災害リスク情報と不動産取引の関係性
近年、災害リスク情報は住まいを決める際の重要な判断材料となっている。地震や洪水などの災害リスクが高い地域では、その情報が家の価格や購入の決断に大きく影響している。
例えば、過去に河川洪水による浸水被害を受けた地域では、不動産価格が以前の価格に戻らないケースがある。以下のデータは令和元年東日本台風において河川が氾濫し浸水被害を受けたいわき市平窪および長野市豊野の公示地価の推移をご覧いただきたい。
見ていただくと、市全体の住宅地平均価格（円/m2）は上昇傾向にあるものの、浸水被害を受けた地点では、2020年1月1日で大きく減少し、その後は戻っていないことが分かる。このことは、いわき市や長野市に限らず、ここ近年、浸水被害を受けている地域で見られる傾向となっている。
住宅地公示地価平均価格および浸水被害地公示地価の推移（公示地価の対象都市はいわき市及び長野市。出典：公示地価）
画像素材：PIXTA洪水に限らず、日本は土砂災害や地震、津波、火山などの多くの災害リスクを抱えている現状がある。一方で見方を変えれば、災害リスクを知ることで生命や財産を守ることにつながる。
災害リスクを知る情報として、土地や建物の売買や賃借などの取引を行う前に仲介を行う不動産取引事業者から交付および説明を受ける「重要事項説明制度」がある。説明の中では必ず災害リスク情報が明示され、「土砂災害警戒区域」や「急傾斜地崩壊危険区域」、「洪水浸水想定区域」など10種類以上に及ぶ。
しかしながら、この重要事項説明は、契約をするか否かを判断するための説明というよりは契約にあたって“知っておいて下さい”という程度の情報価値にみられがちだ。土地や住宅を決める際、重要事項説明を受ける時点ではすでに契約を決めているというのが一般的といえる。
私自身、自治体の職員として、都市防災を踏まえた都市計画に携わってきた者としては、災害リスク情報は契約するか否かの重要な判断材料の一つとして、土地や住宅であれば候補を探す段階で知っておいた方が将来的な損を回避できる情報だと考えている。例えば、あたり前と言っていいかもしれないが、気に入った住宅や土地であっても、水害の発生頻度や被害の程度が大きいと予測されるようであれば、利用用途や利用期間など様々な条件と照らして将来的に事業や居住を継続できない状況に陥る可能性があるからだ。
とはいえ、日本の多くの都市は河川流域沿いに発展してきた経緯や、国土面積の約7割が森林である状況を踏まえると100%自然災害を避けるのは難しいという見方もあり、頻発化している災害に対して、「どこまでの被害を許容するのか」が重要になると考えられる。
「不動産情報ライブラリ」において確認できる災害リスク情報
「不動産情報ライブラリ」は、住まいを探す際に便利な機能が備わっている。このライブラリを使えば、誰もが土砂災害リスクや洪水リスクなど、様々な災害リスク情報を簡単に確認できる。
ライブラリでは、不動産取引にて説明を受ける災害リスク情報をスマートフォンに表示される地図上から確認することができる上に、公示地価などの情報と重ねて表示させることができる特徴を持っている。現在、閲覧できる災害リスク情報としては次のとおりとなっている。
①洪水浸水想定区域（想定最大規模）
②土砂災害警戒区域（いわゆるイエローゾーン）
③土砂災害特別警戒区域（いわゆるレッドゾーン）
④津波浸水想定
⑤高潮浸水想定区域（想定最大規模）
⑥災害危険区域
⑦急傾斜地崩壊危険区域
⑧地すべり防止区域
⑨大規模盛土造成地マップ
不動産情報ライブラリにおいて確認可能な災害リスク情報（出典：不動産情報ライブラリ）上記の災害リスク情報は、住まいを探す上で最低限の災害リスクを知ることになる。
なお、ライブラリに掲載されている災害リスク情報のうち、不動産取引において説明義務があるのは、「津波浸水想定」と「大規模盛土造成地マップ」を除く情報となる。また、現時点でライブラリにて確認することができない災害リスク情報は次項で説明する「重ねるハザードマップ」で確認することができる。
不動産情報ライブラリにおいて確認可能な災害リスク情報。大規模盛土造成地マップ（出典：不動産情報ライブラリ）「重ねるハザードマップ」において確認できる災害リスク情報
重ねるハザードマップは、ライブラリと同じく国が運用している。不動産情報ライブラリと異なるポイントは、災害リスク情報をより詳細に調べられるところにある。例えば、各地方自治体が公表しているハザードマップに掲載されている洪水浸水想定区域だが、発生確率が低く被害想定が大きい想定最大規模が記載されている。
しかしながら、発生確率が高く被害想定が小・中程度の計画規模降雨は掲載されていない場合があることはあまり知られていない。
水防法が2015年に改正され、これ以降、各河川管理者は、想定最大規模降雨の浸水想定の策定を進めている。また、水防法の規定により市町村が作成するハザードマップにはこの1000年確率による洪水浸水想定区域が掲載されるようになっている。
想定最大規模の降雨がハザードマップに記載されていることで、積極的な避難行動を促すという意味では効果は大きいと考えられるが、住宅といった比較的、短期間の運用が行われる土地利用の場合には、発生頻度が高い水害予想でどの程度の浸水被害が生じるのかに重点を置いた方が経済的に合理的なケースもある。
その点「重ねるハザードマップ」であれば、ライブラリには掲載されていない30～100年確率の計画規模降雨を閲覧することができる。加えて、重ねるハザードマップでは、ライブラリには掲載されていない次のような情報も閲覧することができるため、より解像度を高く災害リスクの程度を評価できる。
【重ねるハザードマップで閲覧可能な災害リスク（不動産情報ライブラリにて閲覧できる情報を除く）】
①洪水浸水想定区域（計画規模）
②洪水浸水継続時間（想定最大規模）→河川洪水にて発生するもの
③家屋倒壊等氾濫想定区域（氾濫流、河岸浸食）→河川洪水にて発生するもの
④雪崩危険箇所
⑤内水浸水想定区域 →下水や河川へ雨水を排水処理できないために発生するもの
⑥ため池決壊による浸水想定区域
⑦液状化危険度分布図
⑧道路冠水想定箇所 など
一方で、重ねるハザードマップでは不動産取引において必ず説明を受ける「急傾斜地崩壊危険区域」や「地すべり防止区域」といった土砂災害の危険性のあるエリアの一部を閲覧することができないというデメリットがある。
重ねるハザードマップの使用例（上図は計画規模降雨を閲覧）「不動産情報ライブラリ」と「重ねるハザードマップ」の使いわけの方法
不動産情報ライブラリでは、災害リスク情報以外の地価公示や周辺施設情報、将来人口、都市計画情報などを複数重ねて表示することができるなど、住まい探しの際の支援ツールとしての内容が充実している。
その中でも災害リスク情報は住まい探しにおいて最低限理解しておいた方がよい情報が掲載されている。災害リスクとそれ以外の情報と重ねることに大きな価値があるとも言っていい。
一方で、重ねるハザードマップでは、ライブラリで表示された災害リスク情報をより詳細に調べるために使うといった方法や、ライブラリでは表示されない異なる災害リスク情報の把握、過去の災害による被害状況、自然災害伝承碑の有無などをチェックする際に活用することができる。
特に、過去の災害や自然災害伝承碑などを閲覧できるのは過去の災害の歴史を知るうえで貴重な情報源となる。
ライブラリで最低限度の災害リスク情報を把握し、もう少し詳細に災害リスク情報を理解したい場合や過去の災害の有無などを知る場合に活用できるのが重ねるハザードマップといえる。上手に使い分けることでそれぞれのサイトのメリットを享受できると思う。なお、より詳細な災害リスク分析を踏まえて土地利用のあり方を知りたい方は建築士や宅建士へ相談することをおすすめしたい。
自然災害伝承碑の例（出典：重ねるハザードマップ）災害リスク情報を住まい探しにどう生かすか
画像素材：PIXTAこれまで述べてきたように災害リスク情報は、安全な家を探すときに欠かせない情報となる。
また、災害リスク情報は、発生頻度、被害の大小や範囲、建物の構造や規模、用途、賃貸なのか持ち家なのかに応じて活用方法が異なる点に留意が必要となる。
自分自身がどの程度の災害を許容できるのかによって不動産取引時の災害リスクに対する見方が変わるので、一概に災害リスクがあるからと言ってすべてを避けるのは適切ではない場合がある。購入の判断で悩む場合には、宅建士などの専門家へ相談するのが望ましいといえる。
とはいえ、一般的にはなるべくなら災害リスクの低いエリアに住みたいと考えるのではないだろうか。そのような方向けに自治体において都市計画に携わってきた者として、この災害リスクだけは避けて欲しいという話をしていきたい。
都市計画担当者が考えている災害リスクと居住のあり方
災害リスクの中で特に生命に危険が及ぶエリアとして認識されているのは「災害レッドゾーン」となる。
この他にも雨水出水想定区域（内水ハザードエリア）や高潮浸水想定区域（沿岸部）、日本全土で発生する可能性が高い地震リスクも存在するが、発生頻度や命への危険性を考慮すると「災害レッドゾーン」での居住が適切とはいえないケースが多い。
災害レッドゾーンとは、「災害危険区域（洪水・高潮など）、土砂災害特別警戒区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、津波災害特別警戒区域、浸水被害防止区域」をいう。
近年、災害ハザードエリアでの住宅建築行為に対しては、フラット35sの適用除外や法令等による構造や立地の制限などにより建築が制限されるようになってきている。また、都市計画的には、これら地域については、市街地において居住を誘導する区域には含めない旨の国の指針が定められているなど、国民の生命や財産を守るための枠組みができつつある。
災害レッドゾーンの種類なお、イエロゾーンの一つである「土砂災害警戒区域」であれば建築上の構造制限がないため問題ないと考えている方もいるが、近年の土砂災害における被害状況を見ると警戒区域であっても大きな被害を受けていることがあるため、居住が適切とはいえない場合がある。
最後に補足として、河川洪水による浸水地域については、改修の予定の有無や、河川流域ごとに行われる総合的な治水対策（流域治水という。）を踏まえて判断してほしいが、少なくとも不動産情報ライブラリで災害リスク情報に該当する土地の場合には、どのようなリスクでどのような対策が必要となるのか不動産取引事業者へ相談することをおすすめしたい。
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