住み替えを検討する際、新居の購入・建築費用と旧居の売却代金が入るタイミングがずれてしまい、一時的に資金が不足するケースは少なくありません。特に、自己資金だけでは賄えない場合や、旧居のローン残債がある場合は、住み替えの時期や方法について悩みがちです。

資金が一時的に不足しても、短期間の借入れである「つなぎ融資」や、旧居のローンを残したまま新居のローンを組む「ダブルローン」を活用することで、住み替えを円滑に進めることが可能です。

この記事では、これらの資金調達方法の仕組み、メリット・デメリット、そして注意点を分かりやすく解説し、無理のない判断をサポートします。

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  1. 住み替えで資金が足りなくなる3つの原因
  2. つなぎ融資とは？一時的な資金不足を補う方法
    1. つなぎ融資の仕組み
    2. つなぎ融資のメリット
    3. 注意点・デメリット
  3. ダブルローンとは？旧居ローンを残したまま新居購入
    1. ダブルローンの仕組み
    2. ダブルローンのメリット
    3. 注意点・デメリット
  4. つなぎ融資とダブルローンの使い分け
    1. 選び方の目安
  5. 資金計画のイメージ｜総コストシミュレーション
    1. 前提条件
    2. 総コスト（目安）
  6. 安心して進めるためのチェックリスト
  7. 2025–2026年最新制度情報
  8. よくある質問（FAQ）

住み替えで資金が足りなくなる3つの原因

住み替えで資金不足に陥る典型的な原因は次の通りです。

タイミングのズレ

新居契約や建築と旧居売却のタイミングが合わず、売却代金が入る前に手付金や残金を支払わなければならない場合があります。

諸費用の見落とし

仲介手数料、登記費用、税金、引越し費用などの諸費用を見落とすと、手元資金が不足することがあります。

旧居ローンの残債がある場合

売却代資金で返済できず、新居購入資金が不足することがあります。この場合はローンの二重払い（ダブルローン）を検討する必要があります。

ポイント

資金不足の原因を事前に把握することが、安心して住み替えを進める第一歩です。

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つなぎ融資とは？一時的な資金不足を補う方法

つなぎ融資の仕組み

つなぎ融資（ブリッジローン）は、住宅ローン実行前や旧居売却代金入金前に必要な資金を一時的に借りる短期ローンです。注文住宅では土地代や着工金、中間金などの支払いが発生しますが、住宅ローンは通常「建物完成・引渡し後」に実行されます。そのお金が入る時期のギャップを補うのがつなぎ融資です。

 

参考出典
 みずほ銀行：つなぎ融資の仕組み

つなぎ融資のメリット

  • 資金不足でも建築や購入を前倒しで進められる
  • 希望の物件や建築プランを逃さない
  • 住宅ローン実行後につなぎ融資の分を一括で返済するので、その後は通常ローン返済のみ

注意点・デメリット

  • 金利や手数料が通常の住宅ローンより高め
  • 諸費用がかさむ可能性がある
  • 住宅ローン控除の控除対象外
  • 対応金融機関が限定される

ポイント

資金不足の原因を事前に把握することが、安心して住み替えを進める第一歩です。

ダブルローンとは？旧居ローンを残したまま新居購入

ダブルローンの仕組み

ダブルローンは、旧居ローンの返済を続けながら新居用ローンを組む方法です。旧居売却前に新居購入を進めたい場合や、仮住まいを避けたい場合に有効です。

 

参考出典
 中日新聞：二重ローン（ダブルローン）とは

ダブルローンのメリット

  • 旧居売却前でも新居購入・入居が可能
  • 仮住まいが不要
  • 売却準備や内覧に余裕が生まれる

注意点・デメリット

  • 返済負担が二重になる
  • 金融機関の審査が厳しい
  • 住宅ローン控除は新居ローンのみ
  • 売却時期が遅れると返済負担が増える

ポイント

返済負担や税制、売却リスクを理解したうえで、旧居売却先行か新居確保優先かを判断することが大切です。

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つなぎ融資とダブルローンの使い分け

方法

向いている状況

メリット

注意点

つなぎ融資

短期的な資金不足／建築段階で支払い発生

資金ショートを防ぐ／買い先行可能

金利高め／控除対象外／金融機関限定

ダブルローン

旧居ローン残債あり／新居入居を優先

仮住まい不要／入居タイミング自由

返済負担増／審査厳／控除制限／売却リスク

選び方の目安

  • 手元資金が不足 → つなぎ融資
  • 仮住まいなしで入居したい → ダブルローン
  • 注文住宅で建築途中支払い → つなぎ融資
  • 売却条件に不安がある → つなぎ融資か慎重なダブルローン

ポイント

資金計画や生活スタイル、売却条件に応じて使い分けることが安心です。

資金計画のイメージ｜総コストシミュレーション

前提条件

  • 住宅ローン金利：1.5％（35年）
  • つなぎ融資金利：3.5％（1年）
  • ダブルローン：旧居ローン20年、新居ローン35年
  • 諸費用：500万円
  • 住宅ローン控除：新居ローンのみ適用

総コスト（目安）

方法

総コスト　　　　　

月々返済　　　　　

メリット

注意点

つなぎ融資

約4,232.5万円

約10万円

資金ショート回避、希望物件確保

利息負担増、控除対象外、金融機関限定

ダブルローン

約4,476万円

約12.8万円

仮住まい不要、入居タイミング自由

返済負担増、審査厳、控除制限、売却リスク

旧居売却先行

約3,986万円

約8.5万円

総コスト・返済負担低

売却遅延で購入タイミングずれ、仮住まいの可能性

 

ポイント

  • 手元資金が少なく購入タイミングを優先 → つなぎ融資
  • 仮住まいなしでスムーズに入居 → ダブルローン
  • 総返済負担・コストを重視 → 旧居売却先行
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安心して進めるためのチェックリスト

住み替え資金を確保するためのチェックリストは以下の通りです。

  1. 旧居の売却価格を把握：複数の不動産会社に査定を依頼し、適切な売却価格を見極めましょう。
  2. 新居の総費用を計算：新居の取得にかかる全すべての費用を正確に把握しましょう。
  3. つなぎ融資の金融機関を確認：つなぎ融資を検討する場合、取り扱いのある金融機関を事前に確認しましょう。
  4. ダブルローンの返済計画を策定：ダブルローンを利用する際は、将来の負担を考慮し、無理のない返済計画を立てましょう。
  5. 税制優遇や諸費用を試算：利用可能な税制優遇措置や各種手数料についても、事前に計算しておきましょう。
  6. 必要に応じて専門家に相談：資金計画に不安がある場合は、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することを推奨します。

2025–2026年最新制度情報

  • 住宅ローン控除： 2030年12月31日入居分まで、制度が5年延長
  • 優遇継続の可能性：子育て世帯・省エネ住宅・長期優良住宅向け優遇は延長。さらに中古住宅にも手厚い税制優遇を適用
  • 対応策：新築であれ中古住宅であれ、できればZEH水準基準の住宅性能を選択、補助金などの申請はスケジュールに余裕をもつ

出典：

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

 

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よくある質問（FAQ）

Q1. つなぎ融資は誰でも利用できますか？
 A. 原則として住宅ローン審査に通る方が対象ですが、金融機関によって対応条件や金利が異なります。事前に相談しておくことが重要です。

 

Q2. ダブルローン中でも住宅ローン控除は受けられますか？
 A. 住宅ローン控除は新居ローンのみが対象です。旧居ローンは控除対象外となるため、総返済負担を考慮する必要があります。

 

Q3. つなぎ融資とダブルローン、どちらを選ぶべきですか？
 A. 手元資金が少なく短期資金を補いたい場合はつなぎ融資、仮住まいを避けて新居入居を優先したい場合はダブルローンが適しています。

 

Q4. 旧居売却が長引く場合のリスクは？
 A. ダブルローンでは返済負担が増えるリスクがあります。つなぎ融資でも期間が延びると利息負担が大きくなるため、売却スケジュールを慎重に立てる必要があります。

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