新築するのとリフォームするのと、どちらが得か？

「新築するかリフォームするかで迷っている」、という相談のほとんどが旧耐震の建物であることが多い

「新築するかリフォームするかで迷っている」、という相談件数が実に多い。

そのほとんどが、昭和56年６月1日前に確認申請を提出された建物、いわゆる旧耐震の建物だ。もちろん、現地に行って、耐震の状況と劣化状況を確認するわけだが、35年以上経過した建物は、屋根・壁が劣化し、断熱材もなく、床がきしみ、傾いているようなものがほとんどである。まずは、最低限の構造補強、屋根・壁・防水のやり直し、新規断熱材の封入、サッシの交換を見積もると、２階建て30坪程度で、約300万円～400万円程度は必要となる。そこに間取りの変更、床、壁、天井の交換、水周りの交換などが加わり、完全なフルリフォームになると、1500万円は下らない。坪単価にすれば、50万円／坪だ。

一方、新築工事については、長いデフレの影響で、建築本体工事と外部付帯工事を合わせても、工務店で50万円～60万円／坪、ローコストビルダーにいたっては、40万円～50万円／坪で建ってしまう。2階建て30坪という同程度の新築工事であれば、建築工事で1500万円、解体費用、諸費用を入れても2000万円以内で新築の建物が手に入る。

もちろん、顧客の年齢、資金、終の棲家とするのか否か、承継する者がいるのかなど、背景や生涯設計を十分検証し、総合的に判断するわけだが、リフォームが割高であるという事実は否定しようがない。

保証・保険について考えてみる。
新築住宅については、平成19年に施行された「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」により、請負人（施工者）に保険をかけることが義務付けられた。構造・防水の瑕疵に関しては、請負人（施工者）に倒産などがあっても、10年間は、瑕疵担保責任法人が工事に要した費用を保険金として負担してくれる。当然ながら、工事中の検査も行うことになる。新築には、設計上の確認申請、完了した後の検査と検査済証の交付がすでに義務付けられており、瑕疵保険の義務化と合わせて二重のチェックとなり、安全で安心な仕組みとなる。

一方、リフォームにおいては、行政の審査は義務付けられていない。増築工事や構造の変更などは確認申請を要するが、現状の変更は、何も義務付けられていない。行政のお墨付きもないのだから、保険もつきようがない。
最近では、ようやくリフォーム瑕疵保険という制度もできたが、任意なので強制力もなく、普及してはいない。

きちんとしたリフォームが普及しない最大の要因は、リフォームローンという金融商品が整備されていないことにある。
都市銀行（三菱東京UFJ銀行）を例にとれば、融資額は通常500万円まで（場合によっては最大1000万円）、期間は10年、金利は3.475％だ。新築住宅の場合のフラット35と比較してみると、リフォームが不利なのは、下記の表を見れば明らかだ。

リフォームというのは、本来、修繕・模様替えをさす。したがって、ローンも500万円以下が基本となる。昨今のような、フルリノベーションという考え方には対応していない。弊社のコンサル客においても、1000万円以上のリフォーム客は、ほぼ100％自己資金だ。

無理にローンを組んでも、金利が高い、返済期間が短い、したがって月々の負担額が大きくなってしまうからだ。新築かリフォームかで悩む顧客は、必ずこの問題にぶつかる。したがって、場合によっては、構造が不安でも自己資金の少ない人は、構造補強にお金を使わず、水周りなどの快適さを選択せざるを得ないし、若い人は、新築を迷わず選択する。

【前述の例で比較】

※リフォームローンの金利は、短期プライム連動長期貸出金利を基準とする変動利率となるが、簡易的に通常のリフォームローンの店頭金利を適用。フラット35の金利は、金利優遇を考慮せず。

国土交通省では、中古住宅・リフォームトータルプランとして今後の目指すべき方向性をまとめている。
平成20年時点で約5760万戸ある既存住宅の流通をどう活性化させるかに主眼が置かれ、その中にリフォーム市場が組み込まれている。確かに家余りの問題や、ともなう中古住宅の流通の活性化は大切な問題だが、少し違和感を覚えざるを得ない。中古住宅をリフォームして商品化し流通させることと、住まいとしてのリフォーム市場は別だからだ。

リフォーム市場として、まだかなり存在する多額の費用を要する旧耐震の建物をどうするのか、資金のでない家庭をどう支援していくのかなども考慮する必要がある。
リフォームは、限られた予算の中で、今生活している家を、今後も安全に快適に住むためにはどうすればいいのかという単純な実需。住む人は、その後の流通化までは考えていない。

リフォームという選択肢を充足させるためには、行政の積極的な関与と新築以上の補助金・優遇税制の支援、そして一刻も早いリフォームローンの整備が望まれる。