譲渡所得とは？

 

ここではまず、譲渡所得の基本的な仕組みについて解説します。

譲渡所得の基礎知識

 

譲渡所得とは、土地や建物などの不動産、株式、貴金属などの資産を売却したことによって生ずる所得のことです。

 

このうち、不動産の売却による譲渡所得は分離課税といって、給与所得や事業所得などの所得と分けて課税され、不動産の譲渡にかかる所得金額に応じて所得税＋復興特別所得税＋住民税が課税されます。

 

これらの税金の仕組みや計算方法を理解しておけば、売却前にある程度の税額の目安を試算することも可能です。

譲渡所得の税率

 

譲渡所得の税率は、所有期間によって異なります。所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得として扱われ、税率は以下のように短期譲渡所得のほうが高く設定されています。

譲渡所得の区分	税率
短期譲渡所得（所有期間5年以下）	39.63％ （所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
長期譲渡所得（所有期間5年超）	20.315％ （所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

なお、譲渡所得の区分を決める所有期間は、「譲渡した年の1月1日」を基準に判断されます。

 

つまり、仮に10月に譲渡したとしても1月1日時点で5年を超えていなければ短期譲渡となるので注意しましょう。

 

そのため、所有期間が5年をまたぐ物件を売却するときには、短期と長期のどちらになるのか、タイミングを慎重に見極めることが大切となります。

譲渡所得の計算方法

 

譲渡所得として扱われる「所得」は、単に売却による利益を指しているわけではありません。ここでは、譲渡所得の計算方法について具体的に見ていきましょう。

譲渡所得の計算式

 

譲渡所得は、以下の計算式で求めることができます。

譲渡所得の計算では、このように売却金額から「取得費」や「譲渡費用」を差し引いたものを所得として取扱いをします。

 

そのため、実際に計算を行う際には、それぞれの費用にどのような項目が該当するのかを知っておく必要があるのです。

取得費となるもの

 

取得費に当たるものには、主に以下のような項目があります。

このうち、特に注意しておきたいのは建物の購入・建築代金についてです。建物は土地と異なり、期間が経過すればするほど不動産としての価値が減少していきます。

 

そのため、経過年数に応じて建物の価値が減少したものとして、その分の金額（償却費相当額）を建物の購入・建築代金から差し引く必要があるのです。このとき計算に使われるのが「償却率」です。

 

償却率は建物の構造や用途によって、主に以下のように決められています。

構造	償却率
木造	0.031
木造モルタル造	0.034
鉄筋コンクリート造	0.015

この償却率と経過年数を基に、建物の購入・建築代金から、一定の算式により計算した償却費相当額を差し引いた金額を取得費とするのです。

 

なお、償却費相当額の具体的な算式は下記のとおりとなります。

たとえば、4,000万円で建築した新築木造一戸建てを10年後に売却する場合、計算式は以下のようになります。

取得費が分からないときに利用する概算取得費

 

相続などで不動産を取得した場合、ケースによっては詳しい取得費を確認できないこともあります。その場合は、売却金額の5％を「概算取得費」として取得費にすることができます。

 

しかし、多くの場合は実額を用いて計算した取得費よりも金額が小さくなってしまうため、譲渡所得金額が大きく算出される可能性があるので注意が必要です。

譲渡費用となるもの

 

譲渡費用とは、売却にかかった費用のことを指し、主に以下のような項目が該当します。

売却時には、仲介手数料や印紙税などの費用が発生します。これらの費用も売却金額から差し引くことができるので、正確に把握しておくことが大切です。

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特例の適用に必要なポイント

 

マイホームを売却したときの譲渡所得については、いくつかの特例が設けられており、適用されれば大幅な税額の軽減が可能となります。ここでは、特例の仕組みと適用条件について見ていきましょう。

居住用財産の3,000万円の特別控除

 

この控除は、居住用の住宅を売却したときに、譲渡所得から最大で3,000万円を差し引くことができる特例です。

 

この特例を利用すれば、譲渡所得の大幅な減額が可能となり、所得金額によっては税金が発生しないケースもあります。

 

なお、この特例の適用を受けるためには、以下の要件をすべて満たしている必要があります。

適用を受けることで大きな節税効果が生まれる特例であるため、要件に当てはまっているかどうかを細かくチェックしておくことが大切です。

 

ただし、この特例を受けるためには、家を売却した翌年に、いくつかの必要書類と一緒に確定申告をすることが必須です。

長期譲渡所得の軽減税率

 

前述のとおり、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得として扱われ、税率が20.315％となります。

 

しかし、所有期間が10年を超える場合、以下の要件を満たしていれば「譲渡所得のうち6,000万円以下」の部分の税率が14.21％にまで軽減されるのです。

 

なお、この特例を受ける場合は、以下の要件をすべて満たしている必要があります。

これらの特例は、適用要件も多く、取扱いが複雑ですので、要件に当てはまっているかどうかをチェックしておくことが大切です。

譲渡所得税以外の費用についても考えておこう

 

譲渡費用のところでも触れましたが、売却時には譲渡所得にかかる税金以外にもさまざまなコストが発生します。ここでは、売却時の主な費用について見ていきましょう。

仲介手数料

 

不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼して買い手を探してもらうのが一般的です。このとき、成功報酬として発生するのが仲介手数料です。

 

具体的な金額は法律によって上限が決められており、「売却金額×3％＋6万円＋消費税」までとなっています。

印紙税

 

印紙税とは、売買契約書を作成する際に契約書に貼り付ける収入印紙のことです。

 

売買契約を結んだときには、取引価格に応じて以下のとおり印紙税がかかります。

契約書などに記載された金額 （売買代金）	印紙税額（印紙代）
100万円を超え500万円以下のもの	2,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの	1万円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの	2万円
5,000万円を超え1億円以下のもの	6万円
1億円を超え5億円以下のもの	10万円

出典：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

 

仮に、1,000万～5,000万円の取引の場合では、通常2万円の負担が発生しますが、2022年3月末までは以下のように、印紙税の軽減措置が設けられており、1万円に軽減されます。

契約書などに記載された金額 （売買代金）	印紙税額（印紙代）
100万円を超え500万円以下のもの	1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの	1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの	3万円
1億円を超え5億円以下のもの	6万円

2021年10月時点の情報です。国税庁のホームページや不動産会社など、最新の情報をご確認ください。

 

なお、売買契約書は売主と買主のそれぞれに1通ずつ作成し、費用の負担もそれぞれが行うのが一般的です。

住宅ローンが残っている場合の費用

 

住宅ローンが残った物件を売却する際には、通常はローンを完済して、金融機関による抵当権を抹消することが条件となります。

 

このとき、抵当権抹消費用として1,000円、司法書士への登記代行手数料として1万～2万円程度の費用がかかります。

 

また、住宅ローンの一括返済には手数料もかかります。この金額は金融機関によって異なるため、事前に確認しておくことが大切です。

その他の費用

 

現在居住している家を売る際には、引越し費用もコストとして見込んでおく必要があります。また、必要に応じてハウスクリーニング費用や測量費なども発生するため、あらかじめ計算に入れておきましょう。

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税金のこともしっかりと考えて売却のタイミングを見極めよう

 

譲渡所得にかかる税金は売却金額によって異なるため、家を売却する計画を立てるときには、マイホームの売却金額の目安を知っておくことが大切です。

 

売却金額を調べる際には、複数の不動産会社に査定依頼を行い、比較しながらチェックするといいでしょう。

 

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売却を検討しているなら、まずは査定依頼を行い、目安の売却金額を通して判断してみましょう。

まとめ

• 譲渡所得とは、不動産などを売却して得られた課税上の利益のことを指す
• 譲渡所得の金額に応じて所得税、復興特別所得税、住民税が発生する
• 譲渡所得の税率は所有期間によって異なる
• マイホームを売却したときには、譲渡所得のさまざまな特例を受けることができるため、要件に適合するかあらかじめチェックしておく
• 売却時には手数料やその他の費用も発生するため、併せて確認しておく

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