外部に委ねるマンション管理。第三者管理方式とは
マンションを購入し新生活を始めて間もなく、郵便ポストに「管理組合年次総会」の案内が来た。そこで初めて、管理組合の組合員としての立場を意識したという人も多いと思う。分譲マンションを購入し区分所有者となると、自動的に管理組合員となる。加入しないという選択肢はない。
管理組合員は、年1回以上開催される総会に出席し、さまざまな話し合いや決議に参加するのが役割だ。また、組合員の中から立候補や推薦、持ち回りによって選出された役員は、理事会としてマンション管理にかかわる業務を取り仕切ることになる。「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」では「管理組合の構成員である区分所有者は、組合への積極的な参加、役割を適切に果たすように努めること」とされていて、区分所有者は専有部分だけでなく、共有財産である共用部の維持管理に際しても、話し合いの下で責任をもって管理しなければならないのだ。
しかし2016年、国土交通省が策定するマンション標準管理規約が改正され、管理組合以外の外部の専門家に管理組合の運営を委託する、いわゆる「第三者管理方式」に関する条文が追加された。第三者管理方式とは何か。制度が生まれた背景にある分譲マンションを取り巻く昨今の事情と、そのメリットやデメリットについて、マンションの管理組合に詳しい株式会社さくら事務所 マンション管理コンサルタント ⼟屋輝之さんに聞いた。
理事会型管理組合では、理事のなり手不足が問題になっている第三者管理方式が生まれた背景
お話を伺った、株式会社さくら事務所 マンション管理コンサルタント ⼟屋輝之さん第三者管理方式とは、その名前のとおり、従来では区分所有者に限られていた管理組合の運営を、外部の第三者に委ねるものだ。そもそもなぜ、第三者に委ねるのだろうか。
「第一の背景は、マンションを巡る高齢化問題です。特に築年数の古いマンションなどで、住民の高齢化によって管理組合の運営を担う理事のなり手が大幅に不足する傾向があることが挙げられます。第二の背景は、投資用マンションの増加です。この場合、組合員である区分所有者が遠方に居住していることも多く、組合活動に参加するのは難しくなります。しかし何といっても、管理組合への参加を望まない人、マンション管理に対して無関心な人が増えていることが、大きな要因といえます」（土屋さん）
3つの第三者管理方式
第三者管理方式とは、具体的にどのようなシステムで運営されるのだろうか。土屋さんの説明では、基本的に以下の3つに分類されるという。
1. 理事長または理事・監事外部専門家型
理事長、副理事長、理事または監事等にマンション管理士等の外部の専門家が就任する方法。外部専門家は理事会のメンバーとなり、区分所有者である他の役員とともに管理組合の運営を行う。
2. 外部管理者理事会監督型
従来型の区分所有者で構成される理事会を監視する立場の役員に、外部から専門家を招く。あるいは、外部専門家を理事会とは離れた管理者として置く方法。
3. 外部管理者総会監督型
理事会を廃止して、マンション管理士等の専門家が管理者として就任する方法。区分所有者からは監事を選任し、外部専門家を監視する。もしくは監査法人による外部監査を行う。ここでは理事会そのものがなくなるので、区分所有者が理事となることはない。
外部専門家の立ち位置や、どのように意思決定に関与するのか、従来型の理事会は残すのか廃止するのかという点が、それぞれ異なる。
第三者管理方式にも種類がある。課題に応じて検討したい第三者管理方式のメリット・デメリット
第三者管理方式のメリットを土屋さんに聞いた。
メリット① 業務的・心理的負担の軽減
メリットとして最初に挙げられるのは、区分所有者の負担軽減だ。たとえ理事は輪番制であっても、さまざま事由で参加できない区分所有者も多く、毎年の理事の選考に苦労している管理組合も多い。心理的な部分も含め、区分所有者の負担を減らせるというメリットがある。
メリット② 管理内容の適正化が図れる
マンションには、大規模修繕工事や日常的な工事の必要が生じる。その計画や発注も、理事会の検討を経て総会で決議されるが、当然専門的な知識も不可欠だ。もし、専門家がそれらを進めることができれば、管理業務は効率化・合理化するだろう。プロの参加によって、管理の適正化が期待できる。
「総会に欠席した人のなかから役員を選出する」などというケースもあるという一方、デメリットもあるという。
デメリット① 管理費の増加
1番目に、区分所有者にとっての費用負担の増加である。外部の専門家に管理を委託するわけだから、当然その費用は月々の管理費に追加されることになる。
デメリット② 利益相反行為の可能性
２番目に、利益相反行為に気を付けなければならないという。実際には、管理業務を行う委託管理会社が、第三者管理を請け負う例も多く、その場合には、工事などの発注側と受注側が同じというケースが生じる。
「利益相反行為とは、本来は区分所有者側に立って発注すべきところを、受注側に立って利益を重視し発注するという行為です。これを防ぐには、区分所有者によるチェック体制が何よりも重要となります」（土屋さん）
外部専門家がバックマージンを受け取ることを条件に、特定の会社に工事を発注するなどというケースが想定され、区分所有者の利益が損なわれる可能性があるのだ。
デメリット③ ノウハウが蓄積しない
３番目に、ノウハウの継承が難しい点だ。通常管理組合には、長年にわたってその建物の修繕や、管理組合の運営のノウハウが蓄積されていく。しかし、第三者管理方式では、持続的にそれが受け継げない可能性もあるという。
「一度第三者管理方式を取り入れると、従来の理事会方式に戻すことは容易ではありません。区分所有者に管理のノウハウが継承されていないという理由のほかに、戻すためには管理規約の大幅な変更が必要で、決議には高いハードルがあるためです」（土屋さん）
基本は自分たちで。マンションを持つということは維持管理の義務がある
区分所有者であれば、理事長、副理事長のほか、さまざまな役職になる可能性がある。理事などの役員に選出されると、休日や平日の夜間に集まって理事会などが開催され、その負担は小さくない。しかし、第三者管理方式を採用すれば、そうした負担は軽くなるだろう。
「マンション管理は、経営です。利益を上げるわけではないですが、財務・予算・決算のどれを取っても、マンションという資産の価値を維持するという大きな目的があります。その中で区分所有者は、株主と考えてみてはいかがでしょう。株主が権利を行使するように、マンション管理という経営に関与するのです」（土屋さん）
第三者管理方式を導入したからといって、区分所有者は何もする必要がないということではない。
「まず、区分所有者の皆さんには、マンション管理に十分な関心を寄せてほしいと思います。第三者管理方式を取り入れたとしても、専門家による管理には、区分所有者の目で二重三重に監理、監督をしていくことが必要です。特に大規模修繕工事や日常の修繕工事の発注に関して、利益相反行為がないかどうかのチェックは何よりも重要です」（土屋さん）
マンションを所有するということは、共用部も含めて自ら維持管理をする義務がある。やはりこれが基本だ。
⼤規模修繕工事などでは、大きなお金が動く。まずは、区分所有者としてマンション管理に関心を寄せることが大事だ公開日:
