しているため、国債金利の高いドルやユーロを買って、ほぼ金利のつかない円を売ることで円安が継続することになる（それでも日本のインフレ率が諸外国と比較して低位に済んでいるのはGDPギャップ＝需給ギャップが大きく、企業がコストアップを価格になかなか転嫁できないことに起因している）。

しかも、この状況は一朝一夕で打開・改善することが極めて困難だから、鉄、アルミニウム、銅、木材などその多くを輸入資材に頼る住宅産業においてもコストプッシュによる販売価格の上昇は避けられない。例えば、東京23区の新築マンション平均価格は約8,000万円、新築一戸建ては約9,000万円まで上昇しているから、一般の給与所得者が購入可能な価格帯を大きく超えていると言わざるを得ない。また、新築住宅の価格上昇に連動して中古住宅の価格が上昇していることも、今後の住宅市場における懸念材料となっている。

このように、世界の経済情勢、金融情勢に照らして消費者物価が上昇し、住宅価格も引き上げられるなかで、私たちは住宅購入をどのように検討するべきなのか。
その一つの回答は、皮肉なことに日本の金融政策：ゼロ金利政策の継続にある。金利がゼロもしくは極めて低く抑えられている状況は、住宅ローン金利の低位維持を可能としており、アメリカの30年固定住宅ローン金利が7％に迫る勢いで上昇しているのに対し、日本のフラット35の代表的な金利は1％超の水準のままだから、物件価格が上昇しても住宅ローン金利が低位安定していることは、住宅購入に向けてのアドバンテージであり続けている。

また、2022年度から導入された、住宅性能の違いによって住宅ローンの控除額に差を設ける仕組みも消費者心理に影響を与えており、長期優良住宅やLCCM住宅、ZEH住宅など断熱性や省エネ性の高い住宅への関心が高まっている。性能の高い住宅はもちろん価格も高くなるが、エネルギーコスト負担が大きく減ることによってイニシャルコストとのトレードオフが成立するし、住宅ローン減税だけでなくさまざまな補助金も活用可能であることから、事実上、住宅購入が“お得”になる仕組みが国から提供されていることになる。

この物価高騰の状況下で、何を目的として、またどこに着眼点を置いて住宅購入を検討するべきなのか、住宅市場の状況とこれまでの経緯に詳しい専門家の見解を聞いた。

物価の高騰は、家計にも影響を及ぼしている

論点：物価高騰の状況下で、何を目的として、またどこに着眼点を置いて住宅購入を検討するべきなのか

宮村氏：本当の意味で生活に必要なものに絞り込んで、住まいにお金をかける

坂根氏：家を買う前に「物価と住宅価格の関係」を頭の中で整理しておきたい

高橋氏：「資産価値」から「居住価値」へのパラダイムシフト

伊藤氏：「どういう暮らし方を選ぶのか」という点を大切にしてほしい

以下、各氏のコメントを見ていきたい。

宮村昭広：株式会社住宅産業新聞社代表取締役。1957年長崎県生まれ。大学卒業後、家電業界専門紙の新聞記者として、冷暖房や照明から水回りまで幅広く住宅設備分野を取材。さらに住宅専門誌の編集などを経て、住宅産業新聞社に。移籍後は住宅産業新聞の記者として住宅設備・建材業界、旧国土庁（現・国土交通省）や旧建設省（同）を取材し、その後取締役編集長として大手ハウスメーカーを担当。2015年から代表取締役に

物価高が止まらない。このほど発表された2022年11月の企業物価指数は前年同月比で9.3％上昇し、8ヶ月連続で過去最高を更新した。欧米では物価のピークアウト感が出ているのに対して、国内では物価上昇が続く異例の事態となっている。歴史的な円安が落ち着いたことなどで、円ベースによる輸入物価の上昇幅は改善したが、電気料金の値上げなど価格転嫁が進んでいることも影響したようだ。

一方で、鋼材やアルミ、樹脂など幅広い原材料の値上がりを受けて、国内の住宅設備・建材企業は秋口以降、2度目、3度目となる追加値上げを実施するところさえ増えている。コロナ禍での海外工場のロックダウンに伴うサプライチェーンの混乱、海上輸送やトラックなど物流経費に加え、部品などの調達費用も上昇が続いていることも重なった。

木造住宅のベースとなる木材価格は、米国では金利上昇を受けて同国内の住宅需要の鈍化を招き木材供給に余裕が生まれたものの、円安となった日本国内では期待された輸入材価格の引き下げにはつながりにくい状況にある。価格上昇は生活必需品を含めたさまざまな分野に広がっていることから、やむを得ないことかもしれないが住宅産業界にとって厳しい現実ではある。

これまで住宅や部品関連業界では値上げを明言することは少なかった。原材料などコストが上昇すると、その対応策として従来商品より若干上の機能の追加や仕様の変更と合わせて、価格をアップさせた新商品を発売することで、実質的な値上げを実現する手法を取っていたからだ。だが、ある意味こうした“姑息”な手段が通用しなくなるほどの急激な値上げが短期間に起こったわけで、各社は体力を奪われつつある。

住宅各社もコスト削減には取り組んできた。住宅設備・建材企業が製品価格を1割から2割程度引き上げたのに対し、一戸建て住宅商品の値上げ幅は2～7％台にとどまる。その差は住宅企業の企業努力によって埋められたもの。例えば大和ハウス工業は、2023年3月期の第2四半期決算の発表において「グループ内の子会社を含めた発注者単価を比較して購買の一元化に取り組む方針」を示した。だが、それでも根本的な解決策とはいいがたく、今後の経済情勢によっては新たな値上げも検討せざるを得ないとみる。

こうした状況は、生活者にとって決して好ましいことではなかろうが、ここまで幅広い分野で価格が上がってしまえば選択肢は少ない。人はどこかに住まねばならない。買うにせよ借りるにせよ、いずれ支出をしなければならない以上、これを機に本当の意味で生活に必要なものに絞り込んで、住まいにお金をかけるべき時なのかもしれない。高い断熱性など暖かい家は冬のヒートショックや夏の熱中症を防ぐなど健康増進も可能。太陽光発電や蓄電池は電気代の削減とともに災害時のレジリエンスにもつながる。何を削るかはそれぞれの考え方次第だが、まずは質を上げた住まいを志向してはどうだろう。

坂根康裕：「住宅情報スタイル首都圏版」（現「SUUMO新築マンション」）「都心に住む」元編集長。不動産市況解説サイト「Fact Stock（ファクトストック）」を運営。日本不動産ジャーナリスト会議会員。著書「理想のマンションを選べない本当の理由」「住み替えやリフォームの参考にしたいマンションの間取り」

ここ数年、不動産価格は上昇傾向に推移しており、なかでも分譲マンションの値上がりは著しい。要因は、超低金利や充実した税制優遇、さらには相続税改正による節税対策等の旺盛な需要に対し、新築供給が少ない上にコロナ禍で中古物件が減少する等、相場が上振れする要素は複数重なり合っている。更には人材不足や再開発等に伴う建設ラッシュを背景に長引く「建築コストの上昇」も代表的な要因といえるだろう。

しかし、販売価格の設定に原価高の影響はあるものの、最終的な値付けの判断基準となるのは「周辺相場」に他ならない。
売り出されているマンションの価格が、明らかにこれまでの相場よりも高い値段設定だとしたら、それは売主であるデベロッパー等の「この価格でも売れる」という判断によるものだ。「高い」と感じるなら、それは「少し先の相場が上がる」とデベロッパー（売主）が見込んでいる、もしくは「多少高くても、今のマーケット（市況）なら売れるはずだ」という自信があるから。

価格の妥当性は、「そのときの（周辺の）市場相場」が何より参考になる。例えば、5,000万円で購入した住宅を売却する場合「10年住んだから、その分安くしてもいいのでは」という考えもあるだろうが、不動産相場が2割上がっていれば、「10年も住んだのに6,000万円」で売り出すのではないだろうか。逆に不動産が暴落して5割下落したら、「10年しか住んでいないのに2,500万円」で売り出すしかない。結局のところ、不動産は「相場でしか売れない」のだ。

価格に関して言えば、今後は国の品質向上への取組みについても注視すべきだ。住宅市場を俯瞰してみると、日本の住宅は質が高いとはいえず「作っては壊す」スクラップ＆ビルドを繰り返す文化だったといえるだろう。しかし、2000年施行の「住宅の品質確保の促進等に関する法律（通称「品確法」）」から「良質な住宅を長く使う」「量から質（ストック）へ」と国の方針転換がなされた。2008年には「200年住宅」というスローガンが掲げられ長期優良住宅法が制定。加えて近年の脱炭素の流れから、省エネ性能の高い住宅が今後ますます求められる。「質の向上」にともない、その分のコストアップは不可避だ。さらに、省エネ性能は住宅購入の際受けられる住宅ローン控除にも影響する。

建築コストの変動も気になるところだが、本質的には「質が見合っているか」の見極めが何より大事だ。本当に長く快適に住める家なら、多少の価格アップも回収できるだけの効果が望めるはず。質が低く、建築費上昇に便乗しているだけの物件がもしあるとしたら、それは要注意だ。

高橋 正典：不動産コンサルタント、価値住宅株式会社 代表取締役。業界初、全取扱い物件に「住宅履歴書」を導入、顧客の物件の資産価値の維持・向上に取り組む。また、一つひとつの中古住宅（建物）を正しく評価し流通させる不動産会社のVC「売却の窓口®」を運営。各種メディア等への寄稿多数。著書に『実家の処分で困らないために今すぐ知っておきたいこと』（かんき出版）など

住宅価格高騰の一因として挙げられる「サプライチェーンの逼迫」を遡ると、コロナ禍における物流の混乱に辿り着くが、コロナ禍ではテレワークの普及や地方移住への関心の高まりなど、働き方の多様性に伴った住まいのあり方も問われた。

政府は、2022年12月23日に新たな「デジタル田園都市国家構想」として「東京圏への一極集中の是正」「地方への移住・定住の推進」等の総合戦略を閣議決定したが、そうした政策的背景を踏まえた最近の住宅購入者の動向と今後の「住まい選び」の選択基準を考えてみたい。

さて、コロナ禍前の2019年度の東京都の転入超過数は8万3,455人だったが、コロナ禍最初の2020年度の転入超過数はわずか7,537人となった。これをもって、「東京から地方へ」と騒がれたことは記憶に新しいが、実態は2020年度の転入減少の約66%が外国人の入国が減ったことによるものだ。現に2021年度は東京都の転入超過数も戻りつつあることから、地方へという大きな流れが起きているとまでは言えず、結果都市部の住宅価格高騰が止まらない状況を生んでいると考えられる。

ただし、それでもコロナ禍は住まいに求める購入者ニーズを変えたことは事実だ。
例えば、できることなら都市部にという「資産価値」重視から、居住性を優先する「居住価値」へと価値観も変化した。この変化は不動産というものの価値が「土地」から「建物」へとシフトしているものだと言えるだろう。米国では、州によって差はあるものの、不動産価格の大半を占めているのが「建物価格」だが、日本の特に都市部では逆に「土地価格」が大半を占めてきた。この状況に変化の兆しが出てきたのが現状であると言える。

先日、アルヒ株式会社から「本当に住みやすい街大賞」が発表され、JR中央線の「西八王子」駅が選ばれたが、まさにこれからの「住まい選び」においては、「働き方」「子育て」「生活コスト」という視点が大切になっていくだろう。
では、こうした状況の中で起きている住宅購入者の最近の動向だが、当然にかつてのような都市部へのこだわりは激減している。しかし、完全なるニューノーマル時代の到来は日本では難しく、例えば「働き方」においても出勤というもの自体が完全には消えていない。そうした中で、例えば都市部からの電車通勤時間30分として比較すると、人気路線でもある城南エリアでは、西に30分乗ってもまだ地価の高い住宅地が続くが、城北エリアで同じ時間乗ると、かなり割安な地価のエリアになることなどから注目されているように、「居住価値」や「時間」という視点から捉えた「住まい選び」が増えていることは、今後の参考になるのではないだろうか。

住宅価格の上昇が続いている。特に首都圏や近畿圏の大都市圏などを中心に、新築・中古、マンション・一戸建てを問わず、2022年は概ね価格の上昇が続いたといって差し支えないだろう。一方で、2022年の暮れも押し迫ってきた12月20日、日本銀行の黒田総裁が実質的な利上げと受け取ることができる「長期金利の許容変動幅の拡大」を発表した。それによって、住宅ローン金利の引き上げの懸念や、消費マインドへの影響を心配する声が一気に高まった。

そのような状況下で迎える年末年始は、今後の生活や暮らし方を見つめ直す人たちも多かったのではないだろうか。本稿では23年に住宅の取得を検討する際に考慮しておくべき材料を考えてみたい。

私は、「どういう暮らし方を選ぶのか」という点を最も大切にしてほしいと思っている。現在の仕事はどういったもので、都心に近いエリアに住みたいのか、郊外に居住したいのか。住宅の広さや間取りの希望や、将来にわたってどのような世帯構成を考えているのか。通勤の距離と頻度はどれくらいで、家で働く時間はあるのか。店舗や施設のある賑やかさや利便性と、公園や自然環境、教育環境などのバランスはどういった街が好みか。そして、現在の状況は3年、5年、10年と続くのか、転勤や転職なども含めた変化を見据えるべきか。あるいは、引越さなければいけないときに売却や賃貸にも対応できる住宅にするのか、といった多くの選択肢から、自分の具体的な「暮らし方」を、賃貸住宅での暮らしも視野に入れて柔軟に想定してほしい。その中で選び取った自分なりの暮らし方に合わせて、予算と状況に合わせた住宅の取得検討を提案したい。

2023年の住宅マーケットに訪れる状況を考えると、少なくとも春まで、住宅価格が大きく下がる状況は考えにくい。新築マンションは一時の「急騰」よりはトーンダウンしたものの、上昇した建築費と用地代という2大コストは下がらない。2022年11月までは、筆者の所属する不動産経済研究所のデータでも、戸当たりの価格は高くとも、販売在庫が5,000戸台と7年ぶりに低い水準で、堅調なニーズが続いていることがうかがえる。
一方で中古マンションは、レインズのデータをみても、価格の上昇と成約件数の減少が続いており、大手仲介会社から価格も含めて工夫が必要との声が聞こえ始めた。リノベーションマンションは、最近は環境性能を備えた住宅も増えた一方で、施工費用も含めた価格の上昇も顕著となっているため、消費者ごとの考えに沿う住宅を探す必要がある。
新築一戸建ては、2023年は環境性能の過渡期となる可能性がある上に価格も上昇して久しく、立地や面積、価格など積極的に気に入る理由がなければ強くお薦めはしにくい商品のように思う。中古一戸建ては、価格の幅は広いがスペックに大きな差が出やすいため、リフォーム・リノベーションの必要性などの吟味は消費者には楽ではないかもしれない。
付け加えると、賃貸住宅は都心の需要が回帰したともいわれるが、首都圏近郊に比べてここ3年ほどでの賃料の上昇幅は低い。住宅取得も検討する資金状況ならば、都心・近郊ともに良い条件の賃貸住宅を探しやすいかもしれない。

消費者側の資金事情も検討してみる。長期金利の実質的な利上げによる住宅ローンへの影響は、変動金利の利用がほとんどを占めるといわれる現状では直接的にはないといってよいだろう。いびつになっている国債の金利の利回り曲線を是正するためともいえる措置で、銀行も大きな方針の変化をすぐに打ち出さない可能性も想定される。一方で、フラット35を利用した取得には、金利の影響が大きいだろう。しかし、日銀の総裁が交代する春以降には利上げがありうると織り込んでいた人間は少なくないため、想定より数ヶ月ほど早く状況の変化が訪れただけ、とも考えられる状況だ。敏感な消費者にとっては、今のうちならまだ低い金利での取得ができる、と竣工済みの新築マンションや中古住宅を選択する意義が強まるかもしれない。そして仮に、春以降に更に実質的な利上げがあったとしても、1年以内に1%も住宅ローンが上がる金利政策を取る可能性は低いだろう。つまり、ローンの月々の支払額が数万円も一気に跳ね上がる、とは考えにくいのではないか。
そうした事情を踏まえると、多少の余裕を持った資金計画で、短期・長期の暮らし方のプランを思い描きながら住宅を選んでいくという原則を、2022年までよりも慎重に貫いていくといった姿勢が望ましいのではないだろうか。


伊藤 陽平：株式会社不動産経済研究所 編集部門通信ユニット所属 「日刊不動産経済通信」記者。不動産仲介業に携わる企業や団体、不動産テック系の企業などを主に担当している。これまで、鉄道系・商社系などのデベロッパーに加え、マンション・デベロッパーや分譲マンション管理会社などを担当してきた